Строительный рынок Нижегородской области

Проводимая политика по привлечению инвестиций и поддержке  каждого проекта привела к  тому, что за последний год ряд компаний принял решение о реализации крупных инвестиционных проектов в Нижегородской области. Регулярно определяются международные рейтинги инвестиционной привлекательности региона, и они очень благоприятны. С каждым инвестором заключается индивидуальное инвестиционное соглашение, где гарантируются и выделение земельных участков, и инженерная инфраструктура. Как следствие, каждая неделя дает прибавку в налогооблагаемой базе и занятости населения.

За три года было рассмотрено свыше трех тысяч заявок в результате реализованных проектов в области возникло 147 тысяч новых рабочих мест, а капитализация вновь созданных предприятий достигла одного триллиона рублей.

В январе 2009 года в Нижегородской  области стартовало сразу несколько  крупных инвестиционных проектов с  привлечением иностранного капитала. Был заложен первый камень в новое производство компании «Либхер», производителя землеройной техники, - строительный завод в Дзержинске.  Удалось достигнуть договоренности с датской фирмой «Данфос» на предмет строительства завода теплового оборудования. Фирма из Франции «А. Раймонд РУС» намерена производить сцепления для автомобилей. Интерес проявляют и другие иностранные партнеры.

Большие надежды возлагаются  на международную выставку «MIPIM-2009», которая проходила в Каннах 10 марта. На ней  было 1170 представителей из 383 фирм разных стран мира. На эту международную выставку Нижегородская область возила четыре масштабных проекта, чтобы найти для них инвесторов. Это  комплексный план развития к 2015 году центра Нижнего Новгорода,  план развития в регионе транспортных артерий и логистики, проект возведения на Волжском откосе горнолыжного и трамплинного комплекса с инфраструктурой в виде гостиниц и аквапарка, а также комплексный план бизнес-центра на Мещерском озере, где задуманы современные офисы, торговые и сервис-центры. Его общая площадь составит - 57 тысяч квадратных метров.

Поданы заявки в инвестиционный совет компаниями ООО «Международная офтальмологическая клиника» - проект «Сельскохозяйственный комплекс с  лечебно-профилактическими корпусами в Перевозском районе», ООО «Моноблан» - «Кирпичный завод в Краснобаковском районе», ООО «Сен-Гобен строительная продукция РУС» - «Завод по производству гипсокартона в Павловском районе».

В настоящее время  прорабатывается вопрос по реализации инвестиционных проектов в отдаленных районах области: ООО «Управляющая компания «Лев» - «Завод малоэтажного каркасного домостроения», ООО «А.С. и Палитра» - «Обойная фабрика», ЗАО «ИКС 5 Ретейл Групп» - «Сеть магазинов в крупных районных центрах», ООО «Спортпромсервис» - «Завод по производству спортивных товаров».

В 2008 году объем инвестиций в основной капитал по полному  кругу предприятий оценивается  в размере 152, 8 млрд. рублей. По прогнозу, объем инвестиций в основной капитал  по полному кругу предприятий в 2009 году составит 193,3 млрд. рублей, в 2010 – 240, 3 млрд. рублей, к 2011 году достигнет уровня 297, 4 млрд. рублей, а в 2020 году – 972 млрд. рублей¹¹.

По даны статистики, в  общем объеме вводимого жилья доля малоэтажного строительства колеблется в России от 45 до 50 %, хотя этот показатель вовсе не означает, что из ежегодного вводимых в эксплуатацию 40-50 миллионов квадратных метров половина приходится на малоэтажные дома.

Статистику портят старые постройки, легализацией которых сегодня  занялись их владельцы. Объявленная в 2006 году «дачная амнистия» позволила постройки внести в реестры, что тут же привело к росту общих показателей ввода жилья в целом и доли малоэтажного строительства в частности.

Власти всех рангов призывают  профессиональных девелоперов и простых граждан строить больше малоэтажных домов. Девелоперы и строят, однако ориентируются преимущественно на премиальный ценовой сегмент. Сделавшие ставку на сверхдорогие коттеджи девелоперы сговорились и скорее разорятся из-за отсутствия покупателей, чем возьмутся за проекты экономкласса.¹²

В Нижегородской области  функционирует только 3 коттеджных поселка, принадлежащих к «старому формату», - «Приозерный» в Богородском  районе, «Козловка» в Кстовском и  «Лагуна» (Верхние Печеры). Новое  же поколение загородных домов по-прежнему представлено незавершенными проектами, многие из которых начали реализовываться еще 3 – 4 года назад, но лишь некоторые приблизились к окончанию.

