Сущность и целесообразность создания товарищества собственников жилья

 Ко всем неожиданностям  на собрании необходимо готовиться  тщательно и заблаговременно,  продумывая сценарий его проведения  так, чтобы в любом случае  решить главный вопрос повестки  дня — выбор способа управления, но и не оставить без внимания  и другие острые вопросы. 

           Попытка ухода от этих вопросов (особенно в жесткой форме путем оказания давления на желающих высказаться) может стать причиной внутреннего конфликта между собственниками и привести к срыву подготовки общего собрания и его самого во время проведения. А это крайне нежелательно для будущей совместной работы собственников.   

           Перечень выносимых на общее собрание вопросов может зависеть от исходной степени организованности.  

 Наличие определенной  степени организованности собственников  позволяет инициаторам собрания  легче управлять ими, разъясняя  первоочередность тех или иных  вопросов, выносимых на общее  собрание.  

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня. С этим следует согласиться, учитывая, что на общем собрании, как правило, рассматриваются важные и подчас сложные вопросы, которые требуют времени для осмысления, а поспешность в их решении может привести к ошибкам и дополнительным материальным и другим издержкам со стороны собственников.⁶ Для обсуждения на собрании различных (непредвиденных) вопросов можно предусмотрительно в повестку дня собрания включить вопрос под названием «Разное». При наличии такого вопроса вряд ли у кого из собственников возникнут серьезные претензии относительно возможности обсуждения на общем собрании других вопросов не в ущерб основным. Следует помнить, что общее собрания собственников помещений в многоквартирном доме и  Общее собрание членов товарищества имеют различную  компетенцию, кроме того, в общем собрании членов ТСЖ участвуют именно  члены товарищества, те, кто изъявил желание вступить в него, а не все собственники помещений в многоквартирном доме. Принятие Устава ТСЖ, избрание правления товарищества, ревизионной комиссии находится в компетенции общего собрания членов товарищества.

Полномочность такого собрания (наличие кворума) подсчитывается также  из количества голосов принадлежащих членам товарищества .⁷ Кворум имеется, если участие в собрании приняли члены ТСЖ, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов всех членов товарищества.

Подготовка  к собранию включает в себя:

• выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;
• опрос мнений жителей — собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
• определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
• разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
• направление сообщений каждому собственнику помещений  о проведении общего собрания собственников;
• другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Инициатор (организатор) общего собрания собственников  помещений

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы  в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная  по инициативе самих жителей.

Первой задачей этой группы должно быть  проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

В результате информационно-разъяснительной  работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Инициативная группа разрабатывает  необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором  предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место  проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой  документации проводится подготовка и  направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме могут быть помещения, принадлежащие муниципальному образованию  на праве собственности. В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в орган местного самоуправления.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.)

Количество  голосов собственника помещения  на собрании, определение кворума и итогов голосования.

Количество голосов, которым  обладает каждый собственник помещения  в многоквартирном доме на общем  собрании собственников помещений  в данном доме, пропорционально его  доле в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме.⁸

Такая же норма применяется  и при проведении общего собрания членов товарищества собственников  жилья. Доля в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения .⁹

Площадь помещения каждого  собственника определяется по свидетельству  службы регистрационного права Управления Федеральной Регистрационной службы по Самарской области, свидетельству  о праве на наследство, решению  суда, регистрационному удостоверению  или других правоустанавливающих документов.

Проще всего для определения  доли и подсчета  голосов выбрать пропорцию «один к одному». То есть, приравнять количество голосов каждого собственника к количеству квадратных метров площади принадлежащего  ему помещения.

Кворум, то есть правомочность  собрания определяется в процентах  по следующей формуле:

S пр.  / S общ. х  100%

S общ. — общая площадь жилых и нежилых помещений собственников в МКД в м2 (т.е. общее число голосов).

S пр. — общая площадь жилых и нежилых помещений собственников в МКД, присутствующих на собрании в м2 (т.е. число голосов присутствующих).

Если полученное процентное соотношение (общее количество голосов  собственников помещений, присутствующих на собрании от общего числа голосов  собственников всего дома)  превышает 50 %, то кворум в наличии, собрание правомочно.

Для подсчета кворума общего собрания членов товарищества собственников  жилья за S общ.  принимается общая площадь жилых и нежилых помещений всех членов ТСЖ в МКД в м2 , а за S пр. — общая площадь помещений членов ТСЖ присутствующих на собрании в м2.

Подсчет итогов голосования  по каждому вопросу производится следующим образом:

Определение процента проголосовавших за решение:

S «за» / S пр. х  100%

Определение процента проголосовавших  против решения:

S «против» / S пр. х  100%

Определение процента воздержавшихся:

S «воздержались» / S пр. х  100%

Проведение  общего собрания собственников в  очной форме

1. Уведомления о проведении общего собрания

Собрание собственников  помещений в очной форме –  совместное присутствие собственников  помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.¹⁰

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован  порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны  уведомить всех собственников о  его проведении, с обязательным соблюдением  требований данной статьи.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также  принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей  информации в определенном помещении  данного многоквартирного дома, доступном  каждому собственнику помещения  в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений  и должен быть доведен до каждого  собственника.¹¹

Для созыва самого первого  общего собрания собственников, инициаторам  проведения такого собрания целесообразно  либо направить извещение каждому  собственнику заказным письмом либо вручить лично  под расписку.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст.45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения  общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке .¹²

2. Правомочность общего  собрания

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли  участие собственники помещений  в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Присутствие собственников  на собрании и наличие кворума  подтверждается листом регистрации  участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства  о собственности на помещение, доли в праве общей собственности  на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

3. Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме принимаются:

- более 50 процентов голосов  от общего числа голосов собственников  помещений — по вопросу создания  товарищества собственников жилья;

- большинством голосов  от общего числа голосов, принимающих  участие в данном собрании — по остальным вопросам.

Общее собрание не вправе принимать  решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и  не вправе изменять повестку дня. В  противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке.

4. Голосование на общем  собрании собственников помещений  в многоквартирном доме

Правом голосования на общем собрании собственников помещений  в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально  его доле в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме.

Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня, непосредственно  после его обсуждения. Голосование  может быть проведено несколькими  способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых  указана доля в праве общей  собственности на общее имущество  и количество голосов, которым обладает данный собственник .

5. Подведение итогов голосования

Для подведения итогов голосования  должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

Результаты голосования  по каждому вопросу повестки дня  в обязательном порядке заносятся  в протокол общего собрания.

6. Оформление решения  общего собрания

Решение общего собрания оформляется  протоколом в порядке, установленном  общим собранием собственников  помещений в данном доме .

Протоколы, равно как и  уведомления о проведении общего собрания и решения собственников  хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания .

ЖК РФ не устанавливает  каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.

Протокол должен быть составлен  в письменной форме, подписан председателем  и секретарем, а также членами  счетной комиссии. В протоколе  в обязательном порядке указываются  дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решения общего собрания собственников  должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том  числе и не принявших участие  в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений . Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений. ¹³ 

Проведение  общего собрания собственников в  форме заочного голосования

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее  право собственников помещений  в многоквартирном доме — право  на проведение общего собрания этих собственников  без их совместного присутствия  путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

Проведение заочного голосования  — это передача в письменной форме  решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место  или по адресу, которые указаны  в сообщении о проведении общего собрания.