Организация ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечный кредит представляет собой целевую денежную ссуду, выдаваемую банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением залога (ипотеки) на приобретаемую недвижимость в пользу банка. Существуют различные классификации ипотечных кредитов, но в наибольшей степени в банковской практике используются аннуитетный и стандартный виды. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

1.2. Процесс ипотечного кредитования в банке: основные участники и этапы

Ипотечное кредитование представляет собой «систему отношений, связанных с кредитованием под залог недвижимости (организационно-правовой элемент) и в некоторых случаях оборотом ценных бумаг (финансовый элемент), обеспечивающих привлечение дополнительных средств для финансирования системы в целом». [24, С. 5].

Под организацией процесса кредитования в банке понимаются техника и технология кредитования с целью соблюдения законодательных норм банковской деятельности, снижения кредитного риска и получения достаточной прибыли от совершенной кредитной сделки [28, С.142].

Поскольку большинство  авторов  (Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая, О.Г. Семенюта, В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов) не выделяет отдельно понятие процесса кредитования юридических и физических лиц, то можно сделать вывод, что рассмотренное выше определение организации процесса кредитования относится в частности и к понятию ипотечного кредитования.

Процесс ипотечного кредитования представляет собой совокупность определенных этапов и участников.

Основные участники ипотечного кредитования и их функции рассмотрены в Приложении 3.

Модели и формы взаимодействия участников ипотечного кредитования разнообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного кредитования). На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном – кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредитов [29, С.18-19].

В работе предполагается изучение процесса ипотечного кредитования в рамках одноуровневой системы.

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов, каждый из которых вносит свой вклад в качественные характеристики кредита и определяет степень его надежности и прибыльности для банка, а также позволяет установить взаимоотношения кредитного отдела с другими структурными подразделениями банка по выдаче ипотечного кредита.

В отношении количества и содержания каждого из этапов процесса ипотечного кредитования в экономической литературе существуют различные точки зрения.

Так, Н.Б. Косарева, Н.С. Пастухова и Н.Н. Рогожина выделяют такие этапы процесса кредитования, как:

1. предварительная квалификация заемщика;

2. сбор и проверка информации о заемщике;

3. заполнение заявления-анкеты на кредит;

4. оценка вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика);

5. заключение кредитной сделки;

6. обслуживание ипотечного кредита [29, С.14-16].

Предполагается, что этап, связанный с процедурой андеррайтинга заемщика, изначально подразумевает составление кредитным инспектором заявления-анкеты на кредит.  Ведь именно на основе этого документа, содержащего подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, кредитором производится оценка основных рисков и параметров кредита. Таким образом, считается целесообразным не выделять этап заполнения заявления-анкеты на кредит в качестве самостоятельного элемента процесса ипотечного кредитования.

По мнению В.И. Букато, Ю.В. Головина, Ю.И. Львова  процесс ипотечного кредитования включает следующие этапы:

1. предварительная квалификация заемщика;

2. андеррайтинг заемщика;

3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4. оценка жилья;

5. заключение договора  купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и кредитного договора между заемщиком и кредитором;

6. страхование предмета  ипотеки и жизни заемщика;

7. обслуживание кредита [12, С. 23-24].

Если сравнить две приведенные последовательности этапов процесса ипотечного кредитования, то можно заметить, что В.И. Букато, Ю.В. Головин и Ю.И. Львов в отличие от Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой и Н.Н. Рогожиной в качестве самостоятельного этапа выделяют страхование предмета ипотеки и жизни заемщика. Это полагается целесообразным, поскольку страхование является важным условием организации кредитного процесса в банке. Тем не мене, стоит отметить, что помимо страхования жизни и предмета залога, комплексное ипотечное страхование предполагает также страхование финансовых рисков и утраты титула собственности заемщиком.

С точки зрения О.Г. Семенюты  процесс кредитования банком заемщика можно условно подразделить на несколько этапов:

1. Оценка заемщика, его платежеспособности, обеспечения;

2. Предоставление ипотечного кредита:

2.1. Оформление страховых документов;

2.2. Оформление кредитных  и банковских документов;

2.3 Оформление купли-продажи  и/или ипотеки квартиры.

3. Обслуживание ипотечного кредита:

3.1. Мониторинг исполнения обязательств заемщика;

3.2. Мониторинг состояния залога;

3.3. Мониторинг финансового состояния заемщика, поручителей [28, С.215].

Данная характеристика процесса кредитования представляется достаточно обобщенной и  не в полной мере раскрывающей сущность кредитного процесса.

В курсовой работе под ипотечным кредитным процессом будем понимать последовательность следующих этапов:

1. Предварительная консультация потенциального заемщика обо всех условиях ипотечного кредита;

2. Рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита и прилагающегося к ней пакета документов;

3. Анализ вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг);

4. Подготовка и заключение кредитного договора и обеспечительных обязательств (договора поручительства, договора залога и др.), выдача кредитной суммы;

5. Заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственности на приобретаемое жилье;

6. Регистрация прав собственности на приобретенную недвижимость.

7. Сопровождение кредита (контроль за выполнением условий договора и погашением кредита).

Схема процесса ипотечного кредитования представлена в Приложении 4.

