Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Структура доходов типового отеля 

Статьи  доходов	%
Доходы номерного  фонда	59,4
Товарооборот  ресторанов и баров (продажа блюд и напитков)	28,1
Доходы от сдачи  в аренду конференц - помещений и банкетных залов	2,9
Доходы от аренды помещений под торговые точки и офисы	2,3
Доходы от предоставления телекоммуникационных услуг в отеле (платная телефония, Интернет и т.д.)	1,9
Доходы бизнес - центра отеля (аренда оборудования, бизнес - услуги и т.п.)	1,1
Доходы от предоставления услуг автотранспорта отеля, аренды парковочных мест	1,0
Доходы от продажи  экскурсионных программ, билетов  в театр, авиа и ж/д билетов	0,9
Доходы оздоровительного центра отеля	0,9
Доходы от предоставления бытовых услуг (прачечная, химчистка и т.д.)	0,8
Доход от предоставления платного ТВ	0,4
Прочие доходы отеля	0,3
Доходы отеля, всего	100,00

Источник: hotel-direction.ru

 

                                                                                   

               

                                                                               

 

 

 

                     

 

                                                                                                       Таблица 2. 6     

 

 Структура расходов типового отеля

Статьи  доходов	%
Заработная  плата сотрудникам (оклады, премии, пособия)	25,3
Налоговые отчисления в бюджет	19,8
Амортизационные отчисления (износ основных средств  и нематериальных активов)	13,1
Оплата поставщикам  за поставленную продукцию (сырье) ресторанам и барам	8,9
Маркетинговые расходы на продвижение гостиничных  услуг	5,7
Расходы на содержание здания отеля (отопление, водоснабжение, электроэнергия, финансирование текущего ремонта и т.д.)	3,6
Оплата услуг  банка обслуживанию б/н расчетов, кредитных карт	2,7
Плата за менеджмент управляющей компании	2,4
Расходы на персонал (найм, тренинги, медицинское страхование  и пр.)	2,1
Коммунальные  платежи	1,4
Расходы на выплату  комиссионного вознаграждения туристическим  компаниям	1,2
Расходы на внутренний и внешний аудит и юридические  проверки	0,9
Страхование здания и имущества гостиницы	0,9
Транспортные  расходы	0,9
Почтовые и  канцелярские расходы	0,9
Расходы на эксплуатацию и поддержку информационной системы  управления (АСУ)	0,7
Расчеты с операторами  за телекоммуникационные услуги (телефонная связь, Интернет)	0,5
Командировочные расходы	0,4
Расходы на содержание прачечной/химчистки	0,3
Расходы на содержание оздоровительного центра	0,3
Прочие расходы	7,9
Расходы отеля, всего	100,00

Источник: hotel-direction.ru

 

2.5 Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году

  В июне 2011 года правительством Санкт-Петербурга была принята программа развития туризма, рассчитанная до 2016 года. Согласно программе приоритетными видами туризма на ближайшие 5 лет станут событийный и конгрессный туризм. Помимо этого предполагается вкладывать средства в развитие яхтенного и паромного туризма, арт-туризма, религиозного и паломнического туризма, кемпинг-туризма. Программа также предусматривает увеличение продолжительности пребывания туристов в городе - не менее пяти дней, всего же город к 2016 году должно ежегодно посещать 8.1 млн. гостей (в 2010 году - 5 млн. человек по официальным данным). В течение 5 лет планируется построить в городе 10 000 номеров в отелях различного уровня.

2.5.1 Предложение на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году

В первом полугодии 2011 года перед началом высокого сезона в Петербурге открылось три гостиницы (443 номера): две четырехзвездочных (Crown Plaza и ForRest Mix Club) и одна пятизвездочная. На гостиничном рынке Петербурга появился новый международный оператор Starwood Hotels & Resorts. Из числа международных гостиничных операторов в Санкт-Петербурге наиболее широко представлен оператор Rezidor Hotel Group (5 отелей). По три гостиницы находятся под управлением Marriott International, Inter Continental Hotel Group и Sokos Hotels.

