Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации

В конце ХVIII вв. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдавшие кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одновременно с этим заемщик становился членом кредитного товарищества.

Попытка проведения ипотечной  реформы была задумана в 1849 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 г. Эта реформа предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу  ее авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т.е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.

К 1890 г. была закончена  работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы проекта общегерманского уложения.

Основным звеном ипотечной  реформы должна была стать новая  система оборота, и в том числе  залога недвижимости, связанная с  введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вотчинной книги заключалось бы в том, что сила права собственности, залогового и иных правка недвижимость обусловливалась внесением соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено было приобрести законную силу.³

В начале XX вв. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами права частной собственности на землю. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк была возложена задача: ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли.

Задачей государственных  дворянских банков было поддержание  помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно  дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения.

В 1919 году в связи с  национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, облигации  аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

Следующим этапом в истории  развития ипотечного кредитования был  кредитование при советской системе. Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

В конце 80-х - начале 90-х  гг. в России началась перестройка  экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела  более разветвленный вид, также появились коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья. 
         После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством. Функционирование жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.  
          Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

-  узкий круг субъектов  ипотечного кредитования;

-  небольшие объемы  выданных ипотечных кредитов;

-  весьма ограниченные  размеры бюджетных ресурсов, которые  могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, крайне неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные  темпы инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный  риск, связанный с неясностью  вопроса обращения взыскания  на заложенное имущество;

-   исключительно  низкая доступность жилья.

    Эти факторы и определили направление новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России. Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной программе «Жилище» лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

- формирование рыночной  системы долгосрочного ипотечного  кредитования - использование залога  как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

- переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

К середине 90-х гг. становление  рынка недвижимости начинает сталкиваться с проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам. В становлении системы ипотечного кредитования, несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс. Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг. ⁴

Однако в настоящее  время ипотека опять приобретает все большее значение, и это связано, прежде всего, с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы — обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

2. Регулирование ипотечных правоотношений современным гражданским правом России

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного кредитования – создание законодательной  базы и нормативное регулирование  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские  правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция РФ, Гражданский  кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в РФ», «Об оценочной деятельности», указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и другие нормативные акты.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ)⁵ стало решающим шагом в развитии российского федерального законодательства для становления ипотечного кредитования и формирования отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, а также положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения. Принятие ГК РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся, получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

Во исполнение требований ГК РФ в 1997 г. был принят Федеральный  закон Российской Федерации «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»⁶. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с кредитованием недвижимости. В соответствии с этим Законом: введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;    

- установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

-   государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация прав носит открытый характер; оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации.

Вторым по важности стал принятый 16.07.1998 г.  Федеральный закон  Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁷ (далее - Закон об ипотеке). Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц); в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования) или обременения правами третьих лиц; изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором.

С принятием Закона об ипотеке начался новый этап образования  ипотечных отношений. Все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим Законом, который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредитов.⁸ Определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Закона: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.⁹ Хотелось бы отметить, что ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует основное обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.