Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

             Анализ рынка гостиничной недвижимости  Санкт-Петербурга

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                              Содержание

 

Введение……………………………………………………………………   3

Глава 1. Методы маркетинговых исследований рынка недвижимости…..7

1. Понятие недвижимости……………………………………..…………..7

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная

      база……………………………………………………………………….8

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости ………12

1.4 Основные подходы к исследованию рынка недвижимости……….…13

          1. 5  Приемы и методы  анализа рынка недвижимости……………..……14

          1.6  Принципы формирования информационных массивов для анализа   

                 рынка недвижимости…………………………………………….….…21

7. Процесс маркетингового исследования рынка гостиничной             

                 недвижимости…………………………………………………..…..….23

          1.8     Экономическая эффективность гостиничной недвижимости……28    

Глава 2. Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга

………………………………………………………………………..…30

          2.1 Современная ситуация на  рынке гостиничной недвижимости

                  в РФ………………………………………………………………..……30

           2.2 Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга в 2010   

                 году………………………………………………………………………33

           2.3 Анализ рынка продажи  отелей и выделения объектов под

                  размещение гостиниц в Санкт- Петербурге в 2010 году……………39

            2.4 Анализ инвестиций в гостиничную недвижимость Санкт- 

                  Петербурга  в 2010 году…………………………………………….…40

            2.5 Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга в 2011   

                   году……………………………………………………………..…..….44.

          

2.6 Основные тенденции рынка гостиничной недвижимости Санкт- 

Петербурга………………………………………………………… ……..47

        Глава 3. Основные перспективы развития рынка гостиничной     

         недвижимости Санкт - Петербурга……………………………………..…. 50

       3.1 Перспективы развития рынка гостиничной недвижимости в России. .50

         3.2 Перспективы развития рынка гостиничной недвижимости Санкт- 

              Петербурга………………………………………………..…………..…..53

        Заключение…………………………………………………………………...57         

        Список использованной литературы………………………………….…….60

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, коммерческая недвижимость). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

 Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Существует слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались и успешно функционируют коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Осуществляется деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования недвижимости и правовая защита их интересов.

Гражданское законодательство регулирует отношения, возникающие  в сфере недвижимости. Налоговое законодательство также регулирует деятельность в сфере недвижимости посредством существования таких налогов как, налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения.

Особый интерес среди  коммерческой недвижимости  вызывает гостиничная недвижимость. Это связано с тем, что в настоящих  условиях рынка спрос на гостиничные услуги в нашей стране постоянно повышается. Первоочередной задачей его удовлетворения является создание успешной и привлекательной гостиничной сферы, соответствующей мировым стандартам.

Целью данной работы является проведение анализа рыка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга за 2010-2011 годы.   Такой анализ  позволит не только получить представление о текущем положении дел на рынке гостиничной недвижимости, но и обосновать  рациональность и эффективность проектов строительства новых отелей и гостиничных объектов. Правильная оценка потенциала региона, выявление конъюнктуры спроса и предложения на  рынке гостиничной недвижимости позволит будущим отельерам не только принимать правильные решения относительно строительства того или иного объекта гостеприимства, но и даст возможность собственникам или управляющим действующих отелей оценить свое положение на рынке, изменить маркетинговую стратегию или скорректировать спектр предоставляемых услуг с целью повышения эффективности деятельности собственного объекта гостиничной недвижимости.

Объект исследования – рынок гостиничной недвижимости г. Санкт - Петербурга. Предметом исследования являются: объекты гостиничной недвижимости в черте г. Санкт - Петербурга. При проведении настоящего исследования использовались различные методы. В частности для сбора первичной информации проводились кабинетные исследования. В ходе кабинетных исследований проводился сбор вторичной информации, необходимой для анализа предложения рынка. В качестве источников использованы:  статистическая информация об объектах исследования, материалы ранее реализуемых исследований смежной тематики (для целей настоящего исследования данные этих отчетов обновлены), печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости. В ходе кабинетных исследований был проведен телефонный опрос  (мониторинг) с целью уточнения и дополнения информации, полученной из открытых источников. Для анализа полученных данных был использован системный подход. В исследовании использовался выборочный статистический анализ. Сущность его методологии состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы по качеству, местоположению, периодам времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных моделей с дискретным шагом. Данное исследование может быть интересным и полезным компаниям, занимающимся строительством гостиничной недвижимости, девелопментом,  а также юридическим лицам, оказывающим посреднические, консультационные и финансовые услуги на рынке недвижимости.

В рамках дипломной работы будут решены следующие задачи:  
1.Конкретизировано понятие и структура рынка недвижимости. 
2.Рассмотрены тенденции и проблемы рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2010 и 2011 годах.

3. Рассмотрены перспективы развития рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга.

 

 

 

Глава 1. Методы маркетинговых  исследований  рынка недвижимости

 

1.1 Понятие недвижимости

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. В настоящее время понятие недвижимости дается в гражданском законодательстве РФ.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимости относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

           К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести:

- ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);

-стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);

-территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений);

- целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется на используемую:

1. Для жилья (дома, коттеджи, квартиры);

2. Для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.);

3.Для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);

4. Для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная  база

Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются:

1.Локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

2.Уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

3. Низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

4.Несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

5.Разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

Рынок недвижимости —  это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

1.В ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; 

2.В процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; 

3. В процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

- сектор  развития (создания) недвижимости; 

-сектор оборота недвижимости; 

-сектор управления и эксплуатации недвижимости.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов. Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда происходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

По видам сделок в  рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.По отраслям рынок недвижимости может быть классифицирован на: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. По виду объектов недвижимости выделяются: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения. Из вышеназванных рынков недвижимости значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.