Совершенствование системы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства (на примере г. Москва)

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

- Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,

- Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;

- Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ. [17]

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

- Краснодарская, 60

- Люблинская, 113а

- Маршала Баграмяна, 8

- Марьинский парк, 41-2

- Новороссийская, 16

- Совхозная, 18-2

- Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году были созданы ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

1) проведение в первоочередном  порядке капитального ремонта  многоквартирных домов, в которых  созданы ТСЖ;

2) предоставление ТСЖ бюджетных  субсидий на содержание и ремонт  управляемых ими домов в том  же порядке и размере, что и  для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);

3) предоставление ТСЖ нежилых  помещений для организации их  деятельности на бесконкурсной  основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;

4) определение в первоочередном  порядке границ земельных участков  под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;

5) проведение мероприятий по  созданию ТСЖ за счет бюджетных  средств;

6) бесплатное обучение председателей  ТСЖ и инициативных групп граждан. [18, с.13]

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

1) Возможность влиять на решение  вопросов. К несомненным плюсам  можно отнести то, что при этой  форме управления собственники  дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

2) Порядок и чистота вашего  дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

3) Возможность сокращать расходы  жильцов за счет хозяйственной  деятельности ТСЖ. В соответствии  со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и  ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме;

3) сдача в аренду, внаем части  общего имущества в многоквартирном  доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

1) Мнение большинства важнее. В  соответствии с Жилищным кодексом  РФ, число членов товарищества  собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

3) Безынициативность, непонимание  и лень наших граждан. Для решения  вопроса необходимо собрать собрание  членов ТСЖ. Одно дело - собрать  жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем  другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. [19, с.43]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Рекомендации по совершенствованию системы ЖКХ. Создание муниципальной управляющей компании.

                Каковы рыночные механизмы функционирования жилищного хозяйства? Специфика жилищной сферы заключается в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сфере вызвана, в первую очередь, сложившейся в дорыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления.

Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.

                Одним из важнейших и ключевых условий формирования новой экономической политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, разрушение монополизма, является реструктуризация управления жилищно-коммунальной собственностью, т.е. создание "Службы заказчика", о которой шла речь (муниципальной управляющей компании) как субъекта рыночной экономики по управлению муниципальными объектами ЖКХ. Важнейшим условием реформирования ЖКХ является ценовая и тарифная политика в этой отрасли.

               Сегодня реальный уровень оплаты населения за ЖКУ не установлен. Велик разброс стоимости ЖКУ, поскольку тарифы утверждаются без должного экономического обоснования. При этом никаких мероприятий по снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг не проводится. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги из экономически обоснованных превратились в политические местного масштаба.

              Принципиальным моментом в подходе к организации управления жилым фондом является создание муниципальной управляющей компании, которая сможет не только  эффективно обслуживать жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры, но и быть органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Нет отопления, грязно в подъезде, затоплен подвал – со всеми проблемами жители обращаются в администрацию. А на данный момент ответить, куда тратятся деньги, которые они заплатили по счетам за услуги ЖКХ, администрация не может: частные управляющие компании не предоставляют таких сведений.

                   Также с  2012 года, чтобы сделать  систему платежей за коммунальные услуги более прозрачной, введен новый механизм оплаты. Жителям многоквартирных домов раздельно указывают, сколько было потрачено ресурсов на личное потребление и сколько пошло на общедомовые нужды. Но эти суммы отличаются в десятки раз.

               Очевидно необходимо установить  фиксированные цены, и чтобы за  ними стояли не частные компании, а государство. Естественно и  другое: любые изменения в части  ЖКХ в первую очередь должны  быть основаны на интересах  общества.

             Предлагается сформировать государственное муниципальное  предприятие. Оно поможет не только создать реальную конкуренцию частным компаниям, но и заставит их более продуктивно и честно выполнять свои обязанности.

             Основная цель деятельности предприятия — оказание услуг в сфере тепло- и водоснабжения, а также водоотведения, которые будут реализоваться по установленным государством ценам. Таким образом, будет создана единая цепочка — от выработки коммунального ресурса до поставки его населению, по обоснованным, продуманным тарифам.

              Также возможно, что МУП станет  не только поставщиком коммунальных  ресурсов, но и станет координатором  работы в жилом фонде муниципальных  образований управляющих организаций, став учредителем.

              Предполагается три варианта, как муниципальная власть может участвовать в управлении многоквартирными домами. Первое — создать муниципальные унитарные предприятия с назначаемыми директорами и полным контролем со стороны МУП. Второй вариант — частно-государственное партнерство, совместные предприятия органов исполнительной власти и частников, которые вложат свои средства и будут заниматься управлением под контролем представителей государства. Третий — "наблюдательный" вариант, когда в уставном капитале управляющей организации выкупается доля — например, 25 процентов, чтобы влиять на принятие решений.

                 Сегодня ЖКХ испытывает большие трудности и значительно отстает от современных требований. Основные причины этого  – несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением, бесконтрольность расходования финансовых средств. Причем, даже учитывая возможную аварийную ситуацию, администрация не имеет права перечислять деньги коммерческой управляющей компании. Это неправомерно и будет расцениваться как нецелевое расходование средств.