Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений

Мы выяснили, что договор управления является самостоятельным, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. К ним относятся:

а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес этого дома;

б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организации ее обязательств по договору управления.

В договоре управления многоквартирным домом четко должно быть прописаны права и обязанности сторон. С одной стороны ООО «Новоюжный» обязуется осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. В свою очередь собственники помещений обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг.

Для всех жильцов условия договора равны и едины. Не допускается установление различных условий для различных собственников.

В Жилищном кодексе установлены максимальный и минимальный сроки, на которые может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее одного года, но и не более, чем на пять лет. Если же по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также внесения такой платы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может индексироваться на основании изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, на основании соответствующих законодательных актов. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета определяется в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг по Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Правительством РФ, а при отсутствии квартирных и (или) общих домовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти в порядке, установленном федеральным законом [32]

Так же в договоре прописано, каким образом будет контролироваться выполнение обязательств управляющей компании. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления.

Основания, предусмотренные нормами Гражданского кодекса РФ, дают право изменять и расторгать договор управления, также это возможно и по соглашению сторон.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае же, если заключено соглашение о расторжении договора управления, то права и обязанности сторон будут прекращаться с момента, который будет установлен в соглашении, т. к. сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Также договор управления может быть расторгнуть в судебном порядке, но только при неисполнении или существенном нарушении договора другой стороной.

Существует еще один вариант расторжения договора управления. Так как в любое время на общем собрании можно выбрать иной способ управления многоквартирным домом, то если общее собрание выберет другой способ управления, то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом - является двухсторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, казуальным, срочным и смешанным, т. к. содержит в себе элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения.

Важную роль при соблюдении условий договора играет контроль выполнения обязательств управляющей компанией. В жилищном кодексе предусмотрено, что управляющая компания должна ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений в устной или письменной форме отчет о выполнении договора за предыдущий год. Немаловажным обязательством является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, которые связаны с управлением дома.

Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, следует помнить, управляющая компания являются юридическими лицами. Таким образом, они обладают правом заключать договора по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что управляющая компания, имеет ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания, являясь юридическим лицом, осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.

2.3. Рекомендации по совершенствованию  взаимодействия ООО «Новоюжный»  с пользователями жилых помещений  на основе договорных отношений.

Одним из достоинств управляющей компании перед иными способами управления является следующее: исходя из определения, управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг, то есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.

Однако можно выделить и самый большой недостаток такого способа управления, как управляющая компания. Он заключается в том, что на настоящий момент нельзя в достаточном количестве перечислить надежные управляющие компании, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. К тому же необходимо четко излагать свои желания в договоре, ибо после того, как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.

Если провести анализ работы некоторых управляющих организаций, можно придти к выводу, что уже на стадии подписания договора, можно определить, что в самом договоре учтены в большей мере интересы управляющих компаний, нежели жителей.

Если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было решено, что управлением будет заниматься конкретная управляющая компания, то необходимо требовать, чтобы в договор были включены не только обязанности жильцов, но и их права. К сожалению, большая часть жителей не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам управляющих компаний. Единственно верное решение, это обращаться за квалифицированной юридической помощью к специалистам, тем более, что если в суде ваши требования будут признаны обоснованными, то все потраченные средства будут возмещены ответчиком.

Анализ предложенного для ознакомления договора управления многоквартирным домом ООО «Новоюжный», позволяет прийти к выводу, что в них учтены в большей мере интересы управляющих компаний, нежели жителей.

В договоре детально прописаны обязанности и ответственность лишь одной из сторон - собственника жилья, прежде всего срок внесения платежей (до 10-го числа месяца, следующего за расчетным - п. 4.7 Договора) и ответственность за несвоевременное их внесение (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки - п. 5.3 Договора).

