Ипотечные ценные бумаги: понятие, виды, организация выпуска

Ипотечные кредиты были первым типом активов  в сделках секьюритизации. Действительно, ипотечные кредиты, благодаря длительному периоду кредитования, низким рискам и предсказуемым денежным потокам, а также благодаря некоторым историческим причинам (например, заинтересованность государства в развитии ипотечного кредитовании) являются идеальным активом для секьюритизации. За рубежом существует несколько сотен определений понятия «секьюритизация активов».

Процесс превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные  инструменты (ценные бумаги) называется секьюритизацией (securitization). В общем виде секьюритизация - трансформация банковских неликвидных ипотечных кредитов в ценные жилищные бумаги (необходимо отметить, что секьюритизация кредитных долгов в ликвидные активы впервые началась в жилищном секторе с эмиссией новых жилищных инструментов). При этом с созданием новых инструментов под  залоговые кредиты (ипотечные долги) происходит как бы «переупаковка» долгов (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам. [16]

3. Структура и участники ипотечного рынка

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.[4]

Основными участниками организации ипотечного жилищного кредитования на основе привлечения средств через выпуск ипотечных ценных бумаг являются:

• заемщик, получающий ипотечный кредит на покупку жилья;
• кредитор - банк или другое кредитное учреждение, предоставляющее заемщику кредит под залог приобретаемого жилья;
• посредник - специализированная организация, задача которой состоит в привлечении свободного капитала для его последующего инвестирования в ипотечные кредиты;
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ипотечные ценные бумаги. [9, с.15]

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Рынок ипотечных кредитов*

  *Источник: [4]

Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

2. Ипотечные ценные бумаги (вторичный ипотечный рынок) (рис. 1.2). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам.

Рис. 1.2. Рынок ипотечных ценных бумаг*

  *Источник: [4]

Закладная – юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду). Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в Федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке» (залог недвижимости).Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

3. Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Рынок недвижимости*

*Источник: [4]

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости.

Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У  клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

1) между банком и заемщиком  заключается кредитный договор,  затем между покупателем (заемщиком)  и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

2) между банком и заемщиком  заключается договор ипотечного  кредитования, который также регистрируется в ГБР;

3) заемщик страхует собственную  жизнь, объект недвижимости и  право собственности на него.

Кредитный договор и договор  ипотечного кредитования заключаются  между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок  ценных бумаг. Он может сохранять  выданные закладные в собственном  портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные  финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам  новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется. [4]

1.2 Организация выпуска ипотечных ценных бумаг

1.2.1. Условия и требования, предъявляемые к эмитентам и предмету залога

Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. [3, ст.8]

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых 12 месяцев, должна предусматриваться не менее чем 50% обязательств, требования по которым  составляют ипотечное покрытие.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие и  должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том  числе требования по одним и тем  же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Эмиссия облигаций с ипотечным  покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций (ст. 9).

Облигации с ипотечным покрытием  должны закреплять право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год (ст. 10).

В решении о выпуске облигаций  с ипотечным покрытием должны быть определены срок погашения(частичного погашения) облигаций и стоимость (порядок определения стоимости), выплачиваемая(выплачиваемой) по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении). [3]

Центральный банк Российской Федерации  вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»:

• норматив достаточности собственных средств (капитала);
• нормативы ликвидности;
• размер процентного и валютного риска. [2, ст. 62]

В распространяемой или публикуемой  информации об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

• полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие, номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи соответствующей лицензии управляющему ипотечным покрытием;
• информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения ипотечных сертификатов участия можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;
• сведения об оценке ипотечных сертификатов участия рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случае проведения такой оценки;
• положение о том, что стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться, государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты участия, а также сведения о том, что, прежде чем приобрести ипотечный сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Государственное регулирование выпуска  ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральным банком Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На вторичном ипотечном рынке  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы  за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке. [4]

1.2.2. Особенности выпуска и обращения облигаций с ипотечным

покрытием и ипотечных сертификатов участия

Порядок выпуска облигаций с ипотечным покрытием. В отличие от других видов облигаций, эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться не любыми участниками рынка, а лишь кредитными организациями и ипотечными агентами. Кроме указанных участников рынка, никто не вправе осуществлять выпуск подобного рода ценных бумаг. В остальном эмиссия данного вида облигаций осуществляется в порядке, общем для всех облигаций.

Обращение. Облигации с ипотечным покрытием свободно обращаются на вторичном рынке до момента своего погашения. Владелец данной облигации вправе требовать ее досрочного погашения эмитентом в случаях, если:

• размер ипотечного покрытия окажется меньше размера обязательств по облигациям;
• нарушен порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• имеются другие нарушения со стороны эмитента по сравнению с теми правилами, которые установлены по закону или в решении о выпуске данной облигации. [7, с. 169]

Порядок выпуска ипотечных сертификатов участия. Выпуск ипотечных сертификатов участия не является эмиссионной процедурой. Он может осуществляться не всеми участниками рынка, а лишь коммерческими организациями, имеющими лицензии (разрешения) на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Кроме указанных участников рынка, никто не вправе осуществлять выпуск подобного рода ценной бумаги.

Выпуск ипотечных сертификатов означает одновременно:

• возникновение общей долевой собственности на ипотечное покрытие;
• учреждение доверительного управления этим ипотечным покрытием (заключение и присоединение к договору доверительного управления).