Исследования ипотечного кредитования в Украине

 

Однако в случае существенного  роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору  могут не компенсироваться снижением  процентной ставки.

 

Кредит с нарастающими платежами

 Применяется для заемщиков,  рассчитывающих на рост доходов.  Особенности такого метода кредитования:

-  минимальный первый  взнос, затем взносы увеличиваются  с постоянным темпом;

-  на определенном этапе  начинаются равновеликие платежи  по схеме самоамортизирующегося  кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением  взносов через равные интервалы  времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности  по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный  период финансовые ресурсы не отвлекаются  из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

 

Кредит с обратным аннуитетом

Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или  их прекращение.[18,C.44]

 

Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

-  процентная ставка  меняется в соответствии с  изменением финансовой ситуации  на рынке, корректируется по  оговоренным в кредитном договоре  финансовым индексам, например, по  индексу государственных ценных  бумаг;

-  может быть установлен  максимальный и минимальный уровень  процентной ставки, выплачиваемой  заемщиком;

-  корректировки процентной  ставки могут проводиться только  через заранее оговоренные в  кредитном договоре интервалы  времени с учетом преобладающих  процентных ставок в этот период;

-  может быть установлен  предельный уровень изменения  процентных ставок относительно  предыдущего периода;

-  в договоре по данному  типу кредитов может быть предусмотрено  досрочное погашение после заранее  оговоренного срока без уплаты  штрафа за досрочное погашение;

-  могут действовать  условия кредита до момента  продажи собственности, дающие  кредитору право требовать при  продаже собственности немедленной  выплаты остатка кредита, т.  е. передача обязательств по  существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных  кредитов с переменной процентной ставкой:

-  кредиты с корректируемой  процентной ставкой;

-  кредиты с пересматриваемой  процентной ставкой;

-  кредиты с индексируемыми  платежами. 

 

Кредит с корректируемой процентной ставкой.[18.C.46 ]

При таком финансировании предусматривают два варианта:

-  корректировку процентной  ставки с соответствующим увеличением  платежей по кредиту;

-  корректировку процентной  ставки без изменения величины  периодических платежей, но с  изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого  за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется  на весь срок кредитования. Однако остаток  кредита и ежемесячные платежи  регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные  платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно  корректируются, и если темпы роста  доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой  заемщик не сможет выполнять обязательства  по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток  кредита может превысить стоимость  собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком  обязательств.

 

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки  характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные  промежутки времени (3-5 лет). Разновидность  этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения  ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым  залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают  возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.[22]

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый  кредит по рыночной ставке.

Возможно использование  двух методов финансирования сделки:

-  прямая оплата остатка  кредита и взятие нового кредита  на сумму, позволяющую полностью  оплатить собственность;

-  принятие обязательств  по существующему кредиту и  взятие нового кредита на сумму,  недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго  кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет  значительно рискованнее, что  повлечет установление более  высокой процентной ставки по  кредиту. 

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под  более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому  кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается  риск заемщика, связанный с возможной  потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком  графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства  по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право  выкупа.

 

Кредит с добавленной  процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает  отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число  периодов погашения для определения  величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности  и предусматривает досрочное  погашение долга.[21]

 

Вывод к 1 главе: Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Предметом ипотеки может  быть отдельные помещения, права  на которое как на самостоятельный  объект недвижимого имущества зарегистрированное в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Вещь, является предметом, считается  заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое.

Этапы ипотечного кредитования:

         1) Предварительном этап - заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.)

2) Сбор и проверка информации о клиенте и залоге — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

3) Оценка вероятности погашения кредита- проводится андеррайтинг заемщика.

         4) Принятие решения по кредиту - оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

5) Заключение кредитной сделки- оформляются и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи  недвижимости;

-  кредитный договор;

-  договор ипотеки (подлежит  государственной регистрации);

-  договоры страхования.

