Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации

  Кроме того, достаточно  часто в данных выписках присутствуют  ошибки и неточности, вплоть до не указания лица, временно выписанного. Помимо этого, по вине самих собственников в выписке не всегда указываются дети, имеющие право пользования в силу ст.20 ГК РФ⁶⁰, ст.31 ЖК РФ⁶¹.

 Документами, регулирующими  вопрос регистрации граждан, являются Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, Приказ МВД РФ от 23 октября 1995 г. № 393, однако режим определенной публичной достоверности и открытости данным документам до настоящего момента не присвоен, что существенно снижает возможность оценки правовых рисков потенциального предмета ипотеки.

  Чтобы устранить  эту проблему, нужно установить  на законодательном уровне, обязанность  соответствующих органов, должностных  и иных ответственных лиц выдавать  по запросу собственника помещения,  членов его семьи и залогодержателя выписки из домовой книги с подробным перечнем лиц, когда-либо зарегистрированных и выписанных (в том числе, временно) из помещения с приложением документов-оснований для приобретения помещения, а также документов, подтверждающих прекращение права пользования (некий публичный «паспорт» помещения). Предлагается также повысить ответственность данных органов за ненадлежащее ведение указанных документов.

Другая проблема: признание  требования банков о страховании  жизни и потери трудоспособности заемщиков неправомерным. По большому счету требование банка является правомерным и внесение изменений не требуется: страхование – одна из форм обеспечения исполнения обязательств, которая может быть установлена договором (ст.329 ГК РФ), кроме того, указанное соответствует принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). Однако арбитражная судебная практика приняла позицию Роспотребнадзора, признав такое требование неправомерным,⁶² что создало прецедент для предъявлений претензий к банкам, отказу заемщиков в страховании жизни и потери трудоспособности.

  Вместе с тем,  следует учесть следующее: официальная  продолжительность жизни мужчин  на 2005 год составляла – 58,8 лет,  женщин почти 73 года (срок возврата  кредита – до 75 лет), по прогнозам  специалистов при сохранении текущей тенденции статистика смертности мужчин наиболее трудоспособного возраста (16-60 лет) составит 47%.

Инвалидность и смертность в России среди людей в возрасте от 25 до 30 лет только увеличивается. Таким образом, страхование – реальное и актуальное обеспечение интересов кредитора.

  Также, данный вид  страхования отражает интересы  заемщиков, которые в случае  потери трудоспособности могут  быть уверенными в погашении  кредита. В случае смерти заемщика  – от долговой нагрузки и  потери жилого помещения освобождаются наследники заемщиков.

Чтобы исправить ситуацию, нужно установить обязанность залогодателя/заемщика страховать жизнь и потерю трудоспособности, если иное не будет предусмотрено  договором.

При залоге прав (когда  объект еще не построен) составление закладной, удостоверяющей право залога имущественных прав, законодательством прямо не предусмотрено. Значительную часть рынка составляют кредиты на строящееся жилье, оборотоспособность которых существенно снижена возможностями и рисками уступки и переуступки прав (которые имеют место быть ввиду отсутствия закладной). Отметим, что к залогу прав уже распространены положения об ипотеке, в связи с чем, данная идея может быть последовательно реализована.

Предложение распространить положения о закладной с необходимыми корректировками на удостоверение залога прав по договору участия в долевом строительстве (ст.5, 14 Закона об ипотеке)⁶³.

  Ограничение залога  закладной. В силу ст.49 Закона об ипотеке право передачи закладной в залог ограничено только обязательствами, должником по которым является владелец закладных (то есть нельзя предоставить в залог закладные третьих лиц). Лучший вариант - это исключить данное ограничение.

Несмотря на массу  законов, практически все они  плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работают по причине наличия пробелов, которых законодателю не удалось избежать, а также в связи с отсутствием детальных механизмов реализации правовых предписаний.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Изучение и анализ научной юридической литературы, материалов судебной практики, законодательной базы, определяющей ипотеку и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации, дает основания для следующих выводов:

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения. Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших.
2. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования осложнено в России такими факторами, как:

-ограниченный платежеспособный  спрос населения.