Чтобы данная сделка (договор) не была по сути «кабальной», в договоре следовало предусмотреть аналогичные обязанности и ответственность другой стороны - управляющей организации, в частности:

а) сроки (периодичность) выполнения работ (услуг), которые не должны превышать предельные сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 и другими нормативными документами;

б) стоимость каждой из предлагаемых управляющей компанией работ (услуг) в отдельности;

в) имущественная ответственность - пеня за каждый день просрочки в случае нарушения установленных договором сроков (периодичности) выполнения работ (услуг). Установленная п. 5.2 Договора ответственность Управляющей организации только лишь в виде предупреждения неадекватна ответственности Собственника.

Такая ответственность предусмотрена ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», где, в частности, сказано, что "в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена, - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен лишь более высокий размер неустойки (пени)".

Иными словами, если управляющей организацией не осуществляются, скажем, мытье полов и смена перегоревших лампочек в подъезде и не определена стоимость данной конкретной услуги (а в рассматриваемом договоре она не определена), то жители имеют право требовать неустойку (пеню) в размере трех процентов от всей суммы, которую они платят управляющей компании за содержание и ремонт жилья.

Анализ предлагаемого договора управления многоквартирным домом приводит к неутешительному выводу, что данная редакция договора в малой степени отвечает интересам жителей. Однако договор на то и договор - ничто не мешает жителям при подписании договора требовать учета их интересов. Впрочем, не следует расстраиваться жителям, успевшим подписать такой договор с управляющей компанией. Договор до окончания срока его действия можно изменить по согласованию с самой компанией либо по решению суда. Есть более простой и реалистичный вариант - при взаимоотношениях с управляющей компанией руководствоваться в необходимых случаях не положениями договора, а напрямую законами и иными нормативными актами Российской Федерации, субъекта Федерации, администрации города или района, в котором проживает человек. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» признаются недействительными.

Безусловно, большая часть жителей (собственников жилья) не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам управляющих компаний. Жителям в связи с этим хочется посоветовать не биться напрасно в неравной схватке с более опытным и грамотным противником, а чаще обращаться за квалифицированной юридической помощью к адвокатам, юристам, тем более что потраченные на оплату юридических услуг денежные средства будут возмещены ответчиком (управляющей компанией), если ваши требования будут признаны судом обоснованными.

По моему мнению, законодатель умышленно не урегулировал исчерпывающим образом все аспекты отношений по управлению многоквартирным домом. В настоящее время можно заметить, что происходит переход от преимущественно административного определения заказа перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретных многоквартирных домах к самостоятельному выбору такого перечня собственниками помещений, от неограниченной ответственности государственных и муниципальных жилищных организаций к ответственности управляющих организаций за выполнение согласованных условий договора управления многоквартирным домом, от монополии и псевдорыночных отношений в сфере управления к формированию реальной конкуренции.

В заключение ради объективности хотелось бы отметить, что не все однозначно плохо в нашем коммунальном хозяйстве, далеко не все работники коммунальных служб отличаются черствостью и некомпетентностью, среди них немало добросовестных людей, с которыми возможно решать вопросы мирным путем и просто приятно иметь дело.

Жители, безусловно, не должны терпеть беззаконие, невнимание к своим проблемам, но не должны становиться и недобросовестными потребителями, злоупотребляющими своим правом либо вовсе требующими, чаще в силу своей некомпетентности, от работников коммунальных служб того, что совсем не в их полномочиях. Неправильно также, лишь приоткрыв дверь в ЖЭК, с ходу набрасываться на работников коммунальных служб едва ли не с кулаками и нецензурной бранью. Вряд ли у них после этого появится горячее желание помочь нам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Мы рассмотрели договор управления многоквартирным домом. Подводя итоги, могу сказать следующее: по результатам изученного мной материала, я сделал вывод, что специалисты, юристы, неоднозначно воспринимают и комментируют данный договор. Исходя из проведенного мною исследования могу с уверенностью сказать, что отношения, вытекающие из заключения данного договора вызвали негативный резонанс в обществе специалистов жилищного права. Большинство специалистов считает, что формальное применение требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ разрушает созданные на местах системы договорных отношений. Вводится совершенно новый, неапробированный механизм правоотношений, и не заметить этого нельзя.