Отчет об оценке детского сада на 50 мест со стенами из кирпича

Таблица № 10 Определение физического износа

Согласно сборнику ВСН 53-86р численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%. Так как в данной таблице осуществляется определение износа здания в целом, то полученное значение 19,4 мы округляем до 1%. Таким образом, физический износ здания составляет 20%.

 

№	Наименование	Площадь(м2)
1	Спальни	98,20
2	Групповая	50,02
3	Игральная	50,02
4	Раздевальная	16,67
5	Приемная	16,67
6	Буфетные	5,96
7	Туалетные	28,30
8	Медицинская комната	5,91
9	Приемная изолятора	4,21
10	Палата изолятора	5,91
11	Туалетная изолятора	1,98
12	Кабинет заведующего	11,01
13	Хозяйственная кладовая	3,69
14	Кладовая чистого белья	3,68
15	Туалетная персонала	2,32
16	Кухня с раздаточной и моечной, заготовочный цех	23,68
17	Кладовая сухих продуктов	6,14
18	Кладовая овощей	3,88
19	Постирочная с гладильной	12,58
20	Венткамера, теплопункт	13,02
21	Электрощитовая	1,97
22	Коридоры, тамбуры,шлюзы	38,63

Таблица №11. Экспликация помещений

 

На момент осмотра помещение находится в удовлетворительном состоянии, возможен ремонт.

Физическое состояние конструкций объекта оценки характеризуется как работоспособное, когда конструкции имеют лишь допустимые отклонения, дефекты и повреждения, наличие таких дефектов и повреждений, при которых несущая способность конструкций оказывается обеспеченной при действии фактических расчетных нагрузок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8.3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект находится по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45

Кадастровый номер квартала: 16:50:150309. Проведем анализ местоположения объекта. Квартал заключен между улицами Кайбицкой, Сахарова, Глушко, Закиева.

№  зем. участка в квартале	Адрес	Площадь, кв. м.	кадастровая стоимость, руб.	Категория земли	Разрешенное использование:
					код/ описание/	по документу
:16	Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.41	6611.00	62457885.27	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:19	Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.43	3937.76	37 066 646.79	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:20	Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Глушко, д.1	3 130.00	29 399 589.20	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:21	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Академика Глушко, д. 3	5 332.39	50 115 400.94	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:6	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Закиева, д 45	5 070.00	51 196 758.60	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001000000 Для объектов жилой застройки	Детский сад №180
:26	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Бигичева	1 610.80	1.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142003000000 Для общего пользования (уличная сеть)	Пустырь
:7	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Академика Сахарова	18 900.00	191 757 321.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	Под общеобразовательную школу № 169
:22	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Глушко, дом 5	3 932.20	36 957 961.36	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:14	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Глушко, дом 5а	540.00	2 217 726.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	Нет данных	Под здание ЦТП
:45	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Академика Глушко, д. 7	4 409.00	41 586 040.72	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:1765	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой, д. 12	7 189.00	67 807 223.12	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	многоквартирный жилой дом
:1763	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой, д. 14	3 616.00	34 106 401.28	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:1778	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой	363.00	4 218 470.19	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002040000 Для размещения объектов торговли	здание торгового павильона
:5	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Г.Кайбицкой	120.00	1 397 143.20	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	Под строительство торгового павильона
:9	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 4	3 411.00	32 200 829.19	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:11	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 8	3 249.66	30 659 827.17	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:8	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 2	2 660.66	25 161 356.09	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:10	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 6	2 510.85	23 731 399.21	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:12	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Сахарова, дом 10	2 637.00	24 959 099.52	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:4	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой, д. 6а	652.50	4 799 000.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002040100 Для размещения объектов розничной торговли	Торговые объекты
:1773	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой	386.00	2 294 140.82	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002160000 Для размещения индивидуальных гаражей	Автостоянка
:15	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Сахарова, дом 6	4 133.00	39 070 488.90	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:24	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Ак.Сахарова	120.00	1 395 786.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	Торговый павильон
:29	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Ак.Сахарова	63.80	741 431.92	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	строительство павильона игровых автоматов

