Ипотечные ценные бумаги: понятие, виды, организация выпуска

В 2007 году в качестве обеспечительного актива в пяти сделках секьюритизации из девяти использовались поступления (платежи) по ипотечным кредитам на жилую недвижимость на общую сумму в $861,93 млн. С учетом того что в 2006 году с момента проведения первой сделки секьюритизации активов было также осуществлено пять выпусков ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, номиналом в $499 млн, то можно констатировать положительную динамику данного способа рефинансирования. При этом указанные суммарные объемы сделок не учитывают рефинансирование ипотечных кредитов через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).

Всего с момента проведения первой сделки секьюритизации ипотечного портфеля Внешторгбанка, закрытой 18 июля 2006 года, было осуществлено 9 сделок рефинансирования ипотечного портфеля через классическую секьюритизацию активов на общую сумму в $1359,72 млн (рис. 2.6). В первом полугодии 2007 года общая величина секьюритизированных ипотечных кредитов увеличилась в 1,6 раза в сравнении с 2006 годом. При этом было рефинансировано 39414 ипотечных кредитов.

Рис. 2.6. Распределение сделок секьюритизации по объектам

секьюритизированных пулов ($млн)*

*Источник: [12, с. 14]

Шесть из девяти проведенных  сделок по секьюритизации ипотеки относятся к сделкам трансграничной секьюритизации, когда передача прав требования и залогового обеспечения регулируются законодательством РФ, а остальные документы определяются английским правом с соответствующей регистрацией спецюрлица (SPV, specialpurpose vehicle) за рубежом. 3 сделки с участием КБ «МИА», АИЖК и банка «Совфинтрейд» (ипотечный агент — «ГПБ-Ипотека») были осуществлены в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Величина секьюритизированных пулов значительно колеблется от сделки к сделке при средней величине в $163.7 млн. При этом крупнейшей сделкой стала секьюритизация ипотечных кредитов банка «Совфинтрейд» общим объемом в $268.3 млн, закрытая 8 июня 2007 года. Наименьший пул величиной $73.9 млн был секьюритизирован в сделке с участием Городского Ипотечного Банка, проведенной еще в 2006 году.

Все ценные бумаги, выпущенные в рамках секьюритизации ипотечных кредитов, находятся в обращении с ближайшим юридическим сроком погашения 15 сентября 2033 года.

Наивысший рейтинг присвоен обеспеченным ценным бумагам, выпущенным ОАО «Внешторгбанк», — транш А  объемом $74.2 млн получил от Moody's рейтинг А1 (рис. 2.7). При этом данная сделка является не единственной, получившей рейтинг категории А — транши класса А (старшие транши) в пяти

Рис. 2.7. Распределение сделок секьюритизации по присвоенному

рейтингу (2006-2007 гг.)

*Источник: [12, с. 15]

из восьми сделок получили рейтинг А- и выше — четыре сделки секьюритизации 2007 года и уже упомянутая сделка с участием ОАО «Внешторгбанк». [12, с. 11-16]

За период активного существования  рынка секьюритизации в России (с 2005 г. по 2008 г.) было27 выпусков ценных бумаг с обеспечением банковскими активами и выходом на российские и международные рынки капитала. Общий объем сделок составил 5,3 млрд долл. США. Следует отметить, что наиболее активными участниками рынка стали такие российские финансовые институты, как ВТБ, Газпромбанк, АИЖК, совершившие более одной публичной сделки. Однако мировой кредитный кризис, начавшийся в 2007 г., драматическим образом повлиял на только начинавший свое развитие рынок обеспеченных ценных бумаг в России. Кризис сильно сузил базу инвесторов, готовых принять на себя риски развивающихся рынков капитала, а также резко повысил спреды по выпускам, сделав их практически недоступными для российских оригинаторов. Учитывая, что российская экономика продолжает расти, банки наращивают свои портфели, и им необходимо искать различные способы рефинансирования активов, секьюритизация должна вернуться и на российский рынок. [15, с. 112]

В настоящее время ежемесячный  оборот по ипотечным ценным бумагам  в РФ составляет менее 100 млн руб. [19]

Динамика объема рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) представлена в приложении 1. По данным таблицы можно определить, что объем рефинансирования ИЖК с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг в рублях в период 2009-2011 гг. постепенно снижается, а в 2012 г. немного увеличивается, в иностранной валюте – наблюдается снижение объема, а в 2011-2012 гг. – объем равен нулю. В то же время, объем рефинансирования ИЖК без формирования дополнительного финансового инструмента значительно превышает объем рефинансирования ИЖК с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг.Таким образом, можно сделать следующие выводы: рынок ипотечных ценных бумаг в РФ еще недостаточно развит, кредитные организации предпочитают рефинансировать ипотечные кредиты с продажей пула ИЖК без формирования дополнительного финансового инструмента, а если эмитируют ипотечные ценные бумаги, то в большей части в рублях.

