Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений

Создание систем договорных отношений в муниципальных образованиях происходило в течение десятилетий с учетом законодательства и экономических возможностей регионов. Предыдущее законодательство предоставляло возможность каждому муниципальному образованию создавать свою модель управления многоквартирными домами, насыщать ее финансовыми потоками, а также позволяло оказывать воздействие на саму систему. В период затяжного реформирования и недовольства населения самой реформой формирование на местах договорных отношений требовало значительного времени и средств как бюджетов муниципальных образований, так и самого населения. Система договорных отношений - это сложный гражданско-правовой инструмент, жестко увязанный с классифицирующими признаками договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, налоговым законодательством, правилами ведения бухгалтерского учета, смежными федеральными законами и подзаконными актами, регулирующими предоставление коммунальных услуг. Более 10 лет в стране происходило разграничение функций управления и непосредственного предоставления жилищно-коммунальных услуг. Создавался институт управления многоквартирными домами, основанный на представлении интересов всех собственников жилья и защите их прав как потребителей жилищно-коммунальных услуг. Теперь предлагается кардинально противоположный подход.

Согласно ч. 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.

Если рассматривать договор управления как новый вид договорных отношений в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг, то с его внедрением управляющая организация становится в одном лице и ресурсоснабжающей и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей жилищно-коммунальных услуг уже не приходится. Не может одна и та же организация предоставлять услуги и одновременно защищать права потребителей.

Фактически население в системе договорных отношений остается без структуры, защищающей их права. Население не может квалифицированно оценить работу таких организаций, затратную часть таких работ, а также противостоять этим организациям.

Возникает серьезный конфликт данной нормы с гражданским законодательством (ст. 539-548 ГК РФ [3]) и другими федеральными законами, которые определяют, что энергоснабжающей организацией может быть коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

Не могут созданные в настоящее время управляющие организации быть поставщиками коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление), не являясь производителями ресурсов, не имея устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов, а соответственно и пользователями этих ресурсов, не говоря о лицензировании такой деятельности. Такими организациями могут быть только действующие монопольные организации, обеспечивающие потребителей электрической и тепловой энергией, газо-, водоснабжением и водоотведением.

Кроме того, регулирование договорных отношений относится к гражданскому законодательству (ст. 2 и 3 ГК РФ). Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При детальном анализе комментируемой статьи изначально можно сделать вывод, что договор управления по конструкции текстуальной части относится к договору возмездного оказания услуг, который регулируется СТ. 779 ГК РФ.

К договорам возмездного оказания услуг относятся услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные, за исключением услуг, оказываемых по договорам купли-продажи, подряда, поручения, комиссии и доверительного управления.

Предоставление жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров, поэтому самостоятельной формой договора считаться не могут.

Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный договор.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно устанавливать условия такого договора: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные их предоставить. Исключением является договор управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления на открытом конкурсе (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор установлена ЖК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Комментируемая статья предусматривает механизм понуждения собственников помещений в многоквартирном доме к заключению договора управления только при выборе управляющей организации органами местного самоуправления.

Требования, предъявляемые к договору управления:

1. Договор управления многоквартирным  домом заключается в письменной  форме путем составления одного  документа, подписанного сторонами.

2. Условия договора устанавливаются  собственниками помещений в многоквартирном  доме решением общего собрания  таких собственников и являются  одинаковыми для всех собственников  помещений.

3. Договор управления многоквартирным  домом заключается на срок  не менее чем один год и  не более чем пять лет с  учетом возможности его пролонгации.

4. Изменение и (или) расторжение  договора управления многоквартирным  домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статья 162 имеет отсылочную норму к разд. V и VI ЖК РФ в том случае, если управление многоквартирным домом осуществляется жилищным кооперативом или товариществом собственников жилья. Это обусловлено тем, что жилищный кооператив или товарищество собственников жилья могут являться стороной договора управления.

Если иное, не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Срок определяется сторонами договора и зависит от состояния многоквартирного дома, наличия и подготовленности технической и бухгалтерской документации к передаче и пр. Если такой срок не установлен, то применению подлежит норма, предусмотренная ст. 162.

В случае если стороны договора не определили срок возврата управляющей организацией технической и иной документации на многоквартирный дом, то применяется срок, установленный комментируемой статьей, - 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а если оно не указано, то вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме - одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, - любому собственнику помещения в таком доме.

Практический опыт подсказывает, что в случае отсутствия вновь выбранной управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива документацию лучше передавать органам местного самоуправления.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией потребители жилищно-коммунальных услуг могут узнать о результатах деятельности выбранной организации только по ее отчетам. Отказ в предоставлении таких сведений оспорим в суде.

