Исследования ипотечного кредитования в Украине

Еще одна причина – нет  цены ипотеки. До кризиса она была «перегрета», а сегодня упала  вниз. А если нет цены залога, то сложно выдавать кредит. Поэтому сегодня  ипотечные займы предоставляют  в единичных случаях, преимущественно  это индивидуальные кредиты под  конкретного заемщика.

Эксперты считают, что  улучшения условий ранее конца 2010 года потенциальным заемщикам  ожидать не стоит. Снижение ставок по кредитам происходит благодаря снижению банками процентных ставок по депозитам  и соответственно удешевлению ресурсной  базы для кредитования. Однако, у  большинства банков потенциал для  снижения ставок по кредитам ограничен  текущей стоимостью ресурсной базы, которая привлекалась еще в 2009 г. под процентные ставки порядка 22-24% годовых. Дальнейшее снижение кредитных  ставок возможно после замены дорогих  ресурсов более дешевыми по истечению  срока окончания депозитных договоров, что произойдет не раньше конца 2010 - начала 2011 года.[7,C.213]

А каких условиях банки  выдают ипотечные кредиты?

 

Банк	Срок	Аванс	Ставка	Комиссия	Страхование
Укрсоцбанк	до 20 лет	от 40%	23%,плавающая	0,99% - разовая	0,3% -предмета ипотеки, возможно  страхование жизни
Укрсиббанк	до 15 лет	от 30-40%	до 5 лет -19,9%; 5-15 лет- 22%	-	-
ВТБ Банк	до 20 лет	от 30%	22%	2%	0,23-0,3% - имущества; 0,23-0,35% - заемщика
Форум	до 15 лет	от 50%	23%	2%	0,3% - недвижимость (вторичка); 0,1% в месяц  - недвижимость (первичка)
Укргазбанк	до 10 лет	от 30%	22%	1%	0,3-0,4% - недвижимости, 0,6% - жизни, 0,45-0,6% - от несчастного случая
Эрсте Банк	до 10 лет	от 50%	до 5 лет - 23,99%; 5-10 лет - 24,49%; 10 лет - 20,25% (плавающая)	1,5%	недвижимости и заемщика

 

Сейчас финансисты не берутся  давать однозначный ответ на вопрос - когда массовая ипотека вернется в Украину. По мнению участников рынка  это зависит от ряда факторов –  условия кредитования (цена займа), рост благосостояния населения и  динамика стоимости на жилую недвижимость.

При этом в самых общих  прогнозах касательно ситуации на рынке  жилищного кредитования оценки экспертов очень сильно расходятся.

«Ипотеку в этой стране ждать еще долго», - заместитель  Министра регионального развития и  строительства Дмитрий Исаенко. Ни вице-премьер-министр Украины  Сергей Тигипко, ни банкиры не видят  возможности снижения процентной ставки по кредиту хотя бы до 16-17% годовых. Это  означает то, что застройщик будет  иметь проблемы с кредитным ресурсом.[27]

Заместитель председателя правления  АО Эрсте Банк считает, что в 2011 году ипотечные кредиты станут более длинными а ставки по ним снизятся до 10-12% годовых. «В следующем году за счет ввода плавающих процентных ставок придет такой продукт, как ипотека на 30 лет». - И ожидания, что ставки будут идти вниз, абсолютно оправданы". В кредитовании 2011 год будет отличаться тем, что банки начнут кредитовать клиентов, финансовое состояние которых понятно и объяснимо финучреждениям. [27]

в 2011 году банки, по словам директора  департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка, будут активно переходить на плавающую ставку по ипотечному кредиту.

«Отечественный ипотечный  рынок сегодня стоит, и оживление  здесь произойдет не раньше 2012 года». Об этом заявил председатель правления  Юнекс банка.

«Раньше 2013 года нормального  рынка ипотечного кредитования не будет. 2011 год будет еще одним годом  потерянных надежд», - уверен президент  Украинского аналитического центра.[25]

Проведенное исследование состояния  рынка ипотечного кредитования позволяет  определить перспективные направления  дальнейших разработок в направлении  выработки схем, механизмов активизации  ипотечного кредитования и в частности, на строительство (приобретение)жилья:

в реализации государственной  долгосрочной концепции развития ипотечного кредитования

населения;

• механизмы расширения государственного участия и контроля в ипотечном кредитовании;
• схемы государственной поддержки участников ипотечного рынка;
• подходы к созданию специализированных финансовых учреждений, как по кредитованию, так и по мобилизации долгосрочных ресурсов населения;
• контроль за введением государственных стандартов при выдаче ипотечных кредитов;
• механизмы расширения рефинансирования ипотечных кредитов;
• инструменты ипотечного кредитования, на основе которых может быть повышен спрос на ипотечные жилищные кредиты;
• меры по стабилизации строительной отрасли, позволяющие расширить предложение жилья на первичном рынке;
• меры по стабилизации цен на а недвижимость, так как цены на недвижимость в Украине не соответствуют доходам населения.[12,C.34]

Таким образом, в последнее  время, мы наблюдаем тенденцию снижения депозитных ставок, так что вполне возможно, что и ставки по кредитам тоже пойдут на спад.

Рынок кредитования сейчас оживился, но его развитие сдерживается высокими процентными ставками. Для  более активного развития этого  рынка необходимо снижение процентных ставок в национальной валюте и уравнивание  их с валютными ставками (которые  сейчас составляют 14-18% годовых)

3.2 Перспективы  развития ипотечного кредитования  в Украине.

Ипотека как форма залога является надежным механизмом обеспечения  возвращения кредитов. В мире до сих пор нет универсальной  модели ипотечного кредитования, но его  развитие дало возможность решить в  целом жилищную проблему.

Проблема обеспечения  граждан жильем является чрезвычайно  острой для Украины. Большой объем  потенциального спроса на жилье формируют  незначительный размер жилья, высокий  уровень его физического и  морального износа, несоответствие комнатности  размерам домохозяйств, отсутствие собственного жилья и, как следствие, высокий  уровень неудовлетворенности населения  собственными жилищными условиями.

При этом уровень платежеспособности население остается низким; совокупные доходы в пересчете на одного члена  семьи в месяц меньше за прожиточный  минимум. Низкие доходы предопределяют низкие расходы, прежде всего инвестиционного  характера и на сбережение.

На первичном рынке  после многолетнего спада в области  жилищного строительства прослеживается тенденция к определенному увеличению объемов введения жилья. Тем не менее перспектива увеличить предложение жилья и приостановить рост цен возможна в основном за счет частных средств, которые за этот период увеличиваются, но их объемы для ускоренного развития строительства жилья недостаточные.[26]

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что внедрение  ипотечного кредитования жилищного  строительства и усовершенствование его механизмов в нашем государстве  является необходимым.

Учитывая определенное оживление  в этой сфере, при определении  перспектив ипотеки следует исходить из того, что в основе развития ипотечной  финансовой системы лежит массовая выдача кредитов на первом уровне (на уровне первичных ипотечных кредиторов) с дальнейшим выпуском под залог  этих кредитов ипотечных обязательств (ипотечных облигаций).

Схемы ипотечного кредитования в Украине сформированы на основе мирового опыта путем объединения  элементов американского (классического) и европейского (немецкого) образцов, но модифицированные в специфических  национальных условиях.

Для ипотеки в Украине  характерным является дефицит финансовых ресурсов и, как следствие, высокие  кредитные ставки, короткий срок кредитования, большой объем начального взноса, условие наличия положительной  кредитной истории и т.п..

Для успешного решения  этих проблем и обеспечения дальнейшего  эффективного развития ипотечного кредитования в Украине нужно подобрать  оптимальные пути решения основных проблем, а именно:

1) расширить доступ населения к долгосрочным кредитам за счет определенных льгот и субсидирования некоторых категорий граждан по кредитным процентным ставкам и депозитным взносам;

2) стимулировать финансово-кредитные учреждения в направлении увеличения их инвестиций в жилищную сферу экономики, которая осуществляется как по линии кредитора, так и по линии инвестора путем государственных гарантий и предоставления льгот;

3) оптимизировать функционирование специального государственного органа, который будет обеспечивать управление рисками жилищного ипотечного капитала.[10,C.46]

В условиях Украины перспективы  развития ипотеки в значительной степени связаны с присутствием на данном рынке Государственного ипотечного учреждения и применения бюджетного ресурса и ресурсов Национального  банка Украины в системе рефинансирования ипотечных кредиторов в жилищной сфере.

В 2011-2012 году кредитовать банки будут исключительно в национальной валюте. Ни о какой валютной ипотеке можно даже не вспоминать. К осени на рынок ипотечного кредитования выйдут несколько крупных банков, повысится конкуренция и соответственно будут снижаться требования к заемщикам. Об этом рассказал директор департамента сети филиалов член Правления "Пиреус Банк" Дмитрий Мусиенко.

По его словам, первоначальный взнос упадет до уровня 20%, но не ниже. Но ставки ниже 15-16% опускаться не будут.

"Объемы кредитования  в первом квартале были незначительны.  В январе выдали около 270 кредитов, в феврале было немного меньше, мартовские цифры тоже не сильно  отличаются, хотя официальной статистики  пока нет", - рассказал Д. Мусиенко.

Кроме того, по словам банкира, кредиты будут выдаваться с плавающей  процентной ставкой. Это мало понятно  сейчас потребителям, но это самый  надежный вариант для банков. Мы должны подготовить клиентов к тому, что фиксированных ставок для  долгосрочной ипотеки больше не будет.[26]

 

3.3 Опыт ипотечного  кредитования в развитых зарубежных  странах и стандарты ипотечного кредитования в Украине

Опыт ипотечного  кредитования в зарубежных странах.

Классические модели ипотечного кредитования.[14,C.164]

 В практике ипотечного  кредитования принято различать  три основные модели:

- расширенно-открытую  (американскую)

- сбалансировано автономную (немецкую)

- и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую)

 Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской модели человек  приобретает готовое жилье, оплачивая  при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог  приобретаемой недвижимости. Возврат  этого кредита осуществляется в  течение 15-30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка  – заемщик (залогодатель), ипотечный  банк (залогодержатель), инвестор и  государство.

Попытаемся более подробно рассказать о роли  каждого из них. Допустим,  вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство  недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в  ипотечный банк, который рассматривает  вашу  просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные  компании, занимающиеся продажей закладных  по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который  получает по ним постоянный небольшой  доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые  в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное  дело. Своих сбережений вам на это  не хватает, а краткосрочную ссуду  в обыкновенном коммерческом банке  вам вряд ли дадут, так как слишком  велик риск не возврата. Но зато у  вас есть небольшой участок земли  неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в 25тыс.$. Вы обращаетесь в ипотечный  банк обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает  вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает  ликвидность вашего земельного участка  или квартиры и выдает кредит в  объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После  этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с  помощью государства и т.д. [14,C.165]

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.