Сущность и целесообразность создания товарищества собственников жилья

Содержание

Введение…………………………………………..……………………….2

Глава 1.Сущность и целесообразность создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)……………………………………………….....….5

1.1.Способы управления  многоквартирными домами………………...…5

1.2.Создание ТСЖ ……………………………………………………..…11

1.3.Преимущества и недостатки ТСЖ………………………………...…30

1.4. Нормативные правовые акты, регулирующие порядок создания ТСЖ собственниками помещений в многоквартирных домах……………….31

Глава 2.Планирование и анализ деятельности товарищества собственников жилья на примере ТСЖ «Фаворит»……..……………..……...34

2.1.Краткая характеристика ТСЖ «Фаворит»……………………..……34

2.2.Организационная схема правления ТСЖ «Фаворит» и анализ основных результатов его деятельности………………………………….……36

Заключение……………………………………………………….……….52

Список используемой литературы………………………………………54

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Сегодня в Самаре не менее  30% многоквартирных домов входят в ТСЖ. Такая цифра в 2012 году - необходимый минимальный порог для получения федеральных средств на капремонт городского жилья. Чтобы выполнить условия Фонда содействия реформированию ЖКХ в 2011 году городским властям пришлось формировать дополнительные муниципальные ТСЖ в домах, где более 50% квартир находятся в собственности города. Без этого необходимое количество ТСЖ в Самаре не набиралось.¹

Нежелание многих самарцев вступать в ТСЖ объясняется, во-первых, пассивностью самих собственников жилья. А во-вторых - недостаточной работой муниципалитетов в деле разъяснения преимуществ того или иного способа управления

Главный плюс ТСЖ в том, что собственники помещений самостоятельно управляют своим домом так, как  им вздумается. На общем собрании избираются правление и председатель. Дом  с ТСЖ — это юридическое  лицо, жильцы могут совершать сделки в его интересах, приватизировать  участки рядом с домом. Общие  помещения в доме можно выгодно  сдавать в аренду. Это, к примеру, нежилые этажи, подсобки, подвалы. В  аренду сдаются даже стены — под  рекламные площади, если они интересны  рекламодателям (когда дом выходит  стеной на оживленную улицу). Вырученные средства направляются на ремонт, содержание, благоустройство дома, наем необходимых  специалистов (сантехника, электрика).

  Любой собственник может быть в курсе, на что тратятся общие деньги жильцов — за этим следит ревизионная комиссия. Собрание жильцов определяет основные статьи расходов и план необходимых работ, выбирает подрядную организацию. То есть точно не будут заказаны лишние услуги и затрачены лишние средства — свои деньги терять никому не хочется. В домах ТСЖ жильцы бережнее относятся к общему имуществу, ведь за его порчу платить придется из собственного кармана. А значит и на текущий ремонт дома уйдет меньше затрат. Для экономии на коммунальных платежах в домах устанавливаются современные приборы учета воды, тепла и энергии.

  Таким образом, главный стимул создания ТСЖ для жильцов - возможность за меньшие деньги получать лучшее качество обслуживания дома. Но для того, чтобы ТСЖ работало как надо и действительно было выгодным для собственников, придется потрудиться. Управлять товариществом достаточно сложно - трудности начинаются еще на первом этапе его создания. Организационные собрания нужно проводить четко по правилам, установленным в 45-48 статьях Жилищного кодекса. А иначе решения могут быть в будущем обжалованы собственниками, и создание ТСЖ через суд признают незаконным.

Актуальность данной темы не оставляет сомнений, так как  управление многоквартирным домом  призвано решить такие важные для  любого человека задачи, как содержание общего имущества (лестничных клеток, лифтов, подсобных помещений и  пр.) и предоставление коммунальных услуг. 23 мая 2006 г. Постановлением Правительства  РФ № 307 были утверждены новые Правила  предоставления коммунальных услуг  гражданам . Каждый из трех способов управления многоквартирным домом, предложенный в ст. 161 ЖК, имеет свои достоинства  и недостатки.

По сути, на сегодняшний  день ТСЖ является наиболее оптимальной  формой управления многоквартирными домами, выгодной как для граждан –  собственников жилья, так и для  государства. В данном случае и простым  людям, и организациям, предоставляющим  коммунальные услуги, и органам власти выгодно иметь своеобразный «буфер», которым и будут выступать  ТСЖ. Во многих субъектах РФ местная власть оказывает покровительство создаваемым товариществам собственникам жилья и еще активнее стимулирует создание товариществ собственников жилья, прежде всего путем направления средств на ремонт в первую очередь туда, где образованы ТСЖ.

Объектом данной работы является товарищество собственников жилья «Фаворит» г. Самары.

Предметом является планирование, организация и анализ деятельности товариществ собственников жилья.

Целью исследования можно  определить анализ организационной  структуры, задачи, проблемы и перспективы  развития товариществ собственников  жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Сущность и целесообразность создания товарищества собственников жилья 

 

1.1.Способы управления  многоквартирными домами

Каждый гражданин России, согласно Конституции, обладает правом иметь  имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно  с другими лицами.²

Собственники жилых (квартир) и  нежилых помещений в многоквартирном  доме по своему усмотрению и в своих  интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом (МКД).³

В соответствии со  ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого собственника, так и здоровью и имуществу других людей. Следует помнить, что в случае отказа собственников многоквартирного дома избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья.

Способ управления  многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Следует ответственно подходить к этому вопросу, оценив свои возможности и рассчитав свои силы.

Выбор наиболее подходящего способа управления МКД

Жилищный Кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным  домом:

• непосредственное управление (НУ) собственниками помещений в  многоквартирном доме;

• управление товариществом  собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);

• управление управляющей организацией (УО).

Таблица 1.1 Способы управления МКД

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД
Непосредственное управление	Товарищество собственников  жилья	Управляющая организация
Ключевые решения  по вопросам управления МКД
Общее собрание собственников  помещений (ОСС)	Общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ),Общее собрание собственников помещений (по вопросам, отнесенным к его компетенции ст. 44 ЖК РФ)	Общее собрание собственников  помещений

 

Продолжение таблицы 1.1

Осуществление управления МКД
Совместно все собственники помещений Управляющий (по договору с собственниками) Управляющая организация (по договору с собственниками)	Органы управления ТСЖ: ОСЧ, правление ТСЖ Управляющий (по договору с правлением ТСЖ) Управляющая организация (по договору с правлением ТСЖ)	Персонал управляющей организации
Размер платы, порядок платежей на содержание и  ремонт общего имущества
Общее собрание собственников  помещений	Смету и размер платежей  рассчитывает правление ТСЖ, утверждает ОСЧ	Рассчитывает УО, утверждает ОСС.
Цели органа управления МКД
		Получение прибыли
Внесение и  использование платежей
Содержание ОИ, коммунальные услуги оплачиваются самостоятельно каждым собственником согласно договорам.	Платежи перечисляются на счёт ТСЖ. Коммунальные услуги оплачиваются согласно счетам поставщиков К/У. Средства на содержание и  ремонт ОИ расходуются согласно утвержденной ОСЧ смете. Сэкономленные средства используются согласно решения ОСЧ.	Платежи перечисляются на счёт УО. Коммунальные услуги оплачиваются согласно счетам поставщиков К/У. Средства на содержание и  ремонт ОИ расходуются согласно утвержденной смете (в случае проведения ОСС). Сэкономленные средства используются по усмотрению УО.
Заключение договоров  и взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями
Самостоятельно каждый собственник	Правление ТСЖ	Управляющая компания

 

Непосредственное управление со стороны собственников предполагает осуществление ими тех или  иных управленческих функций самостоятельно.

Опосредованное управление связано с передачей собственниками части управленческих функций другому  или другим лицам (физическому или  юридическому).

Эти лица (лицо) могут быть из числа собственников, тогда они  избираются на собрании. Избрав выборный орган управления общим имуществом в виде правления или выбрав из своей среды управляющего, Собственники могут создать юридическое лицо, например, товарищество собственников  жилья, тогда оно становится их собственной  некоммерческой управляющей организацией. 

