Ипотечные ценные бумаги: понятие, виды, организация выпуска

Ассоциация российских банков неоднократно заявляла, что создание рынка ипотечных ценных бумаг - важный элемент государственной стратегии, и задача его формирования должна быть решена в ближайшее время с помощью отдельной госпрограммы.Первый компонент такой программы - поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья.Второй - предложение инвесторам привлекательной доходности.

Многие эксперты высказывают мнение, что как для АИЖК, так и для рынка более эффективным могло бы стать приобретение облигаций с ипотечным покрытием. Как заявило руководство АИЖК в ходе недавнего вебкаста, в связи с тем, что средства из фонда развития в 2011 году не были использованы Агентством на освоение новых программ, в 2012 году планируется выплатить дивиденды в размере 25% единственному акционеру Агентства - государству. Эксперты оценивают позитивно тот факт, что АИЖК - финансово устойчивая и прибыльная организация, вместе с тем они отмечают, что развивающийся рынок ипотечных ценных бумаг рассматривает Агентство как основной институт развития ипотеки и поэтому вправе ждать от него действенной поддержки. [10, с. 28-30]

АИЖК для стимулировании секьюритизации и выдачи ипотечных кредитов выпускает новую программу, по которой АИЖК собирается выкупать у крупных и средних банков, в том числе и неработающих по стандартам АИЖК, ипотечные облигации, выпущенные под кредиты, в том числе выданные и на покупку жилья на вторичном рынке. Выкупаемые ипотечные облигации должны иметь наибольшую надёжность в структуре выпуска, быть номинированы в рублях, иметь минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже уровня ВВВ- (по классификации Pitch) либо солидарное поручительство АИЖК. Объём каждого транша должен быть от 1 до 5 млрд рублей.

По замыслу  АИЖК новая программа должна дополнить стандартную программу рефинансирования. До конца 2012 г. агентство планирует потратить на эту программу 20 млрд рублей собственных средств. Потребность в проведении сделок по секьюритизации у крупных банков есть и накоплен определённый опыт по реализации данного механизма фондирования. Дело за малым: понять, сколько времени ещё может понадобиться на «разморозку» этого рынка?

АИЖК со своей  стороны ищет также возможности  защитить заёмщиков, которые попали в трудное положение в связи с кризисом. Так, для дальнейшего совершенствования ипотечного кредитования и защиты заемщиков АИЖК подписало соглашение о сотрудничестве с Союзом заемщиков и вкладчиков России. В последнее время споры между заёмщиком ипотечного кредита и банком заканчиваются судебными разбирательствами по взысканию, которые затягиваются на целые месяцы, а то и длятся больше года. Поэтому для урегулирования отношений между заёмщиком и кредитором АИЖК совместно с Союзом заёмщиков и вкладчиков подготовило памятку для заёмщика по ипотеке, где расписаны варианты конкретных действий заёмщика при взаимодействии с кредитором на каждом этапе обслуживания кредита, в том числе в случае дефолта и судебного взыскания. Эту памятку АИЖК будет рекомендовать заёмщикам использовать при выдаче ипотеки по стандартам АИЖК. Эта памятка будет интересна также и банкам, т.к. и они тоже заинтересованы в таком взаимодействии. Кроме того, АИЖК договорилось с союзом о взаимодействии в рамках создания маневренного фонда в регионах. Сейчас, когда начались реальные судебные процессы по обращению взыскания на квартиры, АИЖК предлагает администрациям регионов заключать соглашения о создании таких фондов и их использовании.

Так, одним из вариантов использования маневренного фонда рассматривается продажа в рассрочку муниципалитетам залоговых квартир, полученных при взыскании. Если у АИЖК будет появляться на балансе бывшее залоговое имущество, то оно может быть предложено заёмщикам в рассрочку, срок рассрочки будет оговариваться в каждом конкретном случае. Если муниципалитет оставляет заёмщика жить в этой квартире, то он получает от заёмщика платежи по социальному найму и этими платежами рассчитывается за выкупленное жилье перед АИЖК. Такой рыночный механизм формирования маневренного фонда более реален, чем административный ресурс, который в этом случае не особенно эффективен.

