Исследования ипотечного кредитования в Украине

В развитии рынка ипотечного кредитования АКБ «ПриватБанк» принимает деятельное участие в Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации , которая является неприбыльным, добровольным и открытым объединениям юридических лиц, прямо или опосредствованно использующих в своей деятельности соглашения об ипотеке или осуществляющие в границах своей компетенции нормативное регулирование ипотечных отношений. Общее участие органов государственной власти и управления и Ассоциации в содействии становлению рынка ипотеки в Украине осуществляется путем ассоциированного членства в Ассоциации на основании соглашений о сотрудничестве и координации действий.[26]

 

 Таблица 3.1 Условия ипотечного кредитования молодежного жилищного строительства

№ п/п	Наименования показателя	Единица измерения		ЗАО КБ "ПриватБанк"	АК Промышленно – инвестиционный банк (ЗАО)	АКБ "УкрСиббанк"
1.	Размер процентной ставки, под которую  предоставляются кредиты:
1.1.	На строительство жилья (гривна)		%	16	20	18
1.2.	На строительство жилья (валюта)		%	13	14	12,5
1.3.	На приобретение жилья (гривна)		%	16	20	18
1.4.	На приобретение жилья (валюта)		%	13	14	12,5
2.	Размер первого взноса заемщика, при предоставлении кредита:
2.1.	На строительство жилья	%		20 (0)	30	25
2.2.	На приобретение жилья	%		20 (0)	30	25
3.	Максимальный срок предоставления кредитов:
3.1.	На строительство жилья	года		20	15	21
3.2.	На приобретение жилья	года		20	15	21
4.	Льготный период по уплате основной суммы долга за кредитами, полученными  на строительство или приобретение жилья	месяцев		18	12	12
5.	Разовое комиссионное вознаграждение банка при оформлении кредита	%		6	Н	0

 

Целью создания и деятельности Ассоциации является содействия всестороннему  развитию ипотечных отношений, массовому  распространению по всей территории Украины долгосрочного ипотечного финансирования субъектов экономических отношений и население путем участия в разработке концепции ипотечной финансовой системы в Украине и создания институционных основ его функционирования. Ассоциация также оказывает содействие созданию единого экономического пространства, общего для украинских банков и их клиентов, для формирования ипотечных отношений (отношений), отработки и внедрения законодательных норм ипотечного кредитования.

Так, моделирование технологий ипотечного кредитования на портале  УНІА в виде «Ипотечного конструктора» поможет :

1. Выполнить многошаговый расчет с помощью удобной мастер - тест технологии WIZARD.
2. Осуществить моделирование Ваших финансовых возможностей по отдельным мультивалютным (UAH,USD,EUR) статьям доходов и затрат с учетом количества членов Вашей семьи.
3. Спланировать стоимость жилья в удобной для Вас валюте (UAH,USD,EUR).
4. Определиться с банком, который может предоставлять Вам ипотечный кредит исходя из его предложений относительно процентных ставок за отдельными валютами, максимальными сроками и суммами кредита.
5. Определиться со сроком и валютой кредита.
6. Определиться с суммой кредита и начальным взносом в рамках стоимости жилья и LTV выбранного банка.
7. Рассчитать сумму ежемесячного платежа для погашения кредита.
8. Проверить соответствия ежемесячных платежей показателям PTI, OTI выбранного банка.
9. В случае несоответствия сумме ежемесячных платежей Вашим возможностям и требованиям банка продолжить процесс моделирования – увеличить размер начального взноса(уменьшить размер кредита), увеличить срок кредитования, выбрать другой банк и т.п..
10. Задать параметры кредитного периода (условный или календарный).
11. Задать технологию погашения кредита – аннуитетными или периодическими платежами.
12. Получить проект ипотечного договора для конкретного банка.
13. Заполнить реальную аппликационную форму и отправить ее в выбранный банк.[24]

Аннуитетные платежи – одинаковые по размером периодические платежи в счет постепенного погашения основной суммы долга за жилым ипотечным кредитом вместе с уплатой процентов, рассчитанные на весь срок кредита, который полностью погашается последним аннуитетным платежом.

Периодические платежи – периодические платежи, которые включают погашения основной суммы долга равными частицами и уплату процентов, начисленных на непогашенную часть основного долга за кредитом.

Коэффициент LTV (LOAN-TO-VALUE RATIO) - отношения суммы предоставленных Банком средств к оценочной стоимости предмета ипотеки.

Коэффициент РTI (PAYMENT-TO-INCOME RATIO) - платеж к доходу - отношения суммы периодических платежей Заемщика за жилым ипотечным кредитом, включая уплату части основного долга, процентов за кредитом, других вознаграждений Кредитора, любых налоговых платежей (в.т.ч. налогу на недвижимость) в связи с кредитным или ипотечным договором, затрат на страхование предмета ипотеки и других страховых платежей к совокупному доходу Заемщика за тот же период. Максимальное значение коэффициента PTI должно составлять не больше 40%.