 
2.5.2 Спрос на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году

 
      Наибольший прирост гостей города достигается в первую очередь за счет развития водного туризма. В 2011 году была открыта новая паромная линия, которая связала Санкт-Петербург и Стокгольм. Кроме того, планируется открыть внутренние воды России для иностранных яхт с численностью экипажа до 12 человек. Соответствующие поправки к Кодексу внутреннего водного транспорта подготовил Минтранс России. Для Санкт-Петербурга это будет означать возрождение яхтенного туризма. 
        Для привлечения туристов в Петербург Комитет по инвестициям и стратегическим проектам предложил регистрировать браки иностранцев за 72 часа с момента подачи заявления (это предложение - часть Программы развития Санкт-Петербурга как туристического центра). 
       В течение первых трех месяцев 2011 года (низкий сезон) средний уровень заполняемости отелей в городе составил 40-50%. По-прежнему, наименьший уровень заполняемости в отелях 5*. Хотя влияние кризиса постепенно сокращается, туристы стремятся к экономии, выбирают более дешевые варианты. 
В апреле 2011 года заполняемость гостиниц города уже составляла 60-70%, а в мае-июне - 85-95%. Таким образом, даже в период высокого сезона и "белых ночей" в петербургских отелях есть свободные номера. Исключение - это время проведения Международного Экономического Форума, когда большинство гостиниц заполнены полностью. 

 
2.5.3 Цены на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году

 
      Стоимость проживания в отелях Санкт-Петербурга в первом полугодии 2011 года традиционно менялась в зависимости от сезона. В большинстве гостиниц города низкий сезон длится до середины апреля, далее - до середины мая - полусезон и с середины мая до конца июня - высокий сезон. Кроме того, отдельные цены устанавливаются на время проведения Международного Экономического Форума (16-18 июня) .

Минимальная стоимость  размещения в отелях категории 5 звезд составляла в 2011 году 9 645 рублей, в отелях категории 4 звезды – 4 678 рублей, в отелях категории 3 звезды - 2 706 рублей, в гостиницах эконом-класса – 1 483 рубля, хостелах – 925 рублей

2.5.4 Инвестиционная привлекательность рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году

По результатам проведенного анализа, стоимость строительства одного квадратного метра объектов гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге без учета стоимости приобретения земельного участка составляет от 40 тыс. рублей до 60 тыс. рублей в зависимости от класса и технических характеристик здания. Диапазон доходности гостиничных объектов как готового бизнеса составляет 10-15%. Диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте гостиничной недвижимости составляет 15-20%.

 

2.6 Основные тенденции рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

В качестве основных тенденций рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2010-2011 годах можно выделить:

1.Выход на рынок международных операторов, ранее не представленных в Санкт-Петербурге;

2.Продолжающийся уход с рынка туристических агентств;

3.Активное развитие паромного туризма;

4. Появление  тенденции соблюдения «зеленых принципов» при строительстве гостиницы (экология, охрана окружающей среды). В феврале 2011 года стартовала программа «зеленый ключ», к которой присоединились 18 отелей;

5. Продолжающаяся тенденция участия государства в развитии туризма. Была утверждена концепция федеральной программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации». Активность Правительства Санкт-Петербурга в направлении развития туристической отрасли города, наконец, стала приносить результаты в виде прироста номерного фонда гостиничной недвижимости на 14% с 2005 года, а также привлечения на рынок Санкт-Петербурга новых международных гостиничных операторов

6. Децентрализация гостиничного рынка. Отели теперь открываются не только в центре города, но и в спальных районах и даже в пригородах.                                      7.Гостиничная недвижимость Петербурга все больше интересует не только инвесторов и отельеров, но и непрофильные компании.                                                 8. Продолжилось развитие нового для Санкт - Петербурга формата SPA-отелей, что позволяет привлечь новых туристов за счет оказания дополнительного комплекса услуг.

9. Продолжилась активная деятельность международных гостиничных операторов.

10. В конце года наметилось перераспределение туристических и бизнес потоков в гостиницах города с сегмента 5* на 4* и с сегмента 4* на 3*, в связи с появлением кризисных тенденций и завышенным уровнем цен на гостиничные услуги.

11. Активное развитие проектов, совмещающих офисную и гостиничную недвижимость, в связи с ростом делового туризма (программы администрации по стимулированию MICE туризма) и развитием города как экономического и культурного центра.

Несмотря на прирост  гостиничных объектов и номерного  фонда, в ближайшие годы в Санкт-Петербурге не ожидается насыщения рынка средств размещения, особенно в секторе среднего и эконом классов. В последние два года наметилось структурное изменение туристического потока города за счет увеличения доли российских туристов. Изменение произошли в результате общего увеличения доходов населения в РФ и роста делового туризма.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3 Основные перспективы развития рынка гостиничной недвижимости Санкт - Петербурга

3.1 Перспективы развития рынка гостиничной недвижимости в России

   Туристический рынок Российской Федерации имеет огромный потенциал для развития. Одним из факторов в значительной степени, влияющих на этот процесс является уровень обеспеченности гостиницами  в регионах.