Таким образом, организация процесса ипотечного кредитования – достаточно длительный, трудоемкий и ответственный  процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Деление его  на этапы позволяет максимально  унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на различных стадиях процесса кредитования, повысить эффективность деятельности банка в целом.

На основе рассмотренных особенностей ипотечного кредитования можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит представляет собой разновидность банковского кредита, обладает всеми основными его свойствами и характеристиками (платность, срочность, возвратность) и отличается рядом особенностей, связанных с обеспечением залогом недвижимого имущества (ипотекой), долгосрочным кредитным периодом, целевым характером кредита, дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства предмета ипотеки. Соответственно процесс ипотечного кредитования помимо стандартных этапов, характерных для всех видов банковского кредитования, включает стадии, обусловленные особенностями ипотечного кредита, в частности, -  заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственности на приобретаемое жилье; регистрация прав собственности  и предмета ипотеки.

 

1.3. Понятие  информационного обеспечения ипотечного  кредитования

 

Одним из условий эффективной организации  ипотечного кредитования является оптимизация и совершенствования его информационного обеспечения.

Под информационным обеспечением в  экономике, в узком смысле, понимают информацию, содержащуюся в базах данных информационных систем, необходимую для управления экономическими процессами; в широком смысле, совокупность мероприятий по созданию информационных условий функционирования систем управления, обеспечению ее необходимой информацией, средствами поиска, накопления, хранения, обработки, передачи информации, организации банков данных  [17, С.11].

Таким образом, можно сделать вывод, что в широком смысле понятие «информационное обеспечение» отражает содержание термина «информационная система», представляющего собой связанный набор аппаратных и программных средств, информационных ресурсов, а также управленческого сервиса, осуществляющих информационные процессы для обеспечения подготовки и принятия решений [38, С.18].

Основу информационной системы  (информационного обеспечения в широком смысле слова) составляют следующие элементы:

• информационное обеспечение (в узком смысле слова);
• программное обеспечение (различные программные средства);
• техническое обеспечение (средства вычислительной техники, средства коммуникации и т.д.);
• методико-организационное обеспечение (совокупность методов, средств и специальных документов, устанавливающих порядок совместной работы технических средств и обслуживающего персонала, а также взаимодействие персонала между собой в процессе  работы с системой) [17, С.15-18].

В рамках данной работы предполагается изучение информационного обеспечения с точки зрения методико-организационного и информационного обеспечения (в узком смысле слова).

Основная цель разработки и применения информационных систем заключается в создании современной информационной инфраструктуры для управления организацией.

Основные задачи информационных систем:

• на стратегическом уровне -  обеспечение высшего руководства информацией о долгосрочных тенденциях в развитии бизнеса, лучших технологиях, продуктах, методах управления и способах изменения бизнеса для выработки долгосрочной стратегии компании, обеспечивающей ее конкурентное преимущество;
• на тактическом уровне – максимально быстрое и качественное обеспечение специалистов среднего и высшего звена оперативной и аналитической информацией, способствующей подготовке и принятию наилучших решений;
• на оперативном уровне – качественное и быстрое выполнение рутинных, часто повторяющихся операций, связанных с обеспечением информационных процессов, прежде всего по вводу и обработке первичной информации и представлению необходимых документов [38, С.18-19].

Следует отметить, что значительная часть информации, используемой в  управленческой деятельности, существует в форме документов. Документационное обеспечение управленческой деятельности играет важнейшую роль в современных  процессах управления, так как подавляющее число управленческих решений в настоящее время в обязательном порядке фиксируются на бумаге. Этим объясняется приоритет изучения в данной работе особенностей организации информационного обеспечения с точки зрения его документационной составляющей.

При изучении информационного обеспечения  необходимо различать такие понятия, как «данные», «информация» и «знания». Данные – это фиксированные сведения о событиях  и явлениях. Информация – это обработанные данные, представленные в виде, пригодном для принятия решений получателем. Информация появляется при необходимости решить конкретную задачу или ответить на запрос на основании имеющихся данных. В свою очередь, знания – это обработанная информация, использованная и используемая для принятия решения и решения задач, а также сведения о способах обработки информации для приведения ее к виду, пригодному для принятия решений [38, С.15].

Взаимосвязь данных, информации и  знаний представлена на схеме:

                                                                                                        Варианты решения

Данные Информация

 

Рис. 2. Взаимосвязь данных, информации и знаний [18, С.50]

Имеющиеся данные для решения поставленной задачи обрабатываются (фильтруются, форматируются и т.д.) на основе уже имеющихся знаний об обработке данных. Обработанные данные уже в качестве информации с помощью знаний анализируются. По результатам анализа предлагаются различные варианты решения. Результат реализации решения пополняет знания.

Выделяют различные виды информации в зависимости от формы существования:

1. По степени  возможности представления в  виде упорядоченной последовательности:

- структурированная  (таблицы, графики и т.д.);

- неструктурированная (изображения  и т.д.).

2. По степени формализации:

- формальная (документы, регламентирующие принятие решения, методы и методики подготовки и принятия решения, стандарты и нормативы)

- неформальная (знания и опыт  квалифицированных специалистов, их  интуиция, умение работать, корпоративная культура) [18, С.49].