Таблица №12 Анализ местоположения объекта оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Социально-экономическое положение в Республике Татарстан

 

Основная тенденция экономики Республики Татарстан в 1 квартале 2013 года, на которую следует обратить внимание, - наметившийся процесс перемещения средств из производящих отраслей (добыча полезных ископаемых, обрабатывающая промышленность) в инфраструктурные (транспорт, производство и распределение электроэнергии, газа и воды). Инструментом такого перераспределения выступает рост соответствующих тарифов.

Так, темп роста сальдированного финансового результата за январь-февраль текущего года составил в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды 151,2%, в транспорте и связи – 198,2%. Прибыль от транспортирования по трубопроводам увеличилась в 2 раза, в том числе нефти – на 41%, от производства, передачи и распределения электроэнергии – в 1,7 раза. При этом отметим, что по итогам января-марта 2013 года выработка электроэнергии сократилась на 9,3% (в РФ – на 1,9%), а трубопроводным транспортом в январе-марте перекачено 99,4% нефти от уровня соответствующего периода прошлого года.

На фоне роста затрат на электроэнергию и транспорт добыча полезных ископаемых в республике сократилась на 0,4% (в РФ – на 0,9%) за счет пропорционального сокращения добычи нефти. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды составило 95,8%, тогда как в Российской Федерации – 98%. В обрабатывающей промышленности рост составил 4,6%, превысив общероссийский показатель на 3,4 процентных пункта. При этом на 6,7% сократилось производство транспортных средств, в том числе грузовых автомобилей на 13,3%. По отдельным видам нефтепродуктов снизилось производство автомобильного бензина (96,7%), топочного мазута (95,3%), дизельного топлива (94,6%). Здесь мы вновь наблюдаем уже отмеченную нами ранее ситуацию фиксируемого объемного роста обрабатывающей промышленности на фоне снижения натуральных показателей. Соответственно наблюдается тенденция снижения доходности до этого наиболее финансово устойчивых отраслей. Прибыль от добычи полезных ископаемых в январе-феврале 2013 года составила 76,5% от соответствующего периода прошлого года, в обрабатывающей промышленности – 77,4%. Обращает на себя внимание и то, что несмотря на рост прибыли в транспорте и связи почти в 2 раза, доля убыточных предприятий здесь остается одной из самых высоких – 32,4%.

В целом можно отметить, что несбалансированная тарифная политика негативно сказывается на экономическом росте и, в свою очередь, может служить фактором социальной напряженности за счет раскручивания инфляции.

Следует отметить опережающий рост цен на продовольственные товары (103%) по сравнению с непродовольственными (101,1%). Всего же с марта прошлого года по март текущего рост цен составил соответственно 7,2% и 4,5%. Но лидером роста за указанный период является индекс цен на услуги – 111,1% за счет существенного увеличения стоимости жилищно-коммунальных услуг (116,7%) и образования (116,7%).

Это накладывается на ситуацию на потребительском рынке республики, где имеются все признаки перехода от сверхпотребления к стабилизации. Так, со 2 квартала 2012 года замедляется динамика роста розничного товарооборота со 121,3% до 105,2% в 1 квартале текущего года. Оборот оптовой торговли сократился на 9,7% по сравнению с январем-мартом 2012 года, что может служить сигналом о дальнейшем замедлении розничного товарооборота.

 

10 Основные сведения о г. Казани

 

 

Казань — город Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом берегу реки Волги, при впадении в неё реки Казанки. Один из крупнейших экономических, политических, научных, образовательных, культурных и спортивных центров России. Казанский кремль входит в число объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Город имеет зарегистрированный бренд «третья столица России». Неофициально и полуофициально именуется «столицей российского федерализма» и «столицей всех татар мира».