Можно пойти по другому  пути. Управление многоквартирным домом  может быть доверено посторонним  лицам, не входящими в число собственников  конкретного дома. В этом случае с данными лицами собственники заключают  договор управления с управляющей  организацией.  Расходы собственников могут увеличиться, так как такие организации в стоимость своих услуг закладывают будущую прибыль.

Существенным недостатком  выбора управляющей организации  по сравнению с ТСЖ и непосредственным управлением дома является то, что  деньгами собственников на нужды  управления, содержания и ремонта  дома, а также предоставления коммунальных услуг распоряжаются уже не они  сами, а другое юридическое лицо и воздействовать на это лицо в  смысле целевого и эффективного использования  этих средств сложнее. А уж если управляющую  организацию выбрали не собственники, а территориальные органы власти, навязав собственникам те условия  договора управления, которые они  посчитали нужными, проводя открытый конкурс по выбору такой управляющей организации, то возможности такого воздействия еще больше уменьшаются⁴.   

           Если собственники создают товарищество  собственников жилья либо жилищный кооператив (фактически собственную управляющую организацию), то договор управления не заключается. Такая организация действует на основании устава, который принимается общим собранием собственников.  

 Необходимо иметь в  виду, что обычно на практике  собственники одного и того  же дома одновременно используют  как непосредственное, так и опосредованное  управление им. Например, в случае  товарищества собственников жилья  (ТСЖ) часть функций управления, обычно наиболее важных, осуществляется  собственниками непосредственно  в виде решений, принимаемых  исключительно на общем собрании (это высший орган управления); другая функций управления осуществляется  опосредованно через избранное  правление, а еще часть выполняет  лично председатель правления,  а также ревизионная комиссия, контролирующая финансовую деятельность  правления.⁵ 

           Как видно, собственники могут создать сложную систему управления в виде ТСЖ, однако она позволяет достаточно просто и реально каждому собственнику участвовать в управлении домом. 

           Нужно иметь в виду, что собственники не всегда создают юридическое лицо, например ТСЖ, для самостоятельного осуществления полного объема управленческих функций. Часть этих функций, опять-таки по договору, может быть передана сторонней управляющей организации или наемному управляющему. ТСЖ в этом случае оставляет за собой также часть функций управления, например, сбор финансовых средств собственников. Во всех случаях передачи определенных функций управления другим лицам собственникам следует за собой оставлять такую важнейшую функцию управления как контроль деятельности управляющей организации .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.Создание товарищества собственников жилья

Шаг первый

Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома

Очевидно, что собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось «как всегда». Собственникам нужно быть очень бдительными в отношении  инициирования и инициаторов  собрания, тщательно подходить к  подготовке. ТСЖ и создается, в  частности, чтобы быть коллективной защитой всех собственников, а не какой то их части.

Общее собрание собственников  многоквартирного дома — это особое собрание и не следует его путать с любым собранием жителей  дома. Оно отличается от собрания общественности по месту жительства тем, что в  нем могут участвовать только собственники конкретного дома или  их официальные представители. Жильцы неприватизированных квартир и  наниматели участвовать в общих  собраниях не могут, но их решениям подчиняться обязаны. 

Поэтому закон устанавливает  строго определенный порядок организации  и проведения таких собраний. Организатор  собрания обязан, не позднее чем  за десять дней до даты его проведения, уведомить заказным письмо или под  роспись каждого собственника помещения  в данном доме, либо (если есть на то решение предыдущего общего собрания) разместить уведомление о проведении собрания в доступном для всех месте.

Совсем необязательно  ограничивать повестку дня первого  общего собрания собственников только вопросом выбора способа управления многоквартирным домом. Возможно, а  иногда и желательно, включить в  повестку дня общего собрания, которое  будет обсуждать вопрос и принимать  решение по выбору способа управления многоквартирным домом, иные, актуальные в данный момент, вопросы касающиеся всех собственников.  Дело в том, что как бы ни хотели инициаторы собрания избежать обсуждения наболевшей проблемы, она все равно будет поднята участниками собрания. Поэтому следует заранее к этому подготовиться и внести вопрос в повестку дня. К тому же наличие острых вопросов, затрагивающих интересы многих собственников — это хороший повод и важное условие для стимулирования собственников к участию в собрании, поэтому нужно его максимально использовать.