Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации

Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения³⁰. В договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры. В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона³¹.

2.2. Заключение  и расторжение договора ипотечного кредитования

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил гл. 28 ГК РФ³² о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

В соответствии с Законом  об ипотеке, договор заключается  в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен, после чего подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.06.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³³ (далее – Закон о регистрации). Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в  письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.³⁴

Следует отметить, что  многие нормы законов, регулирующие ипотеку и государственную регистрацию, дублируют друг друга, тогда как  в ст. 29 Закона о регистрации³⁵ указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. Так, Закон об ипотеке³⁶ предусмотрел целую главу, посвященную государственной регистрации. Закон разрабатывался до принятия Закона о регистрации. Поэтому наличие в Законе положений, относящихся к государственной регистрации ипотеки, в тот момент было оправдано. Представляется, что в связи с принятием специализированного закона, где детально урегулированы вопросы государственной регистрации ипотеки, отдельная глава о регистрации должна быть исключена из Закона об ипотеке. Данное положение содержится в п.6 ст. 131 ГК РФ.³⁷

Действующие в настоящее  время нормативные акты, устанавливающие  правила государственной регистрации  залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм ГК РФ. К их числу относятся, прежде всего, п. 1 ст. 131 ГК РФ, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п. 3 ст. 339 ГК РФ, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Кроме того, п. 2 ст. 334 ГК РФ содержит общее правило, согласно которому залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке, при этом установленные в таком законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК РФ. В силу п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Рассмотрим значение государственной регистрации ипотеки. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимо соблюдение такого условия, как предварительная регистрация вещных прав залогодателя.

На практике на этапе  заключения договора ипотеки возможны три ситуации: предварительная регистрация  прав залогодателя не была осуществлена;

предварительная регистрация  прав залогодателя была осуществлена по прежнему порядку (до вступления в  силу Закона о регистрации), т.е. в  БТИ или иных органах учета  и технической инвентаризации;

регистрация прав залогодателя осуществлена в Росрегистрации.

Первый вариант возможен в том случае, если залогодатель по каким- либо причинам не зарегистрировал свое первичное право ни в органе учета и технической инвентаризации, ни в Росрегистрации. В этом случае на основании представленных документов Росрегистрация регистрирует первичное (ранее возникшее) право залогодателя, в результате чего тот получает свидетельство о праве на недвижимость, которую впоследствии закладывает по договору ипотеки. При отсутствии первичной регистрации права в Едином государственном реестре договор ипотеки не может быть зарегистрирован и регистратор прав обязан отказать в государственной регистрации договора об ипотеке. Что касается первичной регистрации прав, то, как правильно отмечает В. Утка, "поскольку ранее вопрос приобретения недвижимого имущества, несмотря на свою многоплановость, нормативно не был систематизирован, заинтересованные лица (в зависимости от конкретных обстоятельств) могут представлять самые различные документы как правового, так и технического характера: свидетельства, план приватизации, сметы строительства, акты приемки объектов в эксплуатацию; документы об оплате строительно-монтажных работ по объекту"³⁸. Естественно, это вызывает значительные трудности при проведении правовой экспертизы и установлении факта наличия или отсутствия права на основании представленных документов.

Второй вариант возможен, когда залогодатель, приобретя недвижимое имущество, зарегистрировал права  на него в органах БТИ или иных органах осуществлявших регистрацию  прав на недвижимое имущество до вступления в действие Закона о регистрации. В этом случае действует принцип признания ранее возникших прав, установленный п. 1 ст. 6 названного закона. Следует отметить, что положения п. 1 ст. 6 Закона о регистрации по сути опровергаются п. 2 этой же статьи: "государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона". Кроме этого, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации указывает: "Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав". На практике управления Росрегистрации вынуждены требовать подачи будущим залогодателем заявления о перерегистрации (подтверждении) его права, ввиду того, что не имеет первичной информации для регистрации договора ипотеки. И регистрация ипотеки происходит уже после того, как право будет вновь зарегистрировано, подтверждено, но уже новым органом по регистрации прав. Такая ситуация обусловлена в первую очередь тем, что архивы БТИ (иных органов) не переданы управлениям Росрегистрации, и у последних возникает ряд трудностей по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок государственной  регистрации ипотеки установлен в ст. 20 Закона об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагаются договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, доказательства уплаты государственной пошлины, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В Законе об ипотеке не раскрывается с достаточной ясностью, что понимается под государственной регистрацией ипотеки - регистрация договора об ипотеке или регистрация возникновения права залога по такому договору. Из статьи 20 Закона об ипотеке можно сделать вывод, что в ней перечислен состав документов, необходимых для регистрации ипотеки, поскольку его возникновение обусловлено моментом возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Но, как следует из ст.11 Закона об ипотеке, этот момент может наступить и после регистрации договора об ипотеке - следовательно, в этом случае для регистрации договора об ипотеке, предшествующей регистрации права залога, не потребуется документа, подтверждающего возникновение основного обязательства³⁹. Суть государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя. Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации⁴⁰, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

