Особенности системы кредитования физических и юридических лиц в России

Таблица 1

 

Подразделения банка, осуществляющие кредитование населения, и их функции

 

Название структурного подразделения	Функции подразделения
Отдел кредитования населения	- прием заявок на кредит; - сбор документов; - визуальная оценка; - расчет платежеспособности заемщика; - оформление документов по ссуде.
Отдел авторизации	- проверка информации по информационным  источникам; - проверка по телефону места  работы и места жительства  клиента; - проверка соответствия параметров оформляемой сделки. нормативным требованиям банка; - принятие решения о предоставлении  кредита до установленной регламентом  банка величины
Кредитный комитет	- принятие решения о предоставлении  кредит свыше установленной величины
Отдел финансового контроля	- проверка соответствия параметров оформляемой сделки нормативным требованиям банка свыше установленной величины
Отдел последующего контроля	- проверка соответствия параметров оформленных кредитов требованиям нормативных документов банка; - проверка правильности оформления документов по выданным кредитам; - анализ качества работы отдела  авторизации и кредитного отдела
Отдел урегулирования рисков по потребительским  кредитам	-создание, внедрение и сопровождение  модели скоринга; -управление кредитными рисками  в потребительском кредитовании

 

В ближайшем  будущем, следуя мировым тенденциям развития потребительского кредитования, в нашей стране банковское розничное  направление трансформируется в  три основных направления:

• кредитование на пластиковые карты;
• автокредитование;
• ипотечное кредитование.

Для развития данных программ банкам необходимо:

• снижение процентных ставок, как фактора повышения спроса;
• страхование финансовых рисков под возможные потери;
• создание кредитных бюро на всей территории России;
• тесное взаимодействие с торговыми и страховыми организациями;
• развитие технологий банковской инфраструктуры.

По итогам 2011 года совокупный портфель кредитов наличными и выдаваемых в торговых точках, увеличивался на 27-30% за счет роста активности потребителей и дальнейшей либерализации условий кредитования.

Более того, ряд крупных банков планировал более агрессивный рост своих портфелей по итогам 2012 года (на 40-60%). При условии сохранения макроэкономической стабильности в 2013 году темпы прироста портфеля если и снизятся, то незначительно, до 25-27% (см. график, приложение 5).

 

 

2.2 Характеристика отдельных видов  кредитования в России

(ипотека  и автокредит)

 

 

В 2012 году основной акцент был сделан на развитие обеспеченных видов кредитования в частности автокредитования и ипотеки.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества, в качестве обеспечения возврата.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной  системы.

Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Обычно  это долгосрочный заем, выдаваемый на срок от 10 до 30 лет. В отдельных  случаях банк может потребовать внести в качестве гарантии возврата ипотечного кредита определенную сумму  собственных средств — от 10 до 30 процентов от суммы кредита. Однако в последнее время все большее количество кредитных учреждений отказываются от этой практики и выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса, что является несомненным преимуществом подобных программ.

Обычно  банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой  является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа  работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки.

Ипотечное кредитование предоставляется на следующих условиях

( см. таблицы  2, 3).

 

Таблица 2

 

Условия ипотечного кредитования на вторичном рынке

 

 

Параметры кредитования	Условия кредитования
минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве; $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
максимальная сумма кредита	до $500 000 (суммы кредита свыше $500 000 рассматриваются индивидуально) или эквивалент в другой валюте;
срок кредита	до 15 лет (возможно досрочное погашение  по истечении 3 мес. с момента получения  кредита);
процентная ставка	от 10,5% годовых в долларах США и  ЕВРО; от 13% годовых в рублях РФ;
первоначальный взнос	не менее 10% стоимости квартиры.

 

 

 

Таблица 3

 

Условия ипотечного кредитования в новостройке

 

 

Параметры кредитования	Условия кредитования
минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте  в Москве;   $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
максимальная сумма кредита	до $500 000 (или эквивалент в другой валюте) для Москвы и Санкт-Петербурга; до $300 000 (или эквивалент в другой валюте) для других регионов.
срок кредита	до 15 лет (возможно досрочное погашение  по истечении 3 мес. с момента получения  кредита);
процентная ставка	а) на этапе инвестирования от 12,5 % годовых в долларах США  и ЕВРО; от 15% годовых в рублях РФ; б) на «титульном» этапе (после оформления недвижимости в собственность Заемщика и в ипотеку Банку) от 10,5 % годовых в долларах США  и ЕВРО; от 13% годовых в рублях РФ.
первоначальный взнос	определяется специальной программой компании-застройщика

 

Следует отметить, что банки предоставляют  кредиты как для покупки квартиры на вторичном рынке, так и для  строящегося жилья.

Достоинствами ипотечного кредитования являются:

• рассмотрение банком полного дохода заемщика;
• возможность получения кредита для оплаты первоначального взноса под залог имеющейся квартиры у заемщика или его ближайших родственников по программе ипотечного кредитования «Ипотечный Ломбард»;
• на процентную ставку Банка не влияет ни срок кредита, ни сумма первоначального взноса;
• срок рассмотрения кредитной заявки составляет 5 дней;
• при досрочном погашении кредита не применяется штрафных санкций уже через 3 месяца пользования кредитом.