Число проектов  настоящее  время превышает два десятка и среди них есть свои лидеры и аутсайдеры. Наиболее успешным примером коттеджной застройки эксперты считают поселок «Терраски» в Кстовском районе и утверждают, что именно так должен развиваться современный организационный поселок: земельные участки здесь распродались достаточно быстро (из 146 наделов осталось 5), а темпы строительства домов несмотря на кризис не замедляются.

В высокой степени  готовности находится и несколько  поселков Богородского района («Сан Сити», «Серебряный ключ», первая очередь  «Чешской деревни»), близки к завершению работы первой очереди в «Солнечном городе» (Чкаловский район). Достроены дома в резиденции класса «люкс» «Лесная жемчужина»(Зеленый город), хотя здесь остаются непроданными 3 из 15 коттеджей, расположенные на самых больших участках по 80 соток.

В других поселках находящихся в начальной стадии реализации, ведуться продажи земельных участков («Солнечная долина» в Арзамасском и «Своя земля» в Богородском районах), а в третьих работы или продажи приостановлены («Зеленый дол», «Фроловский ключ» и поселок «Солнечный» в Кстовском районе, «Князь Владимир» в Богородском районе и «Морской бриз» в Городецком районе). Еще три проекта, заявленнве на территории Богородского района, - «Княжье поле», «Гранд Парк» и «Приозерный – 2» - и вовсе заморожены, причем в таком состоянии они оказались задолго до кризисных явлений 2008 г.

Впрочем, приостановка и  медленная реализация проектов вызваны  не только распространением в кризисный  период отсутствием финансирования, но и нечеткостью разработанных  концепций.

В связи с кризисом ценовые ожидания покупателей оправдались лишь отчасти. Земельные участки в коттеджных поселках подешевели неодинаково (в зависимости от местоположения, стадии развития, успешности проекта и степени переоцененности земли в прошлых сезонах), а некоторые, наиболее ликвидные, совсем не потеряли в цене. Однако преобладающим трендом все-таки стало снижение стоимости. Таким образом кризисная ситуация может стать для девелоперов неплохим стартом для будущего развития. Купив подешевевшие гектары и начав подготовительные и строительные работы, застройщики существенно снизят расходы на реализацию проекта, а потом, когда рынок вернется к росту будут выгодно отличаться по цене от конкурентов.

Правда, многим девелоперам, лишившимся источников долгосрочного  финансирования, такой сценарий представляется слишком оптимистичным. Некоторые сейчас не в состоянии развивать даже те проекты, которые должны были выйти на рынок в прошлом или нынешнем сезоне.

Те же компании, которые  продолжают строить поселки и  продавать в них недвижимость, отреагировали на кризисную ситуацию иначе. Чтобы стимулировать спрос, они стали использовать методы, популярные в этом году на всех рынках В2С, - скидки и рассрочки платежей.

Делать ценовую политику более гибкой застройщиков вынуждает  появление на рынке так называемых «вторых рук» - частных лиц, которые в этих же самых поселках продают готовые или недостроенные дома, таких предложений выставлено достаточно много (они есть, к примеру, в «Сан Сити» или «Террасах»), а цены на объекты оказываются ниже, чем у застройщиков.¹³

 

2.2. Анкетирование потребителей  строительных услуг

 

Для расширения целевой аудитории  потребителей строительных услуг мы остановились на сегменте жилищного  строительства. Было проведено маркетинговое исследование. Целью, которого является определение покупательной способности населения Нижегородской области.

Задачами данного исследования являются:

• частота приобретения объектов недвижимости за последние 3 года;
• какие факторы являются определяющими при приобретении недвижимости;
• чем руководствуется потребитель в выборе объекта недвижимости;
• какие виды объектов недвижимости наиболее часто приобретаются в 2008/2009 гг.
• какие необходимы изменения  для повышения спроса.

Опрос проводился среди целевой аудитории общей численностью 100 человек, а именно менеджеры различного уровня в промышленных, торговых и строительных фирмах, специалисты в различных областях деятельности (экономисты, юристы, кадровые специалисты, финансисты, бухгалтера, научные работники, специалисты в области IT-технологий), индивидуальные предприниматели, занятость в сфере так называемого «интеллектуального бизнеса». Уровень образования – высшее образование, аспирантура, магистратура, различные научные степени.

 Географически маркетинговые  исследования распространялись на 4 района города:

Нижегородский район  – 40 человек;

Советский район – 25 человек;

Канавинский район – 20 человек;

Приокский район – 15 человек.