 Таким образом,  доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости. 

При заключении ипотечного договора необходимо ознакомиться не только с порядком проведения выплат, но и с возможностью расторжения  ипотечного договора. Вполне вероятно, что расторжение ипотечного договора может привести к большим финансовым потерям со стороны заемщика.

Изменение и расторжение  договора согласно п. 1 ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной  из сторон договор может быть изменен  или расторгнут по решению суда при  существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение ипотечного договора может возникнуть при невозможности заемщика выплачивать денежные средства по кредиту или же в случае продажи ипотечной квартиры. Расторжение ипотечного договора осуществляется в соответствии с действующим законодательством, может осуществляться как по решению суда, так и по взаимному согласию сторон. 

Причиной расторжения  ипотечного договора может стать  существенное нарушение одной из сторон своих обязательств, которые могут привести к потерям другой стороны, участвующей в договоре. Кроме расторжения, стороны могут пойти на изменение договора ипотечного кредитования. В этом случае обязательства сторон изменяются, а не утрачивают свою силу как в случае расторжения ипотечного договора. 

Расторжение ипотечного договора может происходить не только в случае крупной задолженности по кредиту, но и в случае продажи или обмена ипотечной квартиры. В этом случае банк и заемщик должны найти наиболее оптимальную форму погашения ипотечного кредита или выкупа квартиры ее будущим владельцем. 

Также стоит отметить, что банкротство банка может  не являться основанием для расторжения ипотечного договора, в этом случае заемщик должен обратиться в суд для решения данной проблемы. По мнению специалистов, суд должен принять решение, которое нанесет наименьший ущерб обеим сторонам, четких законодательных актов, которые связаны с расторжением ипотечного договора, в данном случае не существует. 

Несмотря на то, что  инициатором расторжения ипотечного договора в случае нарушения его  условий  является банк или иная кредитная организация, в настоящее время известны случаи, когда инициатором расторжения ипотечного договора выступал заемщик. 

Для решения проблем, связанных с расторжением ипотечного договора, лучше всего обратиться в специализированные компании, которые  имеют большой опыт подобной работы и отлично ориентируются в действующем законодательстве. Кроме того, подобные компании оказывают помощь в реструктуризации ипотечного кредита, а также  выкупают ипотечные квартиры. 

В случае если вы не в  состоянии продолжать выплачивать  взносы по ипотеке, нужно в кратчайшие сроки обратиться в банк или иную организацию для реструктуризации или расторжении ипотечного договора, что позволит избежать крупных штрафных санкций⁴¹.

2.3. Особенности  ипотеки отдельных видов имущества

Ипотека имеет определенные особенности, заключающиеся в специальном правовом режиме, установленном законодателем, если предметом залога в одном случае являются земельные участки, в другом - предприятия, здания и сооружения и в третьем - жилые дома (квартиры).

Конституция РФ (ст. 36) особо  выделила право частной собственности на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан и их объединений. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, сдавать в залог или аренду, распоряжаться и пользоваться им иным образом, но при условии, что владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник земельного участка, отнесенного законом к землям сельскохозяйственного и иного целевого назначения, может осуществлять права владения и пользования своим участком только в соответствии с его назначением, но распоряжаться им он может свободно (ст. 36, ч.ч. 2 и 3, Конституции РФ).⁴²

При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства: