Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации

Жилой дом (квартира) может  быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и  члены его семьи проживают  в другом жилом доме (квартире) и  имеют в этом доме достаточное  в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Данный факт говорит о том, что законодатель в этом вопросе идет на уступки залогодателю.

Закон об ипотеке (п. 4 ст. 1)⁵¹ устанавливает, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами». Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона об ипотеке стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона об ипотеке, если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими), тем более норму п.4 ст.1 Закона об ипотеке⁵² можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК РФ гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке (п.2 ст. 334).

Глава 3. Проблемы нормативного регулирования ипотечных отношений в России и пути их решения

3.1. Выявление  законодательных пробелов регулирования  ипотечных отношений

Развитие рыночных отношений  в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Активное использование  ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.

Развитие института  ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: ГК РФ, Закон об ипотеке, Закон о регистрации. Анализ данных нормативных актов показывает, что, к сожалению, законодательство в области залога непоследовательно и полно противоречий.⁵³

Казалось бы, таким  образом в последнее десятилетие  ситуация в данной области наконец-то в корне изменилась с принятием  указанных нормативных актов. Однако их детальное изучение и в особенности  правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Конечно, принятие Закона об ипотеке явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный  Закон "О залоге"⁵⁴, в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм ГК РФ, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление нового закона было вызвано насущной необходимостью.

Ведь ипотека выступает  не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и  сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства в области ипотеки Закон об ипотеке не лишен, как уже подчеркивалось, определенных несоответствий. Так, например, одной из наиболее противоречивых является глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание"⁵⁵. В соответствии с данной главой, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", реализуется путем продажи с публичных торгов за изъятиями, установленными указанным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже ипотечного имущества, равно как и организация процесса проведения их специальными органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, осуществляется (определяется) процессуальным законодательством, если законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако, нормы процессуального законодательства о порядке проведения публичных торгов, на которые ссылается Закон об ипотеке, не получили достаточной разработки, что, безусловно, настораживает правоприменителя и осложняет реализацию заложенного имущества.

Не разрешенными остаются вопросы регистрации прав на объекты  незавершенного строительства. Отсутствие ясности в отношении оборотоспособности земли в российском законодательстве коснулось и законодательства об ипотеке. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договора об ипотеке.

Несмотря на недостатки Закона об ипотеке, частично обусловленные  политическими причинами (наличием компромиссов партий, блоков и различных политических течений в Государственной Думе, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти), появление этого закона – назревшая необходимость и важное событие в истории российского гражданского законодательства.

Закон об ипотеке определил  состав имущества, которое может  быть предметом ипотеки, круг субъектов  залогового правоотношения, а также  права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым  основные пробелы и противоречия Закона "О залоге". Особого внимания заслуживает новелла современного российского цивильного права – закладная, основное практическое значение которой заключается в том, что она упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по закладной другому лицу. Появление нового вида ценной бумаги - закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств, что не маловажно для развития экономических отношений.

Несмотря на отдельные  недостатки в построении некоторых правовых конструкций о закладной, в частности касающихся признания закладной в качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы 7 ГК РФ "Ценные бумаги"⁵⁶, последняя как подинститут ипотеки, а, следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки для обращения. Закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст.49 Закона об ипотеке закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях, а также распорядиться ею иным образом, в том числе путем совершения специальной залоговой передаточной надписи на ней.

Чтобы оценить универсальный  характер закладной, понадобится время. Но как только правовые акты будут приведены в соответствие с Законом об ипотеке, несомненные достоинства закладной будут очевидны, тем более что в условиях нестабильности экономики России других институтов, регулирующих ипотечные отношения, пока просто нет.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно  большее число населения. Кроме  того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа  жилья в кредит (под залог приобретаемой  квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать  банкам возврат обеспечения.

Важным для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому способствуют ипотечные нормы при условии дальнейшего совершенствования залогового законодательства и приведение его в соответствие.

Кроме того, следует признать, что Закон об ипотеке, основываясь  на принятом чуть ранее Законе регистрации урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные  органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. Кроме того, деятельность по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в вопросах налогообложения. Однако до недавнего времени отсутствие специального закона в области государственной регистрации прав на недвижимость значительно осложняло достижение этих целей. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁵⁷

Следует признать, что  для дальнейшего развития института  ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

3.2. Возможные  пути улучшения норм законодательства  России об ипотеке

Тема совершенствования  российского законодательства, регулирующего  ипотечный рынок, обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования. По оценкам экспертов, возможность приобретения жилья за собственные средства имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, около 5%. При этом, потребность в улучшении жилищных условий в крупных городах испытывают 47%, в среднем по России – 42% населения (то есть – около 70 млн. человек), для большинства их которых ипотека является реальным решением проблемы.⁵⁸

Одной из причин, по которым  данный рынок не развивается должным  образом, является несовершенство законодательства, регулирующего ипотечное кредитование. Негативные явления в международном и российском финансовом секторе проявили данные проблемы с особой силой, ряд правовых рисков в сфере ипотеки в условиях кризиса уже не могут быть приняты потенциальными участниками рынка в качестве допустимых, недоработки в регулировании инструментов для вовлечения денежных средств на данный рынок повлекли неэффективность таких механизмов.

 Таким образом,  становится особо актуальным  вопрос совершенствования законодательства РФ в сфере ипотеки. Решение проблем в сфере ипотеки кроется не только в сфере правового регулирования – проблема многогранна и является также следствием причин социально-экономического характера.

За последнее время  в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. С учетом темы исследования необходимо назвать ФЗ от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О банках и банковской деятельности» и ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О центральном банке Российской Федерации (Банке России)», где в самом общем виде закреплен правовой режим залогового правоотношения, участниками которого выступают кредитные организации. Центральное место среди занимает ГК РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Федеральный закон «О залоге» и Закон об ипотеке. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.⁵⁹ Большую роль в регулировании отношений по ипотечному жилищному кредитованию играют Жилищный Кодекс РФ (далее – ЖК РФ) и Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На этой основе можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

Существует проблема отсутствия открытости сведений о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении. Суть в том, что организации, осуществляющие учет лиц, зарегистрированных в помещении выдают собственникам жилых помещений справки только о лицах, зарегистрированных на текущий момент либо с даты приобретения помещения данным собственником. О лицах, зарегистрированных и снятых с учета ранее, информация, как правило, не представляется.