6) Обслуживание кредитной сделки- заключается в следующем:

-  осуществляется прием  платежей;

-  проверяется соответствие  фактических выплат графику платежей;

-  ведется бухгалтерский  учет операций;

-  рассчитываются и  перечисляются платежи по налогам  на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи и т.д.

6) Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Украины.

Различают виды ипотечных кредитов:

• Постоянный ипотечный кредит
• Кредит с «шаровым» платежом.
• с замораживанием процентных выплат до истечении срока;
• с выплатой только процентов;
• с частичной амортизацией;
• Кредит с участием
• в доходах;
• в приросте стоимости;
• Ипотечный кредит с переменными выплатами
• Кредит с нарастающими платежами
• Кредит с обратным аннуитетом
• Кредит с переменной процентной ставкой
• Кредит с корректируемой процентной ставкой
• Канадский ролловер
• Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
• Кредит с добавленной процентной ставкой

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Анализ организации  и технологии ипотечного кредитования в

АКБ «ПриватБанк»

2.1 Характеристика  коммерческого банка.

Публичное акционерное общество "Коммерческий банк «ПриватБанк»- крупнейший банк Украины по количеству клиентов, активам, кредитномупортфелю и выплачиваемым налогам в бюджет страны.

Штаб-квартира ПриватБанка, в отличии от большинства крупных  Банков Украины, находится не в Киеве, а в Днепропетровске. Кроме того, ПриватБанк является единственным из крупных банков Украины со 100 % украинским капиталом.В системе банка работает больше 30 тысяч сотрудников. По результатам исследования рынка банковских услуг, проводимого компанией GFK Ukraine, услугами ПриватБанка пользуется каждый третий (33,2 %) из опрошенных клиентов банков, при этом каждый четвёртый (24,9 %) пользуется широким спектром услуг и считает ПриватБанк своим основным банком.

На 1 февраля 2011 года в ПриватБанке  обслуживается 2,4 млн пенсионеров  Украины, 3,4 млн человек получают зарплаты по картам ПриватБанка, 1 млн  студентов получают стипендии через  ПриватБанк. Инфраструктура банка на Украине составляет 6 975 банкоматов, 2 228 терминалов самообслуживания, 35 486 POS-терминалов, 3 202 филиала и офиса в городах и районах страны. В среднем, за сутки в ПриватБанк за оказанием услуг обращается 1,5 млн человек. Международная банковская сеть ПриватБанка включает в себя такие банки-партнеры как МоскомПриватБанк (Российская Федерация), AS PrivatBank (Латвия), AS PrivatBank (Португалия) и ТаоПриватБанк (Грузия). Кроме того, ПриватБанк имеет свои филиалы и представительства в 12 странах мира, включая Италию, Кипр, Великобританию и Китай.[20]

Статусный капитал и сводный  баланс ПриватБанка представлены в  Приложении№ 1 и 2.

Также ПриватБанк имеет ряд  дочерных и аффилированных компаний. Их наименования и структура капитала указаны в Приложении № 3.

КБ "ПриватБанк" - крупнейший украинский универсальный коммерческий банк, ориентированный на обслуживание частных лиц и корпоративных клиентов всех форм собственности, входящий в состав семи системных банков Украины, имеющий один из наибольших объемов капитала и чистых активов. По оценке экспертов журналов Euromoney и Global Finanсe в 1999г. КБ ПриватБанк был признан лучшим украинским банком в номинации лучших банков на развивающихся рынках.

В банковской системе Украины "ПриватБанк" относится к группе новых коммерческих банков, так называемых банков "второй волны", в отличие от бывших государственных банков первой волны.

За восьмилетний период своего существования  банк добился лидирующих позиций  на рынке банковских услуг Украины  за счет увеличения доли рынка, повышения  эффективности деятельности, постоянного  повышения надежности, увеличения конкурентоспособности  и комплексности предоставления банковских продуктов для своих  клиентов. Достичь этого удалось  совместной работой сплоченного  коллектива банка на базе прогрессивной  системы менеджмента и передовых  банковских технологий.[9,C.3]