Несмотря на заметные изменения в связи с реформированием жилищного законодательства, необходимо его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Конституция Российской Федерации.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации
4. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" С изменениями и дополнениями от: 24 ноября 2014 г.
5. Боброва В. Кто заплатит за ремонт? "эж-ЮРИСТ", № 25, июнь 2010.
6. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Сложные хозяйственные операции и сделки. Налогообложение, бухгалтерский учет - "Налоги и финансовое право", 2011.
7. Влад О.В., Сложности ТСЖ "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013.
8. Голубев А.В, Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги "Законодательство и экономика", N 2, февраль 2012.
9. Грудцын Л. Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система ГАРАНТ, 2010.
10. Грудцын Л.Ю. Жилищное право. М.: Эксмо, 2012.
11. Грудцын Л. Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2008.
12. Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). - Система ГАРАНТ, 2010.
13. Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2011.
14. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров /Е.Б. Козлова. - Законы России: опыт, анализ, практика. - 2013 г.
15. Козырева С.Н., Коммунальные услуги в учете управляющей организации "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2014.
16. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2013. С. 338;
17. Коряковцев В.Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом. - "ГроссМедиа", 2010.
18. Кучерена А. Г. Собственность в вопросах и ответах. - "Юстицинформ", 2014.
19. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. - ЗАО "Юстицинформ", 2010.
20. Маргушина С. ЖКХ без проблем: возможности и реальность / С. Маргушина. - ЖКХ. - 2012.
21. Свищева В.А. Некоммерческие организации: бухгалтерский учет, налогообложение, финансирование. - "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2013.
22. Система муниципального управления /под ред. В.Б. Зотова. - "Питер", 2014. 
23. Симонов В.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2013. С. 310.
24. Тимофеева К. В. Товарищество собственников жилья. - "Питер", 2010.
25. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2011.
26. Цицин К.Г. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. - Проблемы теории и практики управления. - 2013.
27. Чистякова М.А., ТСЖ и собственник нежилого помещения "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2012.
28. Шарикова Г.Ю., Передача дома в управление. Управляющая организация ремонтирует дом "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2014.
29. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - Юридическая фирма "Контракт": ИНФРА-М, 2011.
30. Юридические аспекты деятельности товарищества собственников жилья (под ред. В.В. Васильевой). - "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2012.
31. http://base.garant.ru/
32. http://www.jkh.cap.ru/Home/22/Договор_управления__ООО_Новоюжный.pdf

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1 Функции ООО «Новоюжный»

Цели	Функции
1. Надлежащее содержание  общего имущества в многоквартирном  доме	Анализ состояния жилого дома (анализ первоначального состояния, на отчетную дату). Планирование и организация работ по содержанию и ремонту общего имущества дома (План мероприятий в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда № 170, по улучшению его технического состояния). Организация системы технического контроля состояния дома. Ведение технической документации по дому (на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства). Планирование и организация выполнения мероприятий по соблюдению прочих требований законодательства.
2. Благоприятные и безопасные  условия проживания граждан	Планирование и организация выполнения мероприятий по повышению благоустройства жилого дома. Планирование и организация выполнения мероприятий по повышению комфортности проживания. Организация мероприятий по защите мест общего пользования от проникновения посторонних лиц (установка домофонов, запирание чердаков, подвалов, установка системы видеонаблюдения и т.п.).
3. Качественные жилищные  и коммунальные услуги в объеме, соответствующем заявленным потребностям	Организация конкурсов и иные способы выбора поставщиков. Заключение договоров: с собственниками помещений; с поставщиками и подрядчиками ЖКУ. Контроль объемов и качества ЖКУ. Организация сбора платежей. Ведение лицевых счетов. Своевременное перечисление средств поставщикам и подрядчикам. Подготовка и предоставление собственникам помещений отчета о выполнении всех работ и мероприятий по дому, прочее информирование собственников помещений. Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания. Информирование собственников помещений по всем вопросам деятельности УК.
4. Формирование стоимости  ЖКУ для собственников помещений  и поиск путей ее снижения	Формирование предложения о размере платы за ЖУ, включая услуги за управление. Привлечение инвестиций для выполнения всех перечисленных работ и мероприятий. Оптимизация деятельности УК. Планирование и организация выполнения энергосберегающих мероприятий. Планирование и организация выполнения мероприятий по использованию общего имущества (заключение договоров аренды, организация ремонта/отделки общих помещений с целью коммерческого/общественного использования и т.п.).