Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

  Основными проблемами гостиничного рынка РФ являются: завышение расценок на гостиничное размещение особенно в крупных городах страны; резкие скачки цен во время и в месте проведения важных мероприятий; неудовлетворение актуального спроса предложением по качественному и ценовому критерию; изношенность гостиничного фонда и нерентабельность новых проектов. Один словом, гостиничный бизнес не может в полной мере удовлетворить актуальные запросы своей целевой аудитории.

Основные тенденции  развития рынка купли-продажи гостиниц в России за последние 4 года свидетельствуют, что наиболее часто происходят сделки с гостиницами категории 3*. На них приходится порядка 50% от общего числа сделок. Данный факт объяснятся тем, что более качественные гостиницы на рынке купли-продажи выставляются реже и цены на них существенно выше. В то же время в стоимостном выражении на «трехзвездочные» гостиницы пришлась лишь четверть сделок. Стоит отметить, что самая высокая активность на рынке купли-продажи гостиниц отмечается в Москве. На столицу приходится 47% от публичных сделок с гостиницами. По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, самой крупной сделкой за последние 4 года можно назвать сделку по продаже пятизвездочной гостиницы Ritz Carlton на Тверской улице в Москве. По информации, представленной в СМИ, объем сделки составил $700 млн.  

2.2 Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2010 году

2.2.1Анализ предложения на рынке гостиничной недвижимости

По данным агентства АРИН, на конец декабря 2010 года в Петербурге функционировало 645 гостиниц с общим номерным фондом 27,3 тысячи номеров. Качественные гостиницы (категории 3, 4 и 5 звезд) составляют порядка 60% от общего номерного фонда. Динамика роста качественных гостиниц Санкт-Петербурга (3-5 звезд) представлена  на рис.2

Рис.2 Динамика роста качественных гостиниц Санкт-Петербурга в 2010 году

Рис.2 Динамика роста качественных гостиниц Санкт-Петербурга в 2010 году

 

Структура  номерного  фонда гостиниц по классам представлена в таблице 2.1

Основная доля  номерного фонда гостиниц Санкт-Петербурга приходилась на  гостиницы 3 звезды.                                                                                                                     

                                             

      

                  

                                                                                Таблица 2.1

Структура  номерного  фонда гостиниц Санкт-Петербурга

                               по классам в 2010 году

 

Класс гостиницы	Доля в номерном фонде, %
Хостелы	4
Мини-отели	25
Эконом-класс	11
3 звезды	27
4 звезды	25
5 звезд	8

 

Номерной фонд качественных гостиниц распределен  по районам Санкт-Петербурга неравномерно. Наибольшая концентрация качественных гостиничных номеров наблюдается в Центральном (30%), Московском и Василеостровском (по 14%), а также Адмиралтейском (13%) районах.

Менее всего  качественных гостиничных номеров  представлено в удаленных районах  от центра города южных районах (Колпинский, Кировский, Пушкинский). Наиболее популярными являются районы в центре города (Центральный, Василеостровский и Адмиралтейский) – 54%, а также приаэропортовый Московский район – 11%.

Ежегодное увеличение номерного фонда гостиниц  представлено в таблице 2.2                                                                                   

                                                                                                  

                                                                                                     

 

 

 

    

                                                                                                                  Таблица 2.2

                  Ежегодное увеличение номерного фонда гостиниц Санкт-Петербурга

Год	Увеличение  номерного фонда(количество номеров  в год)
2006	153
2007	524
2008	1295
2009	1404
2010	1419
2011	1200*

 *) без учета мини гостиниц и хостелов

 

  В течение 2010 года были открыты 24 гостиницы на 1 419 номеров. Без учета мини-отелей и хостелов ввод гостиниц за 2010 год составил 10 объектов общей вместимостью 1 273 номера.

