Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...2

Глава 1. Теоретические основы взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений………7

1. Понятие, содержание и сущность взаимодействия взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений …………………………………………………...7
2. Место договорных отношений во взаимодействии управляющей компании с пользователями жилых помещений …...…………………..18
3. Факторы, определяющие эффективность взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений ………………………………………………...………………26

Глава 2. Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений………………………..38

1. Общая характеристика ООО «Новоюжный»……………………………38
2. Исследование взаимодействия ООО «Новоюжный» с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений…………………47
3. Рекомендации по совершенствованию взаимодействия ООО «Новоюжный» с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений…………………………………………………..55

Заключение……………………………………………………………………….60

Список использованной литературы…………………………………………...66

Приложение………………………………………………………………………69

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность данной работы заключается в том, что жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

Однозначных путей решения этих вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.

В 2000 г. почти завершилась демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность развивать конкуренцию в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

В конце 2004г. выходит новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя новый раздел - Управление многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако  из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

Управление жилищным фондом включает в себя Пункт 1.8 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 [31] «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

• организацию эксплуатации;
• взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
• все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций. Пункт 1.3 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом - это сравнительно новый вид договора в жилищном праве. К нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии договора управления многоквартирным домом, выделю основания для его заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного определю плюсы и минусы данного договора на примере ООО «Новоюжный».

Цель выпускной квалификационной работы заключается в выявлении сущности взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основании договорных отношений.

Для достижения поставленной цели необходимо поставить ряд конкретных задач:  

1. изучить и обобщить научную литературу по теме исследования;
2. выявление путей и мероприятий по выбору способа управления пользователями жилых помещений;
3. описать сущность договора управления многоквартирным домом;
4. проанализировать опыт ООО «Новоюжный» во взаимодействии с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений.

Объектом исследования является ООО «Новоюжный»

Предметом исследования является договорные отношения с жильцами.

Методологической базой данной работы являлись труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области договора управления многоквартирным домом В.Н. Симонова  и др.

Источниками информации служили научная, методическая, учебная литература, материалы периодических изданий и специализированных интернет-сайтов, посвященных договорным отношениям, документы ООО «Новоюжный».

Методы исследования:

• анализ и обобщение научной литературы, научных статей;
• изучение документации;
• наблюдение, беседа;
• обработка результатов исследования.

База исследования: исследование проводилось на базе ООО «Новоюжный».

Этапы исследования:

1 этап (сентябрь 2014 – декабрь 2014 гг.) – поисковой, в ходе которого изучалась литература по теме работы, формировался научный аппарат.

2 этап (январь 2015 – март 2015 гг.) – изучение опыта организации ООО «Новоюжный» по взаимодействию с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений.

3 этап (апрель 2015  – май 2015 гг.) – оформление выпускной квалификационной работы.

Практическая значимость настоящего исследования обусловлена возможностью применения предложенных рекомендаций по совершенствованию взаимодействия ООО «Новоюжный» с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений, что поможет юристконсульту внести позитивные изменения в работу организации. Результаты настоящей дипломной работы могут быть применены на практике в организации.

Апробация работы проходила в процессе обсуждения ее данных в ООО «Новоюжный», публикации статьи в сборнике научных трудов студентов факультета ДиКПиП ФГБОУ ВПО, ЧГПУ им. И. Я. Яковлева.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений на основе договорных отношений.

1. Понятие, содержание и сущность взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ [2] предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК Российской Федерации свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Жилищный кодекс установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами.

Существует три основных способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Собственники помещений вправе выбрать один из способов управления МКД. Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Третий способ управления многоквартирным домом специализированной управляющей организацией, является одним из наиболее перспективных и распространенных способов.

Привлечение управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

Вместе с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к управляющим организациям, сложный порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений многоквартирного дома и т.д., создают сложности с применением данного способа управления на практике.

Собственниками жилых помещений многоквартирного дома осуществляется выбор управляющей организации. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилых помещений. Принятое в установленном порядке решение обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников.