Отчет об оценке детского сада на 50 мест со стенами из кирпича

 

 

 

 

6. Применяемые стандарты

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255)
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (МСО) 2007

В данной оценке применены следующие стандарты оценки:

• Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
• Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО) предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ — в полном соответствии с принятыми документами:

Обозначение стандарта	Наименование стандарта
ССО РОО 1-01-2010	Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)
ССО РОО 1-02-2010	Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»
ССО РОО 1-03-2010	Типы имущества
ССО РОО 2-01-2010	МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки
ССО РОО 2-02-2010	МСО 3. Составление отчета об оценке
ССО РОО 2-05-2010	МР 1.Оценка стоимости недвижимого имущества
ССО РОО 2-06-2010	МР 2 Оценка стоимости интересов [прав] аренды
ССО РОО 2-07-2010	МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования
ССО РОО 2-08-2010	МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов
ССО РОО 2-09-2010	МР 5. Оценка стоимости движимого имущества
ССО РОО 2-10-2010	МР 6 Оценка стоимости бизнеса
ССО РОО 2-15-2010	МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости
ССО РОО 2-17-2010	МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества

Таблица №7 Стандарты ССО РОО 2010

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.

Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.

Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке различных видов имущества.

Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости. Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество — юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

 

 

7. Термины и определения

Объект оценки – право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.  

 Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

          Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок  экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость – стоимость, определенная методами массовой оценки рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени,  начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделок с ним.

Дата оценки - Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Физический износ имущества – потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Экономическое устаревание – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8.Описание объекта оценки

8.1 Количественные и качественные характеристики объекта

Местоположение	420100, Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45
Вид права	Собственность
Правообладатель	ООО «Лукоморье»
Год постройки	1989
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Площадь земельного участка	5070.00
Площадь застройки	485,11
Правоустанавливающие документы	Свидетельство № 9876543210
Сведения об ограничениях и обременениях	Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствуют. Объект недвижимости не отчужден, в споре и под арестом не состоит
Дата постройки	1987 год
Кадастровая стоимость земельного участка	51196758.60 руб.
Балансовая или инвентаризационная стоимость здания	н/д
Целевое назначение	Нет данных
Вид разрешенного использования	По документу: под здание и прилегающую территорию детского сада № 180
Окружение	Объект находится в нескольких киллометрах от центра города, транспортная доступность хорошая, поблизости продуктовые магазины, детская городская поликлиника, отдел полиции, школа, отель, скверы, аптека, пиццерия, кафе, почта и др.
Рельеф местности	Равнинный
Обременение правами третьих лиц	Нет
Детальное описание конструктивных элементов
Фундамент	Ленточные бутобетонные на бетоне класса В 7,5
Стены наружные	Пустотелый кирпич М  75 по ГОСТ 530-80
Стены внутренние	Полнотелый кирпич М  75 по ГОСТ 530-80
Перемычки	Железобетонные по серии I.038.I-I вып. I Типоразмеров-4
Перегородки	Мелкоштучные гипсовые плиты по ГОСТ 6428-83 Типоразмеров - I
Крыша	Чердачная с деревянными стропилами
Кровля	Асбестоцементные листья по деревянной обрешетке
Двери наружные	По серии 1.136.5-19 Типоразмеров - 1
Двери внутренние	По серии 1.136-10 Типоразмеров - 3
Окна	По серии 1.236-6 вып.1 ч.1,2 Типоразмеров - 3
	По серии 1.136-12 вып.1 Типоразмеров - 1
Полы	Линолеум, керамическая плитка, бетонные по серии 2.244-1,вып.4
Перекрытие	Сборные железобетонные панели с круглыми пустотами по серия 1.141.1-25с.вып.1 Типоразмеров - 3
Наибольшая масса монтажного элемента (панель перекрытия) – 2,86 т.
Отделка наружная	Кладка из отборного кирпича с расшивкой швов
Отделка внутренняя	Улучшенная водоэмульсионная и эмалевая покраска, глазурованная плитка, побелка.

Таблица №8 Характеристики объекта оценки

Водопровод канализация вентиляция

Отопление Горячее водоснабжение электроснабжение

Устройства связи

Таблица № 9 Инженерное оборудование

Дополнительные сведения:

Скоростной напор ветра 45кгс/m^2/0.44 кПА 
Степень огнестойкости - вторая

Вес снегового покрова 100 кгс/m^2/0,98 кПа 
Расчётная температура наружного воздуха минус  250 С, 300С 
Климатические подрайоны  СССР-ПВ, ШВ

Ориентация – свободная 

Инженерно-геологические условия – обычные

Сейсмичность – 8,9 баллов (основное решение)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8.2 Состояние объекта по результатам осмотра

15 декабря был произведен осмотр объекта оценке для определения износа здания.

Конструктивный элемент	Состояние	Износ( %)
Фундамент	Хорошее	20
Стены	Хорошее	20
Перегородки	Хорошее	10
Перекрытия	Хорошее	20
Крыша	Хорошее	10
Кровля	Удовлетворительное	30
Полы	Хорошее	10
Окна	Хорошее	20
Двери	Удовлетворительное	30
Отделочные работы	Удовлетворительное	40
Инженерные сети	Хорошее	20
Прочие работы	Хорошее	10
Примерный физический износ: 19,9%