Выпуски ипотечных ценных бумаг «внутренней» и «внешней» секьюритизации представлены в приложении 2. По данным таблиц можно сделать вывод, что большинство эмитентов выпускают ипотечные ценные бумаги на срок от 27 лет. Что касается «внутренней» секьюритизации, выпуски ценных бумаг производятся по текущий год, в то время как на внешнем рынке последний выпуск был совершен эмитентом в декабре 2008 г. Эмитенты на внутреннем и внешнем рынках чаще всего не совпадают.

2.2.2. Российский опыт по выпуску ипотечных сертификатов участия

«Управляющая компания ГФТ  КАПИТАЛ», стала первой управляющей  компанией, организующей выпуски ИСУ  – ипотечных сертификатов участия.

19 июля 2012 г. ФСФР зарегистрировала  правила доверительного управления ипотечным покрытием  ипотечных сертификатов участия «ИСУ – 1» под управлением закрытого акционерного общества «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ» (г. Москва).

Развитие института ипотечных сертификатов участия сдерживалось отсутствием полноценной законодательной базы, регулирующей процессы выдачи и обращения ипотечных сертификатов участия. ОАО «АИЖК» совместно с  Адвокатским бюро «Линия права» и при участии «Управляющей компании  ГФТ КАПИТАЛ»   разработали  необходимые  изменения  и дополнения нормативной базы, которые  в дальнейшем были  приняты ФСФР России.

Одним из основных преимуществ   ИСУ над облигациями с ипотечным покрытием является простота процедуры выдачи ИСУ:

• ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, следовательно, не требуется  создания и регистрации Проспекта эмиссии, что существенно сокращает расходы по выпуску;
• отпадает   необходимость создания SPV и оформления большого количества договоров.

Заключается лишь один договор  доверительного управления ипотечным  покрытием, а инвесторы могут  к нему присоединиться. Очень важной особенностью ИСУ является возможность их включения, наряду с закладными, в ипотечное покрытие под выпуски облигаций с ипотечным покрытием. Это новая возможность для рынка, и, стоит надеяться, рынок в ближайшее время даст такой возможности свою оценку. [17]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ В РОССИИ

Увеличение цен на объекты  недвижимости с опережением темпов инфляции обеспечивает значительную возвратность средств. В сочетании с низким отношением объемов кредитов к стоимости недвижимости это обеспечивало несущественный размер списаний по ипотечным кредитам. Тем не менее риск как таковой существует.

Для проведения анализа стоимости  залогового обеспечения изначально должны быть выполнены два условия.

Во-первых, должен существовать функционирующий вторичный рынок  жилья с достаточным уровнем спроса, который может быть использован в случае необходимости. Местоположение недвижимости оказывает существенное воздействие не только на ее стоимость. Также кредитная организация должна оценить возможность реализации оценочной стоимости объекта недвижимости, если потребуется его ликвидация. Размер рынка, расположение недвижимости в пределах региона, а также ее стоимость - ключевые аспекты в рамках данного анализа. Последнее важно, поскольку объекты с высокой стоимостью, как правило, привлекают лишь ограниченный круг потенциальных покупателей.

Во-вторых, необходимо тщательно  оценить первоначальную стоимость  недвижимости. При этом важно участие независимых оценщиков и понимание андеррайтером результатов их работы. Подготовленные результаты оценки используют различным образом. С их помощью определяют максимальный размер кредита, они являются основой для ожиданий кредитора в отношении возвратности средств, а также служат ключевой информацией для любого покупателя кредита в рамках сделки секьюритизации или для ипотечного агента, выступающего в качестве посредника.

Следует отметить, что нет  необходимости обязательно определять текущую рыночную стоимость недвижимости. При сделке обеспеченного финансирования, скорее, полагаются на «кредитную стоимость», т. е. на стоимость, которая может быть реализована в будущем в случае возникновения риска дефолта должника. Для ее определения могут применять различные корректировки, включая предположения о потенциальном понижении стоимости и степени такого понижения. Таким образом, так называемый сценарный анализ использует в качестве отправной точки оценочную стоимость. При этом моделируется воздействие снижения цены на недвижимость на уровень убытков по портфелю.

