Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная  деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им стоимости оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик для расчета рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход  прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Федеральному Закону № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Таким образом, на рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

1.3 Факторы,  влияющие на формирование рынка недвижимости

Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность. Это проявляется в том, что невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой в тот или иной момент времени.
2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность снижается. При этом  замедляется развитие нормальной системы ипотечного кредитования. С другой стороны, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования,  вложения в недвижимость являются привлекательными, так как позволяют сохранить средства от инфляции.
3. Размытость законодательной базы. Это проявляется особенно относительно рынка недвижимости.
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

1.4 Основные  подходы к исследованию рынка недвижимости

  Начальным этапом в исследовании рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка. Она позволяет сосредоточить  основное внимание на информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.

Отличительные особенности  рынка недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень транзакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом  факторов, которые затрудняют его анализ.  К ним относятся:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой одновременно важную и трудную задачу. Именно в таком качестве она важна для формирования политики инвесторов на рынке  недвижимости.

1.5  Приемы  и методы  анализа рынка недвижимости

Приемы и методы анализа  рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. Не существует единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов его характеризующих:

1          подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2          подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики  начинают с изучения регионального рынка.

1          шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения делается вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2          шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости или рынка недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1          шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости. Это позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2          шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную  процедуру указанных методов, оба  преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Одним из основных приемов  анализа рынка является сегментация. Она используется на начальном этапе анализа рынка. В этом случае решаются две взаимосвязанные задачи::

1)  идентификация объекта недвижимости;

2) идентификация рынка недвижимости.

Выделение сегментов  позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособность  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. Раз и всегда определенного основания для сегментации нет, и не может быть. Важно, чтобы она позволяла:

1. Объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей),

2. Выделить четкие  границы сегментов, а выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных  в качестве оснований для сегментации  рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты, как между собой,  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города. При этом территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительские  офисы в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и, тем более, собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате. Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  их близость к местам проживания населения;

• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда утверждены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требованиями сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении. И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1.         Назначение (тип использования недвижимости).

2.         Физические и экономические характеристики недвижимости: " размер

" число арендных  договоров " потенциальные арендаторы  и пользователи " физическое состояние  объекта " проектные параметры  и т. д.

3.         Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе, выделение района или микрорайона города.

4.         Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5.         Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.

 В итоге  происходит наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма  и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости. Так и рынок отдельного вида недвижимости.

Позиционирование предполагает отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».