-недостаточные объемы  при невысоком к тому же  качестве жилищного строительства;

-низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  К примеру, вполне очевидно, какое  большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство;

-психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг;

-высокие процентные  ставки, в результате большинство  россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

3. Формулировка «в  течение месяца» должна быть  заменена на определенное количество  календарных дней, например, п. 5 ст.58 Закона об ипотеке, о неиспользованном  праве залогодержателя оставить предмет ипотеки в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися. Представляется, что формулировке в течение месяца присуща некая неопределенность. Думается, что срок в течение 30 календарных дней устранит потенциальные судебные споры по поводу срока.

4. Исходя из анализа  действующего законодательства, представляется  возможным дополнить п. 3 ст. 340 ГК  РФ абзацем вторым следующего  содержания: «При ипотеке нежилого  помещения в жилом или нежилом  здании (сооружении) заложенными считаются наряду с нежилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на это здание (сооружение), часть земельного участка либо права аренды этой части».

5. Следует максимально  сократить субъектный состав  отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье.

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2009. – № 4. –  Ст. 445.

2. Градостроительный  кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 16.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. В 4 частях. Часть 1 от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. 

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

6. О залоге: федеральный закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I (ред. от 30.12.2008) // Ведомость Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - № 23. - Ст. 1239.

7. О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

8. Об ипотеке: федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ (ред. от 30.06. 2008) // Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

10. Об ипотечных ценных бумагах: федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // Собрание Законодательства РФ. - 2003. - № 46. - Ст. 4448.

11. О валютном регулировании и валютном контроле: федеральный закон от 10 декабря 2003г. № 173-ФЗ (ред. 22.07.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 2003. - № 50. - Ст. 4859.

12. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 40.

13. О жилищных накопительных кооперативах: федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 215-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 41.

14. О кредитных историях: федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007) // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 44.

15. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке»: федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 42.

16. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: федеральный закон от 26 июня 2007г. № 118-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // Собрание Законодательства РФ. - 2007. - № 27. - Ст. 3213.

 

II. Материалы судебной практики

1. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге: информационное письмо Президиума ВАС РФ 15 января 1998 г. № 26 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №3.

2. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума ВАС РФ 28 января 2005 г. № 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - № 4.

3. Дело № Ф03-А04/07-2/4432: постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа Российской Федерации от 25 октября 2007 г. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

 

III. Специальная литература

1. Абрамова, Е.Н. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России / Е.Н. Абрамова // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2009. - № 1.

2. Агарков, М.М. Основы банковского права: курс лекций / М.М. Агарков. - М., 2007. – 336 с.

3. Алексеева, Д.Г. Банковское право: учебное пособие / Д.Г. Алексеева, С.В. Пыхтин, Е.Г. Хоменко. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2007. – 257 с.

4. Банковское дело: кредитная  деятельность коммерческих банков: учеб. пособие / под ред. Л.П.  Кроливецкая, Е.В. Тихомирова. –  М.: КНОРУС, 2009. – 280 с. 

5. Банковское право: учебник для студентов вузов / под ред. Н.Д. Эриашвили. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ ДАНА, 2007. – 543 с.

6. Банковское право: Учебное пособие / под ред. А.А. Травкина. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2008. – 223 с.

7. Беляева, Н.А. Ипотечное кредитование / Н.А. Беляева. - 2007. - № 12.

8. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2007. – 234 с.

9. Витрянский , В.В. Кредитный договор: понятие, порядок заключения и исполнения / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2007. – 118 с.

10. Галиновская, Е.А. Обзор судебной практики "О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка" / Е.А. Галиновская // Арбитражное правосудие в России.- 2007. - №№ 3-4.

11. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / С.П. Гришаев. - М.: Юристъ, 2003. – 159 с.

12. Грудцына, Л.Ю. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке" / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Деловой двор, 2007. – 201 с.

13. Ефимова, Л.Г. Банковские сделки: право и практика / Л.Г. Ефимова. - М.: НИМП, 2008. – 654 с.

12. Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. - М.: Юристъ, 2009. – 525 с.

14. Ипотека: Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие / под ред. И.В. Довдиенко, В.З.Черняк. – М.: ЮНИТИ, 2005. – 463 с.