Исследования ипотечного кредитования в Украине

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный  «накопительный  счет» в ипотечном  банке. Как только на счету накопится  необходимая часть стоимости  будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную  дотацию (до 10% стоимости жилья и  льготный кредит для оплаты недостающей  части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых  вкладов у кредитных учреждений есть возможность  использовать  их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже  на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема  ориентирована на людей  со средним  и даже низким уровнем дохода.[14,C.167]

В немецкой модели основным источником формирования кредитных ресурсов для ипотечных кредитов является система сберегательных вложений и лишь близко 20% необходимых средства привлекается на фондовом рынке .

Основой функционирования системы  сберегательных вложений являются так  называемые строительные (жилые) сберегательные кассы. Источником кредитных ресурсов для целевых жилых займов в этих кассах являются вложения граждан, плата за пользование займами, а также государственная премия, которая выплачивается соответственно контракту о жилых сбережениях при условии, что вкладчик на протяжении года вложил на свой счет определенную сумму. Кредит на приобретение жилья может получить только вкладчик сберегательной кассы. Следует заметить, что процентные ставки по депозитам и кредитам в таких кассах являются неизменными на протяжении всего срока договора с вкладчиком. При этом эти ставки, как правило, являются на 4-5% ниже, чем за такие аналогичные операции на рынке.[22]

Особое внимание заслуживает система  государственной поддержки вкладчиков жилых сберегательных касс в Германии. Основными формами этой поддержки являются государственные денежные дотации при погашении процентов за кредит и система налоговых льгот. Понятно, что дифференциация видов и размеров государственной поддержки зависит преимущественно от финансового и семейного состояния должника.

Говоря о  европейской модели ипотечного кредитования, чаще всего имеют в виду классическую немецкую одноуровневую модель, в  которой ипотечные банки оставляют  выданные ссуды в своем портфеле, а для привлечения средств  выпускают собственные облигации, обеспеченные платежами от заемщиков  и залогом недвижимого имущества (ипотечные облигации, или пфандбрифы).

"Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования.

Наиболее простой и  одновременно наименее совершенной  моделью ипотечного кредитования следует  считать модель, которую условно  можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование  закладных, полученных ипотечными банками  от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная  модель может применяться как  специализированными ипотечными, так  и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой  этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том  числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся  на депозитах, за счет межбанковских  кредитов и т.п.[14,C.168]

Вторая характерная черта  данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране. Указанная зависимость  оказывает существенное влияние  на масштаб и активность банков в  сфере ипотечного кредитования в  отдельные благоприятные и неблагоприятные  периоды.

Относительная простота организации  ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др. В данное время американская модель вторичного рынка успешно используется в Великобритании и Канаде, а также в многих странах Латинской Америки - Аргентине, Боливии, Бразилии, Чили, Колумбии, Эквадоре, Мексике.

Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет  свои национальные особенности. Интернациональным  остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.[26]

 

Вывод к 3 главе: Итак, в Украине несколько причин, которые препятствуют полноценному функционированию рынка ипотечного кредитования. Во-первых, потенциальные заемщики не спешат легализировать своих фактических прибылей, поэтому их кредитоспособность определяется по косвенным показателям; во-вторых, общая экономическая нестабильность может привести к потере заемщиком источников своих доходов и, соответственно, возможности своевременно вносить платежи; в-третьих, из-за очередного дефолту стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте может значительно снизиться, и тогда при продаже имущества (квартиры), в случае потери кредитоспособности заемщиком, полученной суммы не хватит, чтобы покрыть кредит и дать возможность заемщику получить более дешевое жилье; в-четвертых не каждая семья может себе позволить оформить ипотечный кредит из-за низкой заработной платы; в-пятых несовершенная законодательная база, а также политическая нестабильность в стране.

Для того чтобы хоть как-то улучшить состояние ипотечного рынка, необходимо провести несколько путей решения основных проблем, а именно:

1) расширить доступ населения к долгосрочным кредитам за счет определенных льгот и субсидирования некоторых категорий граждан по кредитным процентным ставкам и депозитным взносам;

2) стимулировать финансово-кредитные учреждения в направлении увеличения их инвестиций в жилищную сферу экономики, которая осуществляется как по линии кредитора, так и по линии инвестора путем государственных гарантий и предоставления льгот;

3) оптимизировать функционирование специального государственного органа, который будет обеспечивать управление рисками жилищного ипотечного капитала.

Также благодаря опыту  зарубежных стран можно выделить три основные оптимальные модели ипотечного кредитования. К ним относятся: расширенно-открытую  (американскую);сбалансировано автономную (немецкую); усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

В целом, по результатам изучения теоретических и практических источников, можно констатировать, что в Украине  на данном этапе развития сложилась  своя украинская модель развития ипотечного рынка.

В условиях Украины перспективы  развития ипотеки в значительной степени связаны с присутствием на данном рынке Государственного ипотечного учреждения и применения бюджетного ресурса и ресурсов Национального  банка Украины в системе рефинансирования ипотечных кредиторов в жилищной сфере.