В Санкт-Петербурге присутствуют такие крупные международные гостиничные операторы, как: Kempinski Corinthia, ACCOR Group (бренды Novotel и IBIS), Rezidor Hotel Group (бренды Radisson SAS и Park Inn), Sokos, Hotel Marriott (бренд Courtyard by Marriott и Renaissance), Reval Hotelligrupр

Starwood Hotels & Resorts (бренд «W»), Orient Express Hotels LLP,

Best Western International, Rocco Forte Hotels, InterContinental Hotels Group (IHG)

Top International, Cronwell Hotels &Resorts

Уровень заполняемости  гостиничных номеров  представлен  на  диаграмме 1

Диаграмма 1.Заполняемость гостиничных номеров в Санкт-Петербурге

Источник: Комитет  по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга

 

  Заполняемость гостиничных номеров  в 2010 году по сравнению с 2009 годом повысилась  для всех категорий гостиниц. Однако, заполняемость гостиниц 4 звезды осталась на уровне ниже, чем это было до экономического кризиса. Заполняемость отелей в период высокого сезона 2010 года в Санкт-Петербурге достигла – 82%.В летний период в город приезжает традиционно много туристов, а в 2010 году приток гостей увеличился, в том числе за счет жителей столицы, которые искали спасение от жары и смога. В первую очередь увеличилась заполняемость загородных отелей.

Количество иностранных  туристов в 2010 году сократилось. Причинами является рост цен на проживание, сложность оформления виз, низкий уровень сервиса и безопасности, недостаточно развита инфраструктура.

 

2.2.2 Анализ спроса

По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам ( КИСП) количество туристов в 2009 году осталось на уровне 2008 года, и составило примерно 4,8 млн. чел., в том числе российских – 2,5 млн. чел., иностранных – 2,3 млн. чел. В 2010 году, по оценкам экспертов КИСП, количество посетивших Санкт-Петербург туристов составило 5,1 млн. чел.

В качестве возможной  причины роста туристического потока специалисты называют курсовую разницу  между рублем и европейской валютой, которая позволила сделать стоимость пребывания в городе ниже.

Основные потребители  гостиничных услуг в Санкт-Петербурге:

- бизнес-туристы  – те, кто посещает город в  деловых целях (участники конференций,  бизнесмены, корпоративные группы), их доля в общем потоке составляет 37%.

- экскурсионные  туристы – те, кто приезжает  для ознакомления с достопримечательностями  и отдыха (как в составе группы, так и индивидуально), их доля  – 61%.

 

Диаграмма 2. Распределение туристического потока

 

Международные гостиничные операторы в ближайшие  годы намерены расширить свое присутствие  в Петербурге, так как уверены  в дальнейшем росте туристического потока не менее чем на 10%.

При этом, спрос на гостиницы носит сезонный характер. С апреля по октябрь номера загружены, пик приходится на период белых ночей. Заполняемость гостиниц в низкий сезон (поздняя осень, зима) составляет порядка 30-40%.

 

2.2.3Анализ цен

На декабрь 2010 года стоимость размещения в стандартном двухместном гостиничном номере (double/twin) составляет 1 900 – 4 000 руб. для отелей категории «3 звезды», 4 650 – 8 900 руб. для отелей категории «4 звезды» и 9 000 – 10 000 руб./сутки для отелей категории 5 звезд.

                                                                                                 Таблица 2.3

 Уровень цен на стандартный гостиничный номер в низкий сезон

 

Категория отеля	Стоимость размещения в  сутки, рублей
3 звезды	1900-4000
4 звезды	4650-8900
5 звезд	9000-10000

 

 

Ценовая политика гостиниц Санкт-Петербурга имеет ярко выраженную сезонность. В высокий сезон (июнь, июль, неделя до и после Нового года) цены увеличиваются на 30-40%.

 

2.3  Анализ рынка продажи отелей и выделения объектов под размещение 

                   гостиниц в Санкт- Петербурге в 2010 году

В первой половине 2010 года активизировался рынок продажи  отелей и выделения объектов под  размещение гостиниц. Например, компания NAI Becar приобрела недостроенную трехзвездочную гостиницу на Московском проспекте д.73, общей площадью 8 697 кв. м. По экспертной оценке стоимость могла составить 1000 долл. США/кв. м. Инвестиции в окончание проекта оцениваются на уровне 10 млн. долл. США.

В мае 2010 года Правительство  города выделило 4 здания в центре (Марсово  поле, Невский проспект, набережная реки Мойки, Конюшенная пл.) под проектирование гостиниц. Банком ВТБ был продан пансионат «Озеро Зеркальное» (150 мест размещение и участок 11 га) в Выборгском районе Ленобласти за 180 млн. рублей. Гостиница Астория выставлена на торги на 25 мая 2011 года по стартовой цене 2,5 миллиарда рублей. Объект расположен по адресу: Санкт-Петербург, улица Большая Морская, дом 39, литера А.Площадь здания – 16 998,2 кв.м. Здание продается совместно с земельным участком. Площадь участка – 3 188 кв. м. Здание передано в аренду на основании договора до 01.07.2046.Арендатор – ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория».