Для проведения данного  исследования была разработана анкета [см. Приложение 3]. Первая часть вопросов направлена на выявление факторов, которые являются определяющими при приобретении недвижимости; потребностей изменения в строительной сфере и т.п., вторая часть вопросов носит общий характер (возраст, род занятий, уровень дохода). В анкете использовались в основном закрытые вопросы, для простоты обработки данных. Опрос проходил с 15 апреля 2009 года по 15 мая 2009 года.  Результаты проведенного исследования представлены в сводной таблице 2.4.

 

 

 

Таблица 2.4

Сводные результаты опроса потребителей услуг строительной отрасли

Возрастная  группа, лет	18-24		25-34			35-44			45-54	более 55
	12		58			20			8	2
Род занятий	Руководители		Специалисты			Индивидуальные  предприниматели			Научные работники	Иные категории
	14		47			23			11	5
Уровень дохода, руб.	Менее 10000		10000-15000			15000-20000			20000-25000	Более 25000
	2		24			51			9	4
Частота приобретения объектов недвижимости за последние 3 года	0 объектов в год		1 объект			2 объекта			3-4 объекта	Свыше 5 объектов
	55		20			14			9	2
Какие факторы  являются определяющими при приобретении недвижимости	Цена		Характе-ристики, плошадь			Застройщик			Располо-жение	Другое
	65		20			10			3	2
Какие строительные компании Вам известны	АН «Выбор»		«Жилстрой-ресурс»			«КвартСтрой НН»			«Гарантия-Строй»	Другое
	43		22			17			3	15
При выборе объекта недвижимости Вы ориентируетесь	Советы риэлтера		Реклама			Рекомендации			Другое	Свои предпо-чтения
	7		41			10			4	38
пулярные виды объектов недвижимости в 2008/2009 гг.
	Загородный  дом			1-комнатная  квартира				Промышленного назначения
	16			63				21
	Садовый участок			2-комнатная  квартира				Торговые площади
	9			68				23
	Парковочное место			3-комнатная  квартира				Офис
	4			37				59
Потребность в изменениях	Повышение качества строи-тельства	Соблюдение  сроков			Снижение цен		Увеличение  числа риэлтерских контор			Другое
	15	26			48		3			8

 

На основании проведенного маркетингового исследования были сделаны следующие выводы:

- более половины респондентов в течение последних трех лет приобретало объекты недвижимости (пользовались строительными услугами)(см.рисунок 2.2.);

Рис. 2.2. Частота приобретения объектов недвижимости респондентами в течение последних трех лет

 

Как видно из предложенного  рисунка, почти 50 % опрошенных вообще не приобретали недвижимость в течение последних трех лет, еще 26 % приобрели только 1 объект недвижимости за указанный период времени. В связи с этим можно сделать вывод о низкой покупательской активности на рынке строительных услуг, а также о низком уровне ценовой доступности данного рынка для жителей Нижнего Новгорода. В свою очередь среди данной целевой аудитории приобрело свыше 5 объектов недвижимости всего 3 %, как правило, это связано с приобретением вместе с квартирой парковочного места, а вместе с загородным домом земельного участка.

-  основными факторами  при принятии решения о приобретении  того или иного объекта недвижимости являются цена и характеристики (см. рисунок 2.3.):

Рис 2.3. Факторы, определяющие выбор при приобретении объекта недвижимости

Столь значительная доля цены и характеристик объектов недвижимости говорит о ценовой эластичности данного рынка, а также об активном использовании недвижимости как объекта инвестирования с целью дальнейшей перепродажи.

- проведенное исследование  достаточно сильно отклоняется  от официальных показателей популярности строительных компаний (рис. 2.4):

Рис. 2.4. Структура предпочтений потребителей на рынке недвижимости Нижегородского региона

Вторичная информация была подтверждена в плане соотношения федеральных и нижегородских строительных компаний (60 % и 40 % соответственно). Однако АН «Выбор», хотя и занимает 43 % предпочтений, не является доминирующим игроком на рынке недвижимости, особенно с появлением крупных московских игроков, таких как СУ-155 или «ПИК».

Отметим также высокую  долю предпочтений, отданных нижегородской компании «Квартстрой НН».

- в настоящее время  при выборе объекта недвижимости нижегородцы ориентируются на рекламу и собственные предпочтения, рекомендации и советы риэлтера оказывают влияние на меньшее число респондентов (рис.2.5):

Рис. 2.5. Факторы, стимулирующие респондентов к выбору определенного объекта недвижимости