При оценке возможности погашения  кредита за счет поступлений от продажи  недвижимости следует учитывать затраты, связанные с продажей и/или принудительным правоприменением, а также стоимость капитала, «замороженного» по данному кредиту. Судебные издержки и выплаты органам исполнительного производства должны вычитаться из ожидаемых поступлений от реализации, чтобы получить чистую стоимость, которую в качестве источника денежных средств кредитор может получить за объект недвижимости.

При анализе кредитного портфеля используют информацию о должниках и залоговом обеспечении по кредиту как его фундаментальной составляющей, и качество информации имеет большое значение. Горизонт наблюдений за показателями по кредитным портфелям в России короткий, и суждения о развитии событий в будущем должны основываться на перспективном мнении, в том числе о тех фундаментальных факторах, которые повлияют на кредитное качество портфеля. Результатом такого анализа будет размер ожидаемых убытков по каждому кредиту с учетом кредитного риска, связанного с должником, а также риска рыночной стоимости применительно к объекту недвижимости. Исходя из этой информации, можно определить распределение убытков и дефолтов по портфелю, а это является отправной точкой для анализа качества долговых ценных бумаг, выпускаемых для финансирования портфеля, и ключевым результатом анализа, проводимого рейтинговыми агентствами. Рейтинговые агентства стремятся получать подробную информацию о том, как российские кредиторы осуществляют андеррайтинг кредитных рисков, поскольку они не могут оказывать существенного влияния на динамику цен финансируемых объектов недвижимости. Fitch проводит глубокий анализ данного сегмента с момента присвоения рейтинга первой сделке с жилищными ипотечными ценными бумагами в 2006 г. и разработало модель дефолтов по портфелю, предназначенную для оценки кредитных портфелей по кредиторам в Российской Федерации. Аналитический подход применительно к пулам кредитов постоянно обновляется, чтобы показывать изменения на российском ипотечном рынке. Кроме того, модель способна отражать специфические характеристики оригинаторов и ипотечных агентов и может использоваться для анализа портфелей, выданных разными организациями (но на основании стандартных принципов).

На сегодняшний день сделки, рейтингуемые Fitch, демонстрируют показатели, соответствующие ожиданиям. Высокие темпы погашений значительно увеличивают кредитную защиту по приоритетным траншам облигаций. Чтобы учесть данный момент, Fitch изменило прогноз по рейтингам некоторых траншей российских сделок секьюритизации на «Позитивный».

За 2011 год, согласно официальным  данным, годовой прирост ипотечного портфеля практически удвоился. На протяжении последних лет доминирующая доля выдач, а именно более трех четвертей, приходится на Сбербанк, ВТБ 24 и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК), традиционно обладающих известными источниками ликвидности, в то время как для подавляющего числа участников рынка существующие источники рефинансирования не позволяют обеспечить желаемый рост ипотечного портфеля.

Недавно АИЖК обратилось в  Комитет АРБ по ипотечному кредитованию с просьбой дать экспертное заключение и прогноз, связанный с использованием ипотечных сертификатов участия (ИСУ) в операциях рефинансирования с участием Банка России. Банки полностью поддерживают это предложение, и уже сейчас потенциальный объем заявок на рассматриваемые операции только среди участников опроса оценивается в 50 млрд руб. Ключевыми моментами для дальнейшего развития этого инструмента являются готовность Банка России заключать сделки рефинансирования на срок до (и свыше) 3 лет, определение позиции Банка России по вопросу процентных ставок по таким операциям и вопрос о налогообложении дохода владельцев ИСУ. Структурировать выпуск ИСУ дешевле и быстрее, чем облигации с ипотечным покрытием, и поэтому этот инструмент имеет перспективы.

Целесообразность направления  средств из Пенсионного фонда  РФ на развитие ипотеки очевидна. [10, с. 29] Для негосударственных пенсионных фондов особо следует отметить возможность разбавить ультраконсервативные инвестиционные портфели пенсионных накоплений инструментом, приносящим при высоком инвестиционном качестве большую процентную доходность в сравнении с качественными, но низкодоходными облигациями (за счет сквозного вложения непосредственно в рынок ипотечного кредитования). При этом очевидно, что требование к качеству будет означать изначально «трепетный подход» при формировании ипотечного пула, который от этого не потеряет в процентной ставке. [6, с. 9]

В соответствии со «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» (далее - Стратегия) в 2012 г. за счет выпуска ипотечных ценных бумаг финансируется 45% вновь выдаваемой ипотеки. С учетом прогнозного показателя по выдачеипотечных кредитов в размере 1 трлн руб. по итогам 2012 года рефинансирование должно составить 450 млрд руб.