Разработка мероприятий по развитию жилищно-ипотечного кредитования

- будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.

И, наконец, развитие системы  ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное  влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Существует еще одна важная сторона влияния системы  ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с  функционированием вторичного рынка  ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок  способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе  развития, России необходимо уделять  должное внимание развитию системы  ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы - это очередной шаг  в развитии рыночных отношений.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов  в виде недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики; 

- рынок недвижимости  “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;

- денежные средства  населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие  села, города, местного строительного  комплекса, в создание и поддержку  рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе  банков освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает  объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения  кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ развития ипотечного кредитования в России

 

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения.

Наглядно результаты изменения  выдачи ипотечных кредитов и абсолютное отклонения их показателей представлены на рис.1.

Рис.1. Выдача ипотечных кредитов в  РФ