Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управлением многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ [3].

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации [3].

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия договора, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен ли договор или нет, и соответственно она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. Передача производится выбранной общим собранием управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, при отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений продлить договор. Полагается, что этот срок в договоре необходимо прописать.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений.

2.1. Общая характеристика ООО  «Новоюжный»

Общество с ограниченной ответственностью «Новоюжный», именуемое в дальнейшем "Общество", создано в соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ, Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и решением учредительного собрания Общества.

Участниками Общества являются лица, указанные в учредительном договоре. Местонахождение ООО «Новоюжный»: 428008, РФ, г.Чебоксары, пр-т. Тракторостроителей, д.73.

Общество с ограниченной ответственностью «Новоюжный», (далее по тексту «Новоюжный») создано 26 декабря 2006 года. С 2006 года по 2010 год вела деятельность подрядной организации, с 2010 года деятельность управляющей компании. Основным направлением деятельности организации, определенной Уставом, является управление, эксплуатация, техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт многоквартирных жилых домов. Управляющая компания «Новоюжный» является коммерческой организацией, юридическим лицом, имеющим свой расчетный счет. Размер уставного капитала составляет 100 тыс. рублей.

Общество является юридическим лицом: имеет в собственности обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, быть истцом и ответчиком в суде, имеет самостоятельный баланс. Общество действует на основе полного хозяйственного расчета.

Общество создается с целью получения прибыли, удовлетворения потребностей других предприятий и населения в товарах и услугах производственного и непроизводственного назначения, как собственного изготовления, так и изготовленных на других фирмах и частными лицами.

Основным видом деятельности ООО «Новоюжный» является: удовлетворение общественных потребностей в работах и услугах, связанных с организацией управления жилищным фондом, обеспечением технической эксплуатации жилищного и нежилого фонда, санитарного содержания домов и закрепленных территорий, а также извлечение прибыли.

Общая площадь микрорайона «Новоюжный» занимает территорию размером 285 тыс кв. м., на которой расположены, 25 многоквартирных жилых домов, принятых в эксплуатацию управляющей компанией «Новоюжный».

ООО «Новоюжный» является членом некоммерческого партнерства «Ассоциация предприятий жилищно — коммунального комплекса Чувашской Республики»

Высшим органом управления общества является собрание учредителей. Руководство текущей деятельностью осуществляет директор.

Механизм хозяйствования предприятия характеризуется такими понятиями, как организационная структура управления, экономическая работа, планирование, контроль, ценовая политика, финансово-кредитный механизм, экономический интерес и коммерческий расчет.

Руководителем предприятия является директор. В его непосредственном подчинении:  заместитель директора, главный инженер, главный бухгалтер, бухгалтер 1 категории, экономист, начальник планово-технического отдела, инженер планово-технического отдела,  инженер по охране труда, юрисконсульт, начальник отдела, специалист по работе с населением, специалист отдела кадров, системный администратор, паспортист. Бухгалтерия предприятия укомплектована двумя бухгалтерами по начислению жилищно-коммунальных услуг, одним бухгалтером по учету материалов и двумя кассирами.

                  Ремонтно-строительная группа 

 

Рис. 2.1 Организационная структура ООО «Новоюжный»

 

Организационная структура ООО «Новоюжный» предусматривает распределение функций и полномочий на принятие решений между руководящими работниками, ответственными за деятельность структурных подразделений, составляющих организацию предприятия.

Директор без доверенности действует от имени предприятия, представляет его интересы, совершает сделки от имени предприятия, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками. В подчинении директора находятся:

- Главный инженер, его основные  задачи: обеспечение устойчивой  работы предприятия, руководство  разработкой и осуществление  контроля выполнения годовых  планов, контроль соблюдения требований  ГОСТов в выполнении работ, контроль  за соблюдением техники безопасности, санитарных норм и правил, контроль  за качеством. Главный инженер  является исполнительным органом  организации и осуществляет руководство  текущей деятельностью предприятия. Главный инженер осуществляет  линейное воздействие на всех участников структуры: мастер лифтового хозяйства, матера технических участков, бригадир ремонтно-строительной группы, бригадир сервисного центра, бригадир мобильной бригады;

