Оценка недвижимости

Коротко говоря: цена называется или устанавливается  по воле или договоренности имеющих  интерес к выгодам от обладания  правами на имущество, а стоимость  определяется на основе применения научных  принципов, процедуры и методов  оценки, лицами, имеющими специальное  образование и не имеющими заинтересованности в имуществе.

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость  объекта, фундаментальную основу оценки.

Для этого  оценщикам необходимо правильно  выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий задачам и условиям оценки

В зависимости  конкретных условий оценки, полноты  оцениваемых прав, различные виды стоимости могут быть объединены в две крупные группы.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет формы  проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная  стоимостьобусловлена совокупностью  естественных и общественных свойств  и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также  естественными и общественными  свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и  общественными потребностями.

Этот тип  стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в  стоимость того предприятия, частью которого она является, без учета  эффективного использования этой собственности  или величины денежной суммы, которая  могла бы быть получена от ее продажи. Потребительная стоимость является стоимостью отдельных активов как  компонентов действующего комплекса  и определяется на основе их вклада в общее целое. Потребительная стоимость  представляет собой ценность, которую  конкретное имущество имеет для  конкретного пользователя при конкретном варианте использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере.

Потребительная  стоимость отражает стоимость или  важность объекта собственности  для конкретного владельца, который  может и не иметь намерений  выставлять его на открытом рынке. Стоимость  в использовании определяется как  стоимость экономического товара для  его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности, удобств).

Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы  формируют потребительную стоимость  объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном плане жилой  дом может представлять для семьи  высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и  родословными факторами, однако его  меновая стоимость будет небольшой.

Оценка стоимости  в использовании объекта недвижимости производится исходя из существующего  профиля его использования и  тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный  период функционирования объекта и  прогнозируются в будущем.

Стоимость в  использовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта  и приближается к рыночной стоимости  по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей..

Меновая стоимость - возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Это та денежная величина, которую можно получить за объект, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость является стоимостью относительно рынка, на котором происходит переход из рук в руки прав владения имуществом. На товарном рынке всеобщим эквивалентом измерения выступают деньг. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости (но не тождественное равенство) – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В силу различных  задач и условий выполнения оценщиком  своих функций выделяются следующие  основные виды стоимости.

Ликвидационная стоимость– денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой вынужден согласиться продавец при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времен, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость– стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

В статье 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  специально подчеркивается: ипотека  здания или сооружения допускается  с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором  находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально  обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателя права  аренды этого участка или его  соответствующей части». Данным законом  устраняются многие юридические  сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения  статуса прав на земельные участки.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки с  расположенными на них зданиями и  сооружениями или, что происходит чаще, только здания. В развитых странах  широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных условиях, то есть, если:

• на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
• период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы объект был доступен для потенциальных арендаторов,  а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
• состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, то есть не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
• при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором,  имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Рыночная  стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается  при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные власти специально утверждают методику расчета размера  арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные  объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета  инвестиционной стоимости лежит  целесообразность инвестирования с  точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость  здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных  объектов недвижимости (определение  перспективной доходности в случае изменения варианта использования  в соответствии с НЭИ) с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами (фактическими), которые бы собственник  здания потерял при его продаже.

1.4.Принципы, подходы и методы, используемые  при оценке объектов недвижимости.

Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов - в мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях  потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса  эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием  рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее  эффективного использования. 

Исходный  принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно-оздоровительные  зоны - или связь объекта с историческими  ценностями), а также от престижности.

Три подхода  к оценке недвижимости раскрывают различные  аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего  такой же полезностью.

С позиции  затратного подхода за продаваемый  объект недвижимости нецелесообразно  платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной  полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость  объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в  другие объекты аналогичной полезности, т. е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых  видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются  как отдельные элементы, другие могут  оказаться более полезными в  качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (но полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения  связан с установлением верхней  границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами  на строительство заменяющей собственности  в приемлемые сроки. Благоразумный  покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство  аналогичного строения.

Принцип замещения  наиболее полно реализуется при  новом строительстве, в районах  массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные  участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных  проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование  объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости  в конкретном районе должна учитывать  перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении  принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать  и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения  и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом  эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок  незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При  этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается  стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся  количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость  недвижимости, которое является результатом  наличия конкретного фактора  или его элементов.