Анализ взаимодействия управляющей компании с пользователями жилых помешений на основе договорных отношений

По состоянию на 01.01.2015 года в обслуживании предприятия находятся 25 многоквартирных жилых домов централизованным отоплением. Количество квартир в обслуживаемом жилфонде — 5201.

Объемы обслуживания жилищного фонда за весь период деятельности Управляющей компании с 2010 года по 2015 год увеличились с 283,3 тыс. кв. м до 285,0 тыс. кв. м.

В целях реализации мероприятий по повышению качества и доступности коммунальных услуг, предоставляемых населению, управляющая компания «Новоюжный» заключила договора с ресурсоснабжающими организациями (на подачу тепловой энергии с ОАО «Волжская территориальная генерирующая кампания-5», ОАО «Водоканал», ОАО «Чувашская энергосбытовая компания»), а также со специализированными организациями - подрядчиками (ОАО «Спецавтохозяйство», ООО «Лифтсервис», ОАО «Чувашсетьгаз»), оказывающими услуги за счет тарифа по содержанию и текущему ремонту жилфонда.

Управляющая компания «Новоюжный» создает новый стиль управления жильем, так как считает основным своим предназначением: улучшать жизнь людей, максимально благоустраивая места их проживания, разрабатывает комплексную стратегию по увеличению потребительских качеств жилья, повышению уровня его комфорта, что существенно влияет на его ликвидность.

 Данный подход  к управлению  многоквартирными домами разрушает  все стереотипы, сложившиеся у  людей по отношению к сфере  жилищно-коммунального хозяйства.

Проживание в элитном микрорайоне — можно назвать не только приятным, но и экономически выгодным.

Рост тарифа в 2015 году по отношению к 2014 году на услуги по содержанию жилфонда составил 9,5%. Рост тарифа на содержание обусловлен: увеличением расходов сторонних организаций, входящих в данный тариф (это вывоз твердых бытовых отходов ОАО «Спецавтохозяйство», ОАО «Лифтсервис») и увеличением стоимости расходных материалов.

Общая численность работников предприятия составила:

- в 2013 году – 87 чел., из них рабочих  – 64 чел.

- в 204 году – 89 чел., из них рабочих  – 65 чел.

 

Рис. 2.2 Динамика среднесписочной численности работников

 ООО «Новоюжный» за 2013-2014 гг., чел.

 

Среднемесячная заработная плата рабочих составила:

- в 2013 году  17282,23 рублей,

- в 2014 году – 18486,44 рублей,

что свидетельствует о ее росте на 6,97%.  Среднемесячная заработная плата превышает установленный в отчетный период МРОТ в 3,3 раза.

Положение об оплате труда на предприятии, разработано на основе принятого коллективного договора. Данным документом на предприятии установлена минимальная заработная плата рабочего, соответствующая МРОТ Российской Федерации. Применяется разрядная система оплаты труда (по ЕТКС) для всех категорий рабочих. Для ИТР применяется окладная система. Положение об оплате труда и коллективный договор, составлены в соответствии с Трудовым Кодексом РФ и профсоюзным соглашением по Чувашской Республике.

Учет доходов и расходов по каждому многоквартирному жилому дому ведется раздельно.

ООО «Новоюжный» участвует в реализации мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Кроме того, силами подрядных организаций произведена замена  индивидуальных электрических счетчиков с классом точности «2.5» на повышенный класс точности «1». 

   Учитывая пожелания собственников  нашего микрорайона, практически  в каждом многоквартирном доме  в 2010-2011 годах установлены энергосберегающие  оптико-аккустическое светильники  на лестничных площадках в  подъездах, позволившие сэкономить  до 10-15% расходов на электроэнергию  в местах общего пользования. На каждый дом составлен энергетический  паспорт.

Управляющая компания осуществляет свою практическую деятельность, согласно утвержденных нормативно-правовых актов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Для удобства жителей ежемесячная подача показаний индивидуальных приборов учета организована через портал ЖКХ, по телефонам Управляющей компании, а также через специально установленные почтовые ящики в подъездах жилых домов.

Кроме портала ЖКХ, отчет об использовании денежных средств на услуги по содержанию и ремонту жилфонда ООО «Новоюжный» размещает в общедоступных местах, на стендах объявлений.

Управляющая компания «Новоюжный» постоянно принимает  участие в конкурсах, проводимых администрацией города Чебоксары и администрацией Московского района города Чебоксары. По результатам проведенных конкурсов управляющая компания «Новоюжный» награждена Почетными грамотами и Благодарственными письмами:

2007 год – Благодарственное письмо администрации Калининского района г. Чебоксары «За активное участие в проведении мероприятий по очистке территорий района в рамках осеннего санитарно-экологического месячника в 2007 году»,

2007 год    - Благодарственное письмо администрации Калининского района г. Чебоксары «За оказание содействия в подготовке и проведении выборов депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации пятого созыва от 02 декабря 2007года»,

2007 год – Благодарственное письмо администрации Калининского района г. Чебоксары «За благоустройство дворовой территорий домов №43-45 пр-т Тракторостроителей, занявшее 2 место в районном смотре-конкурсе на лучшее озеленение и благоустройство в номинации «Озеленение и благоустройство территории микрорайона»,

2008 год – – Благодарственное письмо администрации Калининского района г. Чебоксары коллективу ООО «Новоюжный» занявшему 1 место в смотре-конкурсе «Лучшее благоустройство и озеленение в номинации озеленение и благоустройство территории микрорайона»,  