К середине 2012 года банк модифицировал имеющиеся ипотечные программы, что способствовало их быстрому продвижению, в том числе и в регионах РФ (см. рис. 7).

На конец  года объем портфеля по программе  ипотечного жилищного кредитования достиг 647,6 млн. руб. В структуре ипотечного портфеля 47 % составили кредиты на покупку строящегося жилья, а 53 % - кредиты на покупку готового жилья. При этом 15 % портфеля приходилось на кредиты в рублях 85 % - на кредиты в долларах США.

В основном ипотечные кредиты предоставлялись в Москве – 82 %. В 2012 году программа ипотечного жилищного кредитования работала в 12 крупнейших городах России.

В течение  первой половины 2012 года банк планировал довести количество филиалов – участников программы 62% что позволит значительно увеличить долю ипотечных кредитов, выданных в регионах.

 

 

 

 

Рисунок 7  Динамика портфеля ипотечных кредитов в 2012 году, млн. руб.

 

В ближайшем  будущем банки внедрят новые продукты, такие как «Ипотечный ломбард» - финансирование первоначального взноса под залог существующей недвижимости заемщика или его ближайших родственников, а также программы кредитования загородной недвижимости.

Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной  процентной ставкой, которая сохраняется  в течение всего срока кредита, или с плавающей ставкой, привязанной  к ставке Центрального Банка РФ, LIBOR (London Interbank Offered Rate) или MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Например, ставка по кредиту  может быть LIBOR + 5%. Т.е., если ставка LIBOR равна 5.5% годовых, то ставка по кредиту будет 10.5% годовых. Если в следующем месяце ставка LIBOR упадет и составит 5.25% годовых, то и ставка по кредиту упадет на 0.25% и составит 10.25% годовых.

При фиксированной  процентной ставке кредитор требует, чтобы ежемесячно вносили платежи для погашения кредита.

Сумма ежемесячных  платежей предварительно рассчитывается на весь срок кредитования, фиксируется  в кредитном договоре, и состоит  из выплаты части основной суммы  кредита и выплаты процентов за пользование.

При получении ипотечного кредита потребуется произвести ряд дополнительных расходов. Эти расходы часто могут добавляться к общей сумме кредита. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование. При приобретении жилья по ипотечному кредиту банк потребует произвести три вида страхования: страхование жизни, страхование приобретаемой недвижимости, и титульное страхование — страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Оплата страховки, как правило, делается раз в год в течение всего срока кредитования. Она увеличивает ежегодный платеж по кредиту.

 С  учетом страховки рассчитывается  так называемая «эффективная  ставка», которая всегда выше, чем та, которую заявляет банк  в своих рекламных материалах. 

Преимуществом ипотечного кредита является то, что не придется накапливать деньги на покупку дома или квартиры. Можно позволить совершить покупку практически немедленно. Придется лишь выплачивать ежемесячно определенную сумму денег в счет погашения кредита. Эта сумма может оказаться даже ниже арендной ставки за аналогичное жилье.

Регистрация ипотеки осуществляется регистратором, в качестве которого может выступать  как отдельный орган, так и  физическое лицо, наделенное специальными полномочиями, например нотариус. Он регистрирует все акты по сделкам с недвижимостью, а также составляет реальную и  персональную картотеки, которые дают возможность получить реальную картину  ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество.

Чтобы получить полное представление об объекте  залога – конкретной недвижимости (земли, предприятия, дома), необходимо наличие кадастра.

Кадастр – это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением участков земли, принадлежащих разным владельцам. Кадастр, а также служба по его ведению должна быть в каждом органе местной власти.

Информация, содержащаяся в кадастре, является открытой для любого заинтересованного лица.

Существуют  две схемы погашения ипотеки: обычная (дифференцированная) и аннуитетная.

В аннуитетной  схеме погашения ипотечного кредита  ежемесячные выплаты устанавливаются  постоянными. Для этой цели в начальный  период погашения кредита доля ежемесячного платежа, устанавливается минимальной, но затем постепенно увеличивается - по мере уменьшения задолженности по ипотеке и, соответственно, по мере уменьшения размеров процентных выплат. Финансовый смысл аннуитета сводится к отодвиганию на более поздний период погашения основной части тела кредита.

 

Размер  такого постоянного аннуитетного платежа ( ) вычисляется по формуле:

,

где — величина (тело) кредита,

— величина процентной ставки за период (в долях),

— количество периодов.

Но существуют и многие другие программы погашения.

Одна  из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа ( ) таков:

.

Зачастую  ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая  сумма процентов (меньше переплата).

На самом  деле, главное различие состоит в  перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

Поэтому-то довольно часто заемщики отдают предпочтение именно аннуитетной схеме - ведь в  этом случае ежемесячный платеж по ипотечному кредиту получается на начальном  этапе меньше, чем при обычном  кредитовании.