Коэффициент OTI (OBLIGATIONS-TO-INCOME RATIO) - обязательства к доходу - отношения общей суммы всех периодических обязательств Заемщика к чистому совокупному доходу Заемщика за тот же период. Максимальное значение коэффициента ТЕ не должно превышать 50%.[25]

Цель деятельности Государственного ипотечного Учреждения - содействия дальнейшему  развитию рынка ипотечного кредитования в Украине, в частности путем  рефинансирования ипотечных кредиторов (банков и небанковских финансовых учреждений, которые проводят деятельность по предоставлению обеспеченных ипотекой кредитов) за счет средства, полученных от размещения ценных бумаг, и внедрение  эффективных механизмов повышения  уровня их ликвидности.

Предметом деятельности Учреждения является :

- приобретение, получение  в залог, отчуждение и осуществление  других операций с ипотечными  активами (правами требования за  ипотечными кредитами)- см.табл.3.2;

- предоставление ипотечным  кредиторам кредитов, выполнения  обязательств за которыми обеспеченное  ипотечными активами;

- управления ипотечными  активами;

- выпуск ценных бумаг;

- предоставления услуг  по обслуживание международных  кредитных линий, средства которых  направляются в сферу ипотечного  кредитования.

 

Таблица 3.2 Минимальные требования государственного ипотечного учреждения к рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам

Целевое назначение кредита:	1. Приобретения в собственность  отдельного жилого дома или  отдельной квартиры: - с целью постоянного проживания; - для сдачи в аренду (с возможным  включением в кредитный договор  требование об уплате арендных  платежей на счет, открытый в  банке). 2. Улучшение качества отдельного  жилого дома или отдельной  квартиры. 3. Другие цели
Тип продукта:	Стандартный ипотечный жилой кредит с фиксированной ставкой (аннуитетный  кредит) с ежемесячной уплатой  процентов
Местоположения  недвижимости:	Территория Украины.
Заемщики:	Заемщик должен быть гражданином Украины, быть правоспособным и дееспособным в соответствии с действующим  законодательством Украины.
Срок  кредита:	Минимальный - 5 лет максимальный – 30 лет.
Возраст:	Заемщиком может быть лицо, которое  достигло 18 лет на момент выдачи ипотечного кредита. Ипотечный кредит должен быть погашен Заемщиком к достижению пенсионного возраста, а именно: для мужчин - 60 лет; для женщин - 55 лет.
Сумма ипотечного кредита:	Максимальный размер суммы кредита  на одного заемщика в зависимости  от местоположения жилье устанавливается: 450 000 грн. – г. Киев 350 000 грн. – города свыше 1 млн. население 250 000 грн. – другие города  областного значения  150 000 грн. – города районного  значения 100 000 грн. – другие города  и поселки. Минимальный размер суммы кредита  на одного заемщика – 15 000 грн.
Окончание табл.3.3
Ставка  кредитования	Процентная ставка за пользование  ипотечным кредитом устанавливается  первичным кредитором с учетом ставки рефинансирования ДІУ и максимального  уровня маржи первичного кредитора, установленных ДІУ. Эта ставка устанавливается на весь срок действия договора об ипотечном кредите, кроме случаев определенных Стандартами ДІУ.
Коэффициент PTI	Максимальное значение отношения  периодических затрат Заемщика на обслуживание долга за ипотечным кредитом, к  чистому совокупному доходу Заемщика за аналогичный период должно составлять не больше 40%
Коэффициент ТЕ	Максимальное значение отношения  общей суммы всех периодических  обязательств Заемщика к чистому  совокупному доходу Заемщика за аналогичный  период должно составлять не больше 50%
Коэффициент LTV	Соотношения между суммой ипотечного кредита и стоимостью ипотеки  должно составлять не больше 70%. При  этом, коэффициент LTV может быть увеличен до 90% при условии наличия дополнительного  обеспечения (порука, гарантия, страхование, имущественного права на депозит).
Определения стоимости недвижимости:	Проводится независимым оценщиком  Стоимость приобретения может не отвечать оценочной стоимости, установленной  оценщиком. Для определения суммы  кредита в расчеты включается меньшая величина одной из двух сумм: договорной или стоимости, установленной  на основании независимой оценки недвижимого имущества.
Владения  недвижимостью:	Право собственности или владения на правах долгосрочной аренды (минимум 75 лет).
Необходимое обеспечение:	Страхование от повреждения и уничтожение  предмету ипотеки осуществляется в  размере оценочной стоимости  предмету ипотеки (страховой тариф  – не выше 0,2%)  Страхование жизни и потери  трудоспособности Заемщиком осуществляется  в размере обязательств за  ипотечным кредитом (страховой тариф  - не выше 0,8%).

