Отчет об оценке детского сада на 50 мест со стенами из кирпича

Из-за высокой стоимости земельных участков в центре города, строительство домов эконом-класса здесь не рентабельно. Поэтому основная часть домов эконом-класса сосредотачивается в Советском (23%) и Приволжском (21%) районах. Ново-Савиновский, Московский и Кировский районы аккумулируют на своей территории 15%, 9% и 9% от общего объема предложения соответственно.

Что касается вторичного рынка, то к конце ноября 2013 года на вторичном рынке жилья г.Казани наиболее высокие цены предложений зафиксированы в Вахитовском районе (в среднем 77,1 тыс. рублей за 1 кв.м.) и в Ново-Савиновском районе (в среднем 68,3 тыс. рублей за 1 кв.м.). Наиболее низкий уровень средних цен предложений на вторичном рынке жилья наблюдается в Кировском районе г.Казани (в среднем 53,9 тыс. рублей за 1 кв.м.). 

В целом на вторичном рынке жилья г.Казани, по данным Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан TATRE.ru, цена 1 кв.м. составляет в среднем 63,6 тыс. рублей, что на 0,16% превышает аналогичный показатель предыдущего месяца. На первичном рынке жилья средняя цена 1 кв.м. составила 50,6 тыс. рублей (–0,39% по сравнению со значением за предыдущий месяц).

 

 

 

 

Казань – это один из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. Так, с 2003 до 2013 годы объем торговой недвижимости вырос приблизительно в 4 раза, офисных помещений – в 5 раз (правда, значительная часть площади пришлась на пристройки в жилых домах и реконструкцию старых зданий). Сегодня на тысячу жителей города, по данным Colliers International, приходится почти 305 квадратных метров торговых площадей, что лишь на 50 метров ниже московских показателей. Причем, в отличие от ряда других городов-миллиоников, в которых показатель еще выше, большинство торговых площадей в Казани отличаются высоким качеством, находятся в торговых  центрах.

Опираясь на данные Топ10 самых востребованных ТЦ по Казани диапазон арендной платы составляет в месяц за 1 кв.м. от 700 руб. в ТЦ «Франт» до 3500-3800 руб. в ТЦ «МЕГА-Казань», «Кольцо».

В целом, казанский рынок насыщен самыми различными типами коммерческой недвижимости. Однако эксперты определяют несколько направлений, которые в ближайшее время получат развитие. Прежде всего, это преимущественное строительство бизнес-центров «А» и появление полноценных БЦ  класса «А+». В сегменте торговых помещений прогнозируется рост небольших ТЦ и ТРЦ районного масштаба, в «отстающих» районах – Кировском, Московском и окраинных поселках – Юдино, Дербышки и т.д. В планах федеральных компаний и правительства России – создание логистического кластера в окрестностях Казани, очевидно, приведет в ближайшие 2-3 года к буму строительства складских и промышленных помещений. Среди крупных проектов коммерческой недвижимости стоит отметить МФК «Кловер-Плаза», который соединяет в себе ЖК «Кловер Хаус» и офисно-торговый комплекс. Также, в планах начать строительство офисно-жилого небоскреба (40-50 этажей) около гостиницы «Ривьера», и офисно-жилого комплекса в районе третьей транспортной дамбы. Это проекты с лихвой могут покрыть необходимость в офисной недвижимости районов левобережья Казанки. 

Исследовав предложение и спрос на рынке недвижимости, определили, что оцениваемый объект не встречается на определяемую дату. Учитывая специфичность объекта оценки, приходим к выводу, что город Казань хоть и имеет 291 детских сада, все равно испытывает дефицит в дошкольных учреждениях. Необходимо вводить новые дошкольные образования, реконструировать существующие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12.Анализ наиболее  эффективного использования

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект. Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции. Оно отражает мнение оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий.

На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

• быть физически возможным;
• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений;
• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ представлен в следующей таблице:

 

Вариант использования объекта	Физическая возможность	Юридическая законность	Финансовая осуществимость	Максимальная эффективность
Офис	+	-	+	+
Торговое	+	-	-	-
Производственно- складское	-	-	-	-
Гостиничное	+	-	-	-

Таблица №13

Из таблицы видно, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его перевод в офисное помещение, но, учитывая социальную значимость объекта, в настоящее время это юридически недопустимо.

Исходя из вышеизложенного Оценщик пришел к следующему заключению:

 

 

 

Заключение

При анализе оптимального использования объекта Оценщик пришел к выводу, что рекомендуемое использование объекта совпадает с его прямым назначением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13Описание процесса оценки

 

При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:

Ä сравнительный подход;

Ä         доходный подход;

Ä затратный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов.