- Начальник планово-производственного  отдела, его основными задачами  являются: выполнение и контроль  выполнения производственных планов, работа с мастерами технических  участков, бригадирами ремонтно-строительной  группы, сервисного центра, мобильной  бригады по производственным  вопросам, организация мероприятий, направленных на продвижение  услуг.  Начальнику планово-производственного  отдела непосредственно подчиняются: инженер планово-производственного  отдела, экономист. Инженер планово-производственного  отдела и экономист выполняют  задания начальника планово-производственного  отдела, а также совместно решают  плановые и производственные  задачи;

- Главный бухгалтер также подчиняется  директору. Главный бухгалтер отвечает  за финансовые операции, проводимые  в предприятии. К основным функциональным  обязанностям главного бухгалтера  относятся: поддержание финансовой устойчивости фирмы и эффективное использование имеющихся в наличии финансовых ресурсов; формирование прибыли; соответствие проводимых финансовых операций действующему законодательству, формирование фонда заработной платы и своевременной его начисление.

- Специалист по кадрам также  подчиняется директору. Специалист  по кадрам отвечает за работу  с кадрами. Принимает участие  по подбору, обору и расстановке  кадров. Специалист по кадрам  проводит изучение и анализ  должностной и профессионально-вкалификационной  структуры персонала, установленной  документации по учету кадров, связанной с приемом, переводом, трудовой деятельностью и увольнением  работников. Участвует в подготовке  предложений по развитию персонала, обучению и повышению квалификации  кадров, составляет установленную  отчетность.

Заместитель директора является ответственным за все технические службы предприятия, а именно: техническим состоянием инженерных сетей, лифтового хозяйства и участка по благоустройству. На каждом участке организация работ возложена на мастеров.

Планово-производственный отдел предприятия, находится в прямом подчинении начальника планово-производственного отдела. Основной функцией отдела является организация работ по эксплуатации и ремонту жилых зданий: проведение планово-предупредительных осмотров зданий, проверка готовности к эксплуатации объектов в осенне-зимний период, составление планов, графиков и отчетов, контроль за выполненными работами.

Все вводно-распределительные устройства (ВРУ) жилых зданий укомплектованы огнетушителями, ящиками с песком, диэлектрическими ковриками и перчатками.

В целях обеспечения противопожарной безопасности высотных зданий и подземных гаражей, расположенных в подвальных помещениях жилых зданий, заключены договора на техническое обслуживание пожарной сигнализации со специализированными организациями.

В состав технического участка входят: мастера технических участков, диспетчера, слесари-сантехники, электромонтеры, плотники, кровельщики, электрогазосварщики и рабочие по комплексной уборке и содержанию домовладений.

Технический участок предприятия, оснащенный универсальными станками, сварочным аппаратом и другими техническими средствами производства.

Технический участок и бытовые помещения для технического персонала находятся по адресу ул. Кадыкова, д. 11, 7 подъезд – 1 участок, пр-т Тракторостроителей , д. 43, 1 подъезд - 2 участок.

Эксплуатацию лифтов осуществляют лифтеры-обходчики и диспетчеры. На базе участка лифтового хозяйства организована круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, которая круглосуточно принимает заявки жильцов и направляет необходимых специалистов для ликвидации аварийной ситуации.

Работы по санитарному содержанию подъездов и придомовой территории жилых домов, их озеленению осуществляет участок по благоустройству.  Участок по благоустройству микрорайона «Новоюжный» укомплектован трактором «Беларус-82.1» и машиной подметательно-уборочной МПУУ-1 с навесным оборудованием, предназначенным для летней и зимней уборки 58410 кв.м внутриквартальных дорог, а также автоприцеп для вывоза крупногабаритного мусора и снега. Для содержания придомовых территорий в  зимний период, с целью облегчения труда рабочих по уборке приобретены снегоуборочные машины, а  в  летний период, для покоса травы газонокосилки. Все основные средства приобретены за счет собственной прибыли  предприятия.