 

                                                                                                       Таблица 2.4.

 Предложения по продаже гостиничных объектов

Адрес	Общая площадь, кв. м	Стоимость руб./кв. м
г. Петродворец, SPA-отель 4*	4 000	137 500
пос. Стрельна, ул. Дружбы	1 201	82 430
Рижский пр., 4-6, апарт-отель 3*	1 357	77 376

 

В Санкт-Петербурге гостиницы 3 звезды оценивались порядка $100-300 тыс. за номер. Цены на гостиничные объекты 4-5 звезды начинались от $350-500 тыс. в пересчете на номер, при этом верхний предел цен в зависимости от эксклюзивности объекта мог быть гораздо выше. Типичными продавцами гостиниц были - иностранные компании (уход с рынка), банки (реализация залогов), федеральные и местные органы власти (приватизация), госкомпании (продажа непрофильных активов). Типичными покупателями гостиниц были российские инвестиционные компании и частные инвесторы, а также девелоперы. Наибольшей популярностью у девелоперов пользовались гостиницы категории 3 звезды, т.е. объекты, имеющие потенциал для развития. Общая динамика сделок в стоимостном выражении говорит о том, что в 2009-2010 гг. рынок купли-продажи гостиничных объектов находился в инертном состоянии, однако в 2011 г. покупатели активизировались. Если проводить сравнение инвестиционного рынка в сегменте гостиничной недвижимости и рынка коммерческой недвижимости в целом, то можно отметить, что кризисная ситуация на рынке недвижимости довольно сильно повлияла именно на сегмент гостиниц. Общий объем инвестиций по рынку коммерческой недвижимости во время кризиса снизился в 2-2,5 раза, а объем сделок в гостиничном сегменте - 5-10 раз.

 

2.4 Анализ инвестиций в гостиничную недвижимость Санкт-Петербурга  в 2010 году

 

Стоимость создания любого объекта в гостиничном  сегменте изначально дороже, чем в  любом другом сегменте коммерческой недвижимости. Однако плюсом гостиничного бизнеса является то, что он более  долгосрочный, чем офисный или  торговый. После возврата вложений отели в течение следующих 18-20 лет приносят стабильный доход (прибыль) - только после 25 лет работы возникает необходимость в существенных инвестициях в его усовершенствование или капремонт.

По данным Нotelinvest, инвестиции в номер гостиницы 3* в среднем составляют 80 000 долл., 4* - до 200 000 долл. Стоимость создания мини-отеля – не более 2000 долл./кв. м, включая реконструкцию жилого дома, отделку помещения и оборудование.

По мнению аналитиков агентства «Бекар», затраты на строительство отеля составляют порядка $1500-2000 на 1 кв.м. Создание отеля обходится инвестору дороже, чем строительство объекта торговой, офисной и жилой недвижимости. Поскольку возможности строительства в центре Петербурга ограничены, инвесторы вынуждены заниматься реконструкцией существующих зданий, что обходится гораздо дороже. Затраты на реконструкцию здания под гостиницу напрямую зависят от состояния постройки, но в любом случае будут очень значительными. Если речь идет о полной реконструкции с заменой перекрытий, то для гостиницы высокого класса (ее строительство наиболее выгодно инвестору) затраты могут составить $5-10 тыс. на 1 кв.м. При этом себестоимость отделки и оснащения отеля – это больше 50% затрат на реконструкцию. Для гостиницы среднего класса затраты на реконструкцию составляют от 2 тыс. на 1 кв.м. Срок окупаемости гостиничных проектов сегодня составляет от 7 лет. Для мини-отелей показатели лучше - срок окупаемости от 6 лет и высокая для коммерческой недвижимости доходность – около 20%.

По данным опросов  управляющих гостиниц, в структуре доходов типового отеля наибольшую долю занимают доходы номерного фонда, а также ресторанов и баров при отеле.

          В структуре расходов типового отеля основную долю занимают расходы на заработную плату сотрудников и налоговые отчисления и амортизационные отчисления в совокупности они составляют около 60% всех расходов. Следующие по значимости расходы идут на оплату поставщикам, маркетинговые расходы, расходы на содержание здания, оплата услуг банка, плата за менеджмент управляющей компании их доля составляет приблизительно 25%. И остальные расходы составляют около 15%. (таблица 2.6).

   

                                                         

                                                                                              Таблица 2.5.