 

Сравнительный подход.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует большого количества объектов сравнения и в данном случае не может быть применен ввиду отсутствия на рынке такого количества объектов сравнения.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества). Метод в данном случае не применяется.

Метод сравнения продаж. Для расчета количественными методами требуется большое количество достоверной информации, на рынке такая информация отсутствует. Метод сравнения продаж реализуется методом

качественного сравнения цен. Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых центров и экологическими условиями. Метод в данном случае не применялся.

Таким образом, учитывая отсутствие достоверной информации о факторах стоимости  аналогичных объектов недвижимости, сравнительный подход применить, не представляется возможным.

Доходный подход

Метод прямой капитализации. Для применения данного метода нужно, чтобы оцениваемый объект недвижимого имущества был способен генерировать доходы, стабильные по времени. Оцениваемый объект не соответствует требованиям данного метода, поэтому он не применялся.

Метод дисконтирования денежных потоков не применяется. Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда объект недвижимости требует значительных и длительных по времени

вложений средств в капремонт или реконструкцию, потоки доходов прогнозируются как регулярно изменяющиеся. Метод применим к развивающимся объектам доходной недвижимости. Также надо иметь в виду, что для использования этого метода необходимо иметь достоверную и достаточную информацию о прогнозируемых потоках. У оценщика такая информация отсутствует.

Таким образом, в отчете доходный подход не использовался ввиду отсутствия достоверной информации о потоках доходов объекта недвижимости.

Затратный подход

Метод капитализации издержек предусматривает определение рыночной стоимости объекта как будущей стоимости отдельных частей затрат (издержек), рассредоточенным по периодам существования объекта, предшествующим дате оценки. На практике для оценки стоимости объектов недвижимости применяется очень редко. Этот метод целесообразно применять для расчета стоимости объекта при сравнительно небольшой продолжительности периода его доходной эксплуатации (до 10% от срока физической жизни улучшений). Оцениваемый объект недвижимости не относится  к этой категории и поэтому данный метод не применялся.

Метод компенсации издержек предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (собственности или аренды) земельного участка как свободного, суммы издержек на создание (восстановление или замещение) аналогичных по качеству и назначению улучшений (т.е. с учетом износов и устареваний), а также прибыли предпринимателя (девелопера).

 В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик использует наиболее распространённый в практике оценки - метод компенсации затрат.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14 Оценка, с использованием затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.

 Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. (ФСО №1)

Основные этапы применения затратного подхода:

1.Определение рыночной стоимости земельного участка;

2.Определение восстановительной стоимости нового здания;

3.Определение совокупного износа;

4.Определение реальной стоимости здания путем вычитания из восстановительной стоимости совокупного износа;

5.Определение стоимости объекта оценки путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Оценка объекта затратным подходом:

1.Определение рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка под здание детского сада-ясли, за стоимость участка примем кадастровую стоимость, которая есть в свободном доступе на сайте Рос реестра, в разделе «Публичная кадастровая карта».

В результате, стоимость земельного участка площадью 5 070.00 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Закиева, д 45, составляет:

51. 196 758.60 руб.

        2.Определение восстановительной стоимости нового здания.

Полная восстановительная стоимость зданий определяется умножением стоимости 1 м3 зданий на его объем и индексы

Номер	Показатели	Источник	Расчёт
1	Стоимость 1м^3 изм в руб	СБОРНИК УПВС № 36 табл 2	30,2
2	Объём, м^3	Тех паспорт	1688,77
3	КП (несоответствие объекта-аналога объекту оценке)	Общ часть УПВС	1
4	И69-84	Приложение №1 Постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1983	1.18
5	K69-84	Приложение №2 Постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1983	1.03
6	И84-91	Приложение №1 Постановления Госстроя СССР№14  от 06.09.1990	1.62
7	К84-91	Приложение №2 Постановления Госстроя СССР№14  от 06.09.1990	0.97
8.1	Индекс удорожания строит-монтажных работ в ценах с 1 января 1991 года	Приложение к письму Минрегиона РФ от 20.01.2010   на 1 квартал 2010 к ценам 1991г	49.46
		на 1 квартал 2010 г к ценам 2001	4.85
8.2	И91-2013IV	Приложение №1 к письму Минрегиона РФ от 7.11.2013	5.10
8.3	Расчёт общего индекса	Налоговый индекс РФ на добавленную стоимость	52.01
11	НДС	В среднем по городу	1.18
12	Прибыль застройщика		1.5