Заёмщик будет  платить за квартиру, которая уже не будет его собственностью, но его никто не выгонит из квартиры на улицу. При этом муниципалитет вправе управлять этим жильём. Может быть, часть заемщиков он переселит позже в другую квартиру из того же маневренного фонда. Кроме того, он может использовать фонд не только для ипотечных заёмщиков, а для других нужд для переселения людей из аварийного жилья, к примеру. Все эти новые предложения должны стимулировать дальнейшее развитие ипотечного кредитования и секьюритизации. [8, с. 30-32]

Если АИЖК не готово субсидировать  ставку купона по ипотечным ценным бумагам, в качестве альтернативы можно было бы рассмотреть предложение по повышению процентных ставок по ипотеке. Целесообразно временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной  нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг.

Принципиально важно подчеркнуть, что для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг следует заинтересовывать инвесторов премией и предлагать облигации с более высокой доходностью. Эти меры необходимы, потому что ипотечные ценные бумаги пока не могут конкурировать с долговыми бумагами первого эшелона из-за длинного срока погашения, ограниченного рынка РЕПО и не в последнюю очередь из-за возникшего недоверия инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса 2008-2009 гг.

Таким образом, в качестве вывода можно сказать, что главная  задача сегодня состоит в перезапуске рынка ипотечных облигаций,чтобы сдвинуть его с мертвой точки. При этом необходимо подчеркнуть, что впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

Многие банки - члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию разделяют мнение, что в интересах развития рынка необходимо создание специальной организации - на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной - для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам.При этом целесообразно создание специального фонда для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован на основе регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия. Принципиально важно, чтобы такие ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг. [10, с. 28-30]

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Российский ипотечный  рынок энергично развивается в сравнении с другими зарубежными рынками и становится более зрелым. Рост рынка в предыдущие годы поддерживался за счет того, что экономическое развитие страны стало отражаться на потребительском сегменте, однако вопрос доступности кредитов пока не разрешен и продолжает выступать в качестве ограничивающего фактора. [11, с. 70]

В своей  работе я сделала обзор видов ипотечных ценных бумаг, поэтапно расписала основные моменты их секьюритизации, стадии становления рынка ипотечных ценных бумаг, а также обозначила перспективы развития ипотечных ценных бумаг в России.

В перспективе наиболее привлекательным  активом с точки зрения секьюритизации для отечественного рынка по-прежнему будет ипотека, так как российские банки испытывают серьезные сложности с долгосрочным финансированием. Необеспеченные займы, не использующие государственные гарантии, дают возможность привлекать средства максимум на пять-семь лет, а сделки, обеспеченные ипотечными кредитами, позволяют существенно увеличить этот срок. [12, с.16]

По мере развития вторичного рынка ипотечных кредитов и накопления статистики дефолтов и досрочных  погашений финансовое моделирования  ипотечных ценных бумаг и пулов ипотечных кредитов будет упрощаться, поскольку появится и будет все более расширяться статистика по ипотечным кредитам. Однако даже наличие полной статистики по ипотечным кредитам не позволяет оценить операционные риски сервисера, которые в конечном счете имеют большое влияние на кредитное качество ипотечных кредитов. Возникновение общепринятой методики оценки этих рисков снизит издержки выпуска ипотечных ценных бумаг и увеличит прозрачность вторичного рынка ипотечных кредитов. [16]

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Электронный ресурс] : федеральный закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009, с изм. от 18.07.2009) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Федеральный закон «О центральном банке Российской Федерации (Банке России) [Электронный ресурс] : федеральный закон от 10 июл. 2002 г. № 86-ФЗ (в ред. от 06.10.2011, с изм. от 30.09.2010) // СПС «КонсультантПлюс».

3. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» [Электронный ресурс] : федеральный закон от 11 нояб. 2003 г. № 152-ФЗ (в ред. от 25.06.2012, с изм. от 21.11.2011) // СПС «КонсультантПлюс».

4. Асаул А. Н. Корпоративные ценные бумаги как инструмент инвестиционной привлекательности компаний / А. Н. Асаул, М. П. Войнаренко, Н. А. Пономарева, Р. А. Фалтинский. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2008. – 288 с.

5. Афонина А.В. Все об ипотеке / А.В. Афонина. – М.: Омега-Л, 2006. – 176 с.

6. Богданов А. Ипотечные сертификаты участия на ипотечное покрытие и закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд. Сквозная секьюритизация и инвестиции на рынке ипотечного кредитования «с прицелом на НПФ» / А. Богданов // Рынок ценных бумаг.  – 2011. – № 6. – С. 6 – 9.