2008 год - – Благодарственное письмо администрации Калининского района г. Чебоксары «За оказание содействия в подготовке и проведении выборов Президента Российской федерации 2 марта 2008 года»,

2009 год – Почетная грамота  МУ «Управление экологии» г Чебоксары за активное участие в в проведении в весенний период мероприятий в области охраны окружающей среды на территории г. Чебоксары,

2009 год - Благодарственное письмо администрации Калининского района г. Чебоксары за активное участие в подготовку и проведении мероприятий посвященных Дню города,

 Таким образом, ООО «Новоюжный» можно назвать районом проживание в котором можно назвать приятным. Предприятие не нуждается в инвестиционных вложения и в банковских кредитах, так как имеет свои собственные оборотные средства, сумма которых соответствует размеру резервного ремонтного фонда.

2.2. Исследование взаимодействия  ООО «Новоюжный» с пользователями  жилых помещений на основе  договорных отношений.

ООО «Новоюжный»  оказывает коммунальные и жилищные услуги. Жилищные услуги включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, ремонту общего имущества многоквартирного дома. Коммунальные услуги связаны с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов (тепло, вода и т.п.)

Коммунальные услуги – это услуги, связанные с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Функции ООО «Новоюжный» [приложение 1].

В общем виде структура финансовых потоков при управлении многоквартирным домом управляющей компанией выглядит следующим образом (рис.2.2.)

Рис. 2.3. Схема финансовых потоков управляющей компании

 

 

Все финансовые потоки концентрируются в управляющей компании. Их основу составляют платежи собственников и нанимателей помещений за жилое помещение и коммунальные услуги, которые управляющая компания направляет поставщикам и подрядчикам за выполненные работы и услуги.

Цена и размер платы за услуги устанавливаются, в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорциональной занимаемому собственником жилому /нежилому помещению, согласно ст. 249,289 ПС РФ и 37,39 ЖК РФ, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на срок не менее чем один год, с учетом предложений управляющей организации. Если Собственником не принято решения об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, ООО «Новоюжный» использует тарифы установленные органом местного самоуправления г. Чебоксары. Цена и размер платы за услуги определяется:

• стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• стоимостью коммунальных услуг.

ООО «Новоюжный» осуществляет свою деятельность на основании договора управления. По договору управления управляющая компания организует работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем, а также решению вопросов эффективного пользования указанным имуществом.

Основными источниками возмещения затрат управляющей компании являются платежи граждан за жилое помещение и коммунальные услуги, а также платежи, получаемые в результате договоров использования имущества (например, арендные платежи).

Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома формируется в расчете на год и предъявляется населению в течение года равными платежами. Размер такой платы устанавливается на общем собрании собственников помещений и закрепляется в договоре управления. Плата за коммунальные услуги в условиях отсутствия поквартирных приборов учета (а таких квартир большинство) также фиксирована в течение года. Отношения меду управляющей компанией и подрядчиками/поставщиками строятся на договоре субподряда.

Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений на основе договора управления домом это первый и наиболее правильный с точки зрения законодательства вариант взаимоотношений. Следуя из этого ООО «Новоюжный» в 2010 году заключил с поставщиками и подрядчиками все необходимые договоры для исполнения своих обязательств по управлению домом от своего имени и за свой счет. При выполнении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений с привлечением различных организаций (не своими силами) управляющая компания использует договоры подряда. А при предоставлении коммунальных услуг заключили с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение коммунальных ресурсов, являясь при этом потребителем ресурсов. Последующая передача услуг собственникам осуществляется по договору управления [приложение 2].

Счета за все работы и ресурсы подрядчики и поставщики предъявляются управляющей компании. ООО «Новоюжный» в свою очередь формирует счета-квитанции от своего имени собственникам помещений.

Независимо от выбранной формы договорных отношений между ООО «Новоюжный» и собственниками жилых помещений, управляющая компания несет ответственность за качество предоставляемых услуг.

 Договором управления многоквартирным  домом называется договор, в котором  одна из сторон (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников  помещений в многоквартирном  доме) в течение установленного  срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы  по надлежащему содержанию и  ремонту общего имущества в  таком доме, предоставлять коммунальные  услуги собственникам помещений  в таком доме и пользующимися  помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную  на достижение целей управления  многоквартирным домом деятельность.

Обязанность содержания и ремонта многоквартирных домов возлагается на управляющую организацию, что указано в договоре, с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

Договор управления многоквартирным домом относится к двухсторонним и возмездным договорам, то есть, управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности.

По договору предметом является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор оформляется в простой письменной форме, законодатель не отмечает необходимость нотариального удостоверения или специальной регистрации для данного договора.

Следует отметить, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, то необходимо было назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т. к. в обязанности управляющей организации входит поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. В отношении же отдельных помещений ООО «Новоюжный» не оказывает услуги и не выполняет работы по содержанию и ремонту помещений, а лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг.

По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. Так же следует отметить, что договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

Одним из признаков договора управления многоквартирным домом является то, что он является консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. Срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей исчисляется с момента заключения договора. Исходя из положений Жилищного кодекса видно, что управляющая организация должна приступить к своим обязанностям не позднее, чем через 30 дней со дня подписания договора. Однако, в договоре может указываться иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.