Казань расположена на левом берегу реки Волги, при впадении в неё реки Казанки, в 820 км к востоку от Москвы. Благодаря выгодному географическому расположению, Казань издавна была торговым посредником между Востоком и Западом. Географические координаты:  55°47′ с. ш. 49°06′ в. д.

Муниципальное образование город Казань подразделяется на имеющие администрации 7 административных районов:

• 1 — Авиастроительный

• 2 — Вахитовский

• 3 — Кировский

• 4 — Московский

• 5 — Ново-Савиновский

• 6 — Приволжский

• 7 — Советский

Казань — один из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России, лидирующий по инвестициям в основной капитал и строительству город Поволжья. В 2011 году валовый продукт города составил 380 млрд рублей, средняя заработная плата — 22,3 тыс. рублей, доходы муниципального бюджета составили 17,8 млрд рублей, расходы бюджета — 29,5 млрд рублей.

Долгосрочный кредитный рейтинг Казани подтвержден агентством Fitch на уровне B+.

В 2011 году крупными и средними предприятиями обрабатывающих производств отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг на сумму 159,47 млрд рублей. Промышленную основу города составляют машиностроение, химическая и нефтехимическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность. Среди крупнейших предприятий Казани выделяются масштабный химический комплекс Казаньоргсинтез, старейший в России Казанский пороховой завод и уникальный в России кластер сразу трёх предприятий авиационной промышленности — заводы самолётостроения КАПО (производитель крупнейшего в мире стратегического бомбардировщика Ту-160), вертолётостроения КВЗ и двигателестроения КМПО.

В Казани находятся штаб-квартиры 6 компаний, входящих в топ-500 крупнейших по выручке предприятий России. Суммарная площадь городских бизнес-центров составляет 330 тысяч м², из них к классам «A» и «B» относятся 127 тыс. м². По совокупному капиталу собственных банков Казань занимает 3-е место в России, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов (анализ рынка земли и рынка объекта)

 

Анализируя первичный рынок недвижимости в разрезе районов Казани, можно увидеть, что во всех районах произошло повышение цен. Это является следствием того, что завышенные цены на «вторичку» вызвали переток спроса на первичный рынок, что привело к росту цен на новостройки.

По итогам квартала максимальный рост цен составил 11,12% в Авиастроительном районе. Это связано в первую очередь с тем, что завершилось строительство второго участка первой линии метрополитена Казани (станции метро «Юность», «Северный вокзал», «Авиастроительная»).

Цена 1 кв. м в однокомнатной квартире дороже, чем в двух- и трехкомнатных квартирах.

Традиционно спросом пользуется жилье небольшой площади – одно и двухкомнатные квартиры.

Цены на квартиры в «новостройках» зависят не только от престижности района, количества комнат в квартире, а также от уровня «готовности» жилья» (т.е. от срока сдачи жилого дома), а также от уровня отделки (квадратный метр жилья с «черновой» отделкой стоит дешевле, нежели квартира с ремонтом).

Во всех районах города Казани, кроме Ново-Савиновского и Кировского, наблюдается незначительный рост цен.

Основной объем предложения первичного рынка жилья (более 60%), представлен в Советском, Вахитовском и Приволжском районах города.

Так, объем предложения в Вахитовском районе составляет 21%. Данный район является «лакомым кусочком» для девелоперов. Возведение новостроек в историческом центре осуществляется в основном за счет сноса ветхих зданий. Застраивается он в основном элитным жильем, которое может позволить себе лишь небольшая доля покупателей.

Помимо того, что Вахитовский район является центром престижа и деловой активности, он также является самым зеленым районом, так как на его территории располагаются около 60 парков и скверов. Следует отметить, что большинство вузов находятся в этом районе. В виду всего этого, как бы не изменилась ситуация на рынке, строительство в данном районе будет всегда вызывать интерес у застройщиков (инвесторов, девелоперов).