 

 

Вывод к 2 Главе: Итак, из выше изложенного сделаем вывод, что КБ "ПриватБанк" - крупнейший украинский универсальный коммерческий банк, ориентированный на обслуживание частных лиц и корпоративных клиентов всех форм собственности, входящий в состав семи системных банков Украины, имеющий один из наибольших объемов капитала и чистых активов. По оценке экспертов журналов Euromoney и Global Finanсe в 1999г. КБ ПриватБанк был признан лучшим украинским банком в номинации лучших банков на развивающихся рынках.

Национальная сеть банковского  обслуживания ПриватБанка, включающая в себя более 3 000 филиалов и отделений  по всей Украине, позволяет любому клиенту  получить самый высокий уровень  обслуживания практически в любой  точке страны. Широкий круг зарубежных партнеров ПриватБанка не только демонстрирует его признание  в качестве полноправного участника мировой банковской системы, но и, самое главное, позволяет наиболее широко удовлетворять потребности клиентов банка, связанные с их международной деятельностью. ПриватБанк поддерживает корреспондентские отношения с крупнейшими иностранными банками, эффективно сотрудничая с ними на различных сегментах финансового рынка. ПриватБанк является уполномоченным банком по обслуживанию кредитных линий Мирового банка реконструкции и развития (МБРР), Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и Украинско-Немецкого Фонда, направленных на развитие малого и среднего бизнеса. ПриватБанк единственный из украинских банков имеет зарубежный филиал на Кипре, также банк активно развивает систему современных финансовых услуг в России,  Латвии, Португалии,  Грузии через свои дочерние банки "Москомприватбанк",  Paritate Banka, TAOПриватБанк. Представительства банка работают в Казахстане и Китае.

Так же ПриватБанк является признанным лидером отечественного рынка платежных карт. На сегодняшний день банком выпущено более 18,5 млн. пластиковых карт (около 40% от общего количества карт, эмитированных украинскими банками). В сети обслуживания пластиковых карт банка работает 6 837 банкоматов, пластиковые карты банка принимают к оплате свыше 46,6 тысяч торгово-сервисных точек по всей Украине. Наличие широкой сети обслуживания карточных продуктов позволяет ПриватБанку активно внедрять услуги по автоматизированной выдаче корпоративным клиентам заработной платы с использованием пластиковых карт.  Инновационная политика ПриватБанка ориентирована на внедрение на украинском рынке принципиально новых, передовых банковских услуг, которые предоставляют клиентам новые возможности управления своими финансами. ПриватБанк первым в Украине предложил своим клиентам услуги интернет-банкинга "Приват24" и GSM-банкинга, а также услуги по продаже через сеть своих банкоматов и POS-терминалов электронных ваучеров ведущих операторов мобильной связи и IP-телефонии. «ПриватБанк» предоставляет две программы ипотечного кредитования:

1. „Ключевое  решение” квартирного вопроса

Банковский  продукт предполагает:

- минимальное количество времени на оформление сделки

- комплексное решение  своего "квартирного вопроса"

- безопасность и законность  сделки по приобретению недвижимости

- получение комплексного обслуживания в Ипотечных центрах ПриватБанка в любом регионе Украины.

- оформление в течение 30 минут "Ипотечного сертификата", гарантирующего предоставление кредита

- избавление  от необходимости копить денежные  средства на первоначальный взнос

Условия программы по банковскому продукту

- срок предоставления  кредита - до 20 лет

- сумма кредита - 100 % от стоимости квартиры

- первоначальный взнос 30%

- обеспечение кредита  - залог приобретаемой недвижимости

- минимальный  пакет документов для оформления кредита

2. „Молодежное ипотечное кредитование” (специальное предложение) Банковский продукт предполагает:

- Клиентам в возрасте  до 35 лет есть возможность получить  льготный кредит в рамках совместной  программы с Государственным  фондом содействия молодежному  жилищному строительству.

- Условия программы

а) срок предоставления кредита - до 20 лет

б) сумма кредита - 100 % от стоимости квартиры

в) первоначальный взнос 0%

г) обеспечение кредита - залог приобретаемой недвижимости

д) минимальный  пакет документов для оформления кредита

- Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству (дальше - Фонд) является государственным специализированным финансовым учреждением, подчиненным Кабинету Министров Украины и создан с целью содействия проведению государственной жилищной политики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Международный  опыт и перспективы развития ипотечного кредитования в Украине.

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования в Украине.

Проблем на рынке ипотечного кредитования довольно много.

Главная из них, по мнению финансовых экспертов, - низкие заработные платы  украинцев. Когда начнется официальный  рост зарплат, рынок ипотечного кредитования начнет оживать. А в настоящее  время количество сделок ничтожно мало – по данным Ипотечной ассоциации Украины, за год заключено всего 50 сделок.

Для того, чтобы получить кредит на приобретение недвижимости, нужно иметь оклад не менее 12 тысяч  гривен в месяц, причем эта сумма  должна быть подтверждена официально. В противном случае в предоставлении кредита откажут.

Еще одно препятствие на пути к развитию ипотечного кредитования – неоправданно огромная цена квадратного  метра жилья.