 

 

 

 

Рис.3.1 Текущая и будущая обеспеченность гостиничной инфраструктурой некоторых городов РФ

 

 

 

 

На  рисунке 3.1 показана текущая обеспеченность (синий цвет) гостиницами в расчете на 1000 жителей по некоторым городам РФ. Кроме того, на карте показана и будущая обеспеченность (красный цвет) гостиницами к 2013 году исходя из планов сетевых операторов по увеличению сети гостиниц. В целом, обеспеченность гостиницами будет выше.В настоящий момент самая высокая обеспеченность гостиницами зафиксирована в Ярославле (5,77 номеров/1000 жителей). В 2010 году Ярославль отпраздновал 1000-летие, к этому событию появилось большое количество новых гостиниц, что объясняет тот факт, что текущая обеспеченность населения номерным фондом самая высокая среди остальных городов России. Обеспеченность Москвы составляет – 1,88 номера/1000 жителей, Санкт-Петербург – 2,87 номера/1000 жителей.

Существенное увеличение номерного фонда планируется  во Владивостоке, что связанно с  подготовкой к саммиту АТЭС в 2012 году.  Обеспеченность Москвы к 2013 году составит 2,49 номеров/1000 жителей, Санкт - Петербурга – 3,22. Эти показатели примерно в 2-3 раза ниже, чем средние показатели обеспеченности гостиницами в Европе, и в несколько раз ниже, чем в финансовых и туристических центрах. Так в Париже обеспеченность гостиницами составляет около  8 номеров /1000 жителей, в Лондоне – 12 номеров/1000 жителей. Поэтому следует отметить,  что Санкт-Петербург обладает достаточно большим потенциалом для   развития рынка гостиничной недвижимости.

           При оценке перспектив развития гостиничной сети за счет сетевых операторов было выявлено, что наиболее активные планы по развитию гостиничной сети среди операторов в 2012-2013 годах демонстрируют Accor, Rezidor Hotels Group, Kempinski Hotels, Hilton Hotel Corporations. Эти гостиничные сети планируют взять в управление наибольшее число отелей в среднесрочной перспективе в городах России.

Данные об активности гостиничных операторов относительно открытия новых гостиниц в 2011-2013 гг. представлены на рис.3.2

 

Рис.3.2 Активность гостиничных операторов относительно открытия новых гостиниц в 2011-2013 гг.

 

В столицах развитие предполагают почти все опрошенные операторы. В городах - миллионниках открытие новых гостиниц предполагают 2-4 оператора, также как и в городах, в которых предполагается проведение Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Прочими городами РФ в среднем интересуется не более 1-2 операторов.

 

3.2 Перспективы развития рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Наделенный уникальным туристическим потенциалом, и культурно-историческим наследием Санкт-Петербург имеет практически все возможности для того, чтобы стать центром мирового туризма. Однако, как туристский центр Санкт–Петербург сегодня проигрывают соревнование с другими столицами мира. Для сравнительного рейтинга можно предложить методику, основанную на определении коэффициента привлекательности туристического региона (g), определяемого по формуле:

g = N / T,

где: N – численность  населения региона;

T – объем  турпотока.

Для Цюриха коэффициент составляет –0,85, для Лиссабона 0,76, Милана –0,74, Будапешта-0,69, а в среднем по Европе – 1,21. Определенный с помощью коэффициента рейтинг привлекательности европейских столиц графически представлен на рис.3.3.

Рис. 3.3 Рейтинг туристской привлекательности европейских столиц.

 

 

               Ключевая проблема отставания Санкт - Петербурга связана с инвестициями в отрасль. Очень важной составляющей для инвесторов  являются финансовые показатели. Финансовые показатели гостиничных проектов выглядят значительно привлекательнее, чем проекты остальных сегментов коммерческой недвижимости на сегодняшний день. Таким образом, гостиничные проекты  являются более привлекательными для инвестирования. Инвестирование в гостиничный сегмент было привлекательным даже в условиях кризиса, особенно в рамках Программы Правительства города, с учетом долгосрочной доходности отелей и большого потенциала сегмента. Средний срок окупаемости гостиничных проектов составляет 7 лет.

             Принципиальной задачей развития индустрии туризма в целом и рынка гостиничной недвижимости в частности является развитие новых технологий управления туристским комплексом мегаполиса. В современных условиях уже недостаточно просто построить хороший отель или модернизировать существующий. В условиях развитых рыночных отношений на передний план выходит задача создания новой концепции управления гостиничными предприятиями, в первую очередь теми, которые находятся в собственности города.