 

 

 

 

Заключение

В Украине на квартирном учете находится каждая десятая  семья. Это большой, мощный потребительский  потенциал для ипотечного рынка. Главным инвестором жилья являются граждане, а источником - их доходы и  кредиты банка. За подсчетами специалистов, использование ипотечных кредитов может в 5-6 раз увеличить спрос  на жилье. Этот потенциал может быть реализован учитывая учет всего комплекса  факторов, которые определяют направления  развития ипотечного кредитования и  прежде всего правовые особенности  оформления ипотеки. А еще большие  надежды полагаются на закон об ипотеке, хотя ныне существует много проблем, в особенности связанных с  отчуждением и реализацией имущества, которое есть залогом.

В целом следует указать, что положительные тенденции  развития ипотечного кредитования в  Украине вообще, и жилого ипотечного в частности могут стать гарантией  его дальнейшего развития. Анализ нынешней ситуации на отечественном  рынке ипотечного кредитования приобретения жилья разрешает сформировать первоочередные вопросы, которые требуют и научного исследования и обоснования. Рынок  ипотечного кредитования создается  в условиях постепенного улучшения  таких базовых макроэкономических показателей, как возрастание валового внутреннего продукта, низкие темпы  инфляции, стабильность национальной валюты, повышение заинтересованности внутренних инвесторов во вкладывании  средств в долговые ценные бумаги, которые дает возможность обеспечить динамическое его развитие.

Рассмотренные существующие модели являются исходными позициями  создания отечественной системы  жилого ипотечного кредитования. Она  может обеспечить защиту интересов  всех участников кредитного отношения. Этому могут оказывать содействие страхование, специальные государственные  программы, четко определенная процедура  взыскания заставленного имущества  и др. Должны быть созданы условия  для доступа к финансовым ресурсам, в т.ч., и за содействие соответствующих государственных учреждений (Кабинет Министров Украины, Национальный банк Украины). Государство может проводить льготную налоговую политику в этой сфере, разрабатывать и внедрять специальные программы, создавать необходимые государственные институты.

Внедрение механизма ипотечного рефинансирования разрешит обеспечить коммерческие банки долгосрочными  ресурсами. Наиболее оптимальным относительно внедрения в условиях настоящего способом рефинансирования есть продажа  заставной с обязательством обратного  выкупа (операция репо).

Разработка и внедрение  эффективных методов управления ипотечным жилищным кредитным портфелем  коммерческого банка с учетом зарубежного опыта, а также особенностей современной украинской экономики, является важной предпосылкой для повышения  инвестиционной привлекательности  сферы ипотечного кредитования в  Украине и укрепления отечественной  банковской системы. Опыт развитых стран  свидетельствует о том, что ипотечное  кредитование является действенным  инструментом для решения жилищной проблемы и может выступать основной движущей силой для развития строительной отрасли и других, связанных с  ней отраслей экономики.

В то же время, создание адекватных методов управления ипотечными жилищными  кредитными портфелями коммерческих банков должно сопровождаться решением целого круга дополнительных задач.

На уровне Верховного Совета Украины и Кабинета министров  Украины:

1) приведение в соответствие  законодательных актов Украины,  регламентирующих выпуск и обращение  ипотечных ценных бумаг;

2) повышение прозрачности  законодательной базы с усилением  прав кредиторов;

3) увеличение бюджетных  ассигнований на государственную  поддержку ипотечного кредитования;

4) создание специальной  инфраструктуры, необходимой для  функционирования ипотечного рынка  (бюро кредитных историй, общенациональных  рейтингов ипотечных ценных бумаг,  ипотечных финансово-кредитных институтов  второго уровня и т.д.).

На уровне Национального  банка Украины:

1) усовершенствование системы  бухгалтерского учета операций  банка по ипотечному кредитованию. Информация о размере, структуре  и качестве ипотечного кредитного  портфеля по банковской системе  в целом должна регулярно публиковаться  Национальным банком Украины  в средствах массовой информации;

2) усовершенствование механизмов  формирования резервов под операции  ипотечного кредитования;

3) разработка и внедрение  прозрачного механизма рефинансирования  коммерческих банков под залог  пулов ипотечных кредитов или  ипотечных ценных бумаг;

4) разработка критериев,  определяющих статус специализированного  ипотечного банка, с установлением  специального режима регулирования  деятельности ипотечных банков.

На уровне коммерческих банков:

1) создание адекватной  организационной структуры по  управлению ипотечным кредитным  портфелем;

2) создание внутрибанковских  информационно-аналитических систем, которые учитывали бы максимальное  количество параметров ипотечного  кредитного портфеля (объем, состав, структуру и качество), позволяли  анализировать ипотечный кредитный  портфель в системе основных  экономических показателей работы  банка на любую отчетную дату.

Следует отметить, что внедрение  любых методов управления ипотечным  жилищным кредитным портфелем коммерческого  банка должно быть планомерным и учитывать кадровый потенциал, а также конкурентные позиции банка на рынке.

Сегодня портфели ипотечных  кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем  с дефицитом ликвидности. Однако если они получат доступ к новым  источникам рефинансирования, то для  них существование Государственного ипотечного учреждения будет очень  привлекательно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

список  использованнОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1) Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» // від 19 червня 2003 року 979-IV (Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 15 грудня 2005 року N 3201-IV)

2)  Закон України “Про іпотеку” // від 5 червня 2003 року N 898-IV (Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 22 грудня 2005 року N 3273-IV)