Совершенствование системы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства (на примере г. Москва)

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья стало рассматриваться как один из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников в жилищной сфере и как элемент демонополизации сферы управления жилищным фондом. При этом предполагалось, что товарищество собственников жилья:

1. способно оказывать влияние на стоимость и качество, предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

2. получает реальную возможность  самостоятельно решать вопросы  организации обслуживания и эксплуатации  жилья, а следовательно, и определять  порядок расходования средств, направляемых на эти цели;

3. имеет возможность применять  ресурсосберегающие мероприятия, что  позволяет значительно уменьшить  общий объем потребления ресурсов  за счет предотвращения неоправданных  расходов воды, газа и других  энергоресурсов;

4. приучает население экономно относиться к предоставляемым жилищно-коммунальным услугам, так как у него появляется возможность прослеживать связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде, и в частности в отдельных приватизированных квартирах.

Реформа собственности в жилищной сфере должна была привести к развитию конкуренции в двух направлениях:

а) конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственников на управление жилищным фондом;

б) конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании. [9, с.32]

Можно подвести некоторые итоги реформирования ЖК сферы на сегодняшний день:

1) построена система межбюджетных отношений между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации;

2) введена система социальной  защиты граждан при оплате  ими жилого помещения и коммунальных  услуг;

3) изменена система ценообразования  на выполнение работ и оказание  услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) создана система органов государственных  жилищных инспекций в субъектах  Российской Федерации;

5) упорядочена система льгот, предоставляемых  отдельным категориям граждан, и  определены источники их финансирования;

6) введена дифференциация ставок  оплаты жилья в зависимости  от его качества, местоположения  и благоустройства;

7) осуществляется переход к установке  индивидуальных приборов учета  и регулирования потребления  воды, газа и других энергоресурсов в жилых домах-новостройках, реконструированном или капитально отремонтированном жилье, а также в домах сложившейся застройки (в городе Москве).

Но многие проблемы в жилищно-коммунальном комплексе остались нерешенными:

- увеличился износ основных фондов;

- недофинансирование ЖКХ продолжается;

- жилищно-коммунальные услуги продолжают предоставляться с высокой затратной частью;

- демонополизация в сфере управления жилищным фондом не наступила;

- сложившаяся система управления жилищным фондом осталась неэффективной;

- дотационность сферы ЖКХ не ликвидирована;

- не созданы условия для привлечения частных инвестиций;

В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений.

Недостатки ранее действующей системы договорных отношений были обусловлены следующими обстоятельствами:

- управляющие организации в зависимости от организационно-правовой формы находились в неодинаковых условиях при осуществлении хозяйственной деятельности;

- органы местного самоуправления осуществляли выбор управляющих организаций путем проведения открытых конкурсов на управление жилищным фондом, собственником которого они не являлись;

- при создании управляющих организаций предполагалось, что они будут в системе договорных отношений выступать в интересах собственников жилья и защищать их права как потребителей ЖКУ. Фактически созданные управляющие организации как самостоятельные хозяйствующие субъекты стали выступать в договорных отношениях от своего имени и за свой счет;

- управляющие организации несли убытки в связи с неисполнением населением и бюджетами обязательств по оплате за предоставленные ЖКУ и др. причины.

Стоит отметить, что в период с 2002-2004 гг. началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Общий объем задолженности по выданным кредитам увеличился с 3,6 млрд. руб. до 25-30 млрд. руб., т.е. увеличился более чем в 7 раз. Но все же существенным препятствием развития жилищно-коммунального строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.

Меры по решению этой проблемы реализованы в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» Программы «Жилище на 2006-2010 гг.».

Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы предусматривает повышение качества предоставления коммунальных услуг для населения и создание условий, необходимых для привлечения организаций различных организационно-правовых форм к управлению объектами коммунальной инфраструктуры, а также средств внебюджетных источников для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Подпрограмма направлена на обеспечение надежного и устойчивого обслуживания потребителей коммунальных услуг, снижение сверхнормативного износа объектов коммунальной инфраструктуры, модернизацию этих объектов путем внедрения ресурсоэнергосберегающих технологий, разработку и внедрение мер по стимулированию эффективного и рационального хозяйствования организаций коммунального комплекса, привлечение средств внебюджетных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры 2006-2010 гг.

 Таблица 2

Приоритеты	Задачи	Меры	Другие реализующие документы
Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры	1. Обеспечить условия для адекватного увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения. 2. Повысить качество предоставляемых  коммунальных услуг на базе  модернизации коммунальной инфраструктуры, как в новом жилищном фонде, так и в существующей застройке.	1.1 Обеспечение земельных участков  для жилищного строительства  коммунальной инфраструктурой. 1.2 Сокращение административных  барьеров, развитие рыночной инфраструктуры, градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства. 2.1 Модернизация объектов  коммунальной инфраструктуры и  привлечение частных инвестиций	Подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой». Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»

 

Она предполагает развитие и модификацию утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 г. №797 подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.

Качество содержания жилищного фонда и коммунальных услуг находится на неудовлетворительном уровне и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых на этот сектор.

На сегодняшний день ЖКХ требует привлечения больших инвестиций для модернизации и развития. Меры по модернизации коммунальной инфраструктуры и привлечению частных инвестиций реализованы в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» Программы «Жилище на 2006-2010 гг.». [10, с. 43]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Механизм управления ЖКХ на муниципальном уровне

2.1 Понятие и перспективы развития Товариществ собственников жилья в г. Москве

Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом. [12, с. 11]

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

- совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;

- владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие «управление многоквартирным домом» жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

1) создание рыночных отношений  при предоставлении ЖКУ;

2) вывод управления многоквартирными  домами из-под административного воздействия;

3) демонополизацию в сфере управления  и создание конкуренции;

4) привлечение в сферу управления  профессиональных управляющих;

5) достижение разумного общественно-политического  соотношения интересов населения  и органов государственной и муниципальной власти;

6) первостепенное удовлетворение  интересов населения в вопросах  финансирования содержания собственного  жилья: сочетаются интересы собственников  и их финансовые возможности;

7) увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;

8) повышение уровня обслуживания  населения: достигается сбалансированностью  финансовых отношений между потребителями  и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля  исполнения обязательств по заключенным  договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.