7. Галанов В. А. Рынок ценных бумаг: учебник / В. А. Галанов. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 379 с.

8. Зверев В. Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация / В. Зверев // Ценные бумаги. – 2010. – № 12. – С. 30 – 32.

9. Копейкин А.Б. Ипотечные ценные бумаги / А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, Ю.Е. Туктаров. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. – 124 с.

10. Крысин А. Рефинансирование как инструмент обеспечения доступной ипотеки / А. Крысин // Рынок ценных бумаг.  – 2012. – № 5. – С. 28 – 30.

11. Основы ипотечного кредитования / под. ред. Н.Б. Косаревой [и др.] – М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. – 565 с.

12. Справочник «Энциклопедия российской секьюритизации – 2008» / под. ред. А. Ипполитова, С. Лялина [и др.] – СПб.: типография «Любавич», 2008. – 351 с.

13. Хельтер Майкл Ипотечное кредитование в России – источник будущих сделок секьюритизации / М. Хельтер // Рынок ценных бумаг.  – 2008. – № 12 (363). – С. 68 – 70.

14. Бакланова В. Состояние мирового рынка секьюритизации: итоги 2009 года и взгляд в будущее [Электронный ресурс] / В. Бакланова // Русипотека. – Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/articles/2010/baklanova-1/ (10.11.2012).

15. Горлина Е. Ю. Анализ эффективности сделок секьюритизации в России [Электронный ресурс] / Е. Ю. Горлина // Труды ИСА РАН. Том 61.3/2011. – Режим доступа: http://www.isa.ru/proceedings/index.php?option=com_content&

view=article&id=694 (10.11.2012).

16. Ивакин И.В. Понятие, сущность и значение секьюретизации ипотечных кредитов для развития систем ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс] / И.В. Ивакин // Ипотека как система. - Новосибирск. – Режим доступа:http://www.ipotekasystem.ru/processes/article.php?r=sk&id=144 (10.11.2012).

17. Ипотечные сертификаты участия [Электронный ресурс] / Группа компаний Гибкие финансовые технологии. – Режим доступа: http://gazfin.ru/hypothecary_technologies/ (10.11.2012).

18. Центральный банк Российской федерации [Электронный ресурс] // Официальный сайт. – Режим доступа: http://www.cbr.ru (08.11.2012).

19. Экономика. Курс дня. Видеорепортаж от 06.04.2012 г. [Электронный ресурс] / Вести. – Режим доступа: http://www.vestifinance.ru/videos/2611 (08.11.2012).

20. Эмиссии ипотечных ценных бумаг [Электронный ресурс] / Русипотека. – Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/issue.htm (10.11.2012).

 

 

Приложение 1

 

Объем рефинансируемых ипотечных  жилищных кредитов (прав требования по  ипотечным жилищным кредитам) (млнруб.)*



	Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с продажей пула ипотечных  жилищных кредитов (прав требования по ИЖК)				Объем привлеченных средств при продаже  пула ипотечных  жилищных кредитов (прав требования по ИЖК) с дальнейшей эмиссией ценных бумаг		Рефинансирование  ипотечных жилищных кредитов с сохранением  актива на балансе  кредитной организации		Объем привлеченных средств при сохранении актива на балансе  кредитной организации
	без формирования дополнительного финансового инструмента		с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг		в рублях	в иностранной валюте	в рублях	в иностранной валюте	в рублях	в иностранной валюте
	в рублях	в иностранной валюте	в рублях	в иностранной валюте
2009 год
01.01	53 065	13 903,5	18 677,3	11 374,3	X	X	2 000	0	X	X
01.07	24 289,2	4 094,4	339,6	4 448,2	X	X	0	0	X	X
2010 год
01.01	36 279,8	5 158,3	17 530,2	6 434	X	X	15 000	0	X	X
01.07	24 840	4 441	0	0	0	0	0	0	0	0
2011 год
01.01	58 027	6 548	0	0	0	0	0	0	0	0
01.07	19 095	216	6 663	0	7 060	0	0	0	0	0
2012 год
01.01	80 769	2 222	10 697	0	11 132	0	14 000	1 517	15 000	0
01.07	27 149	3 561	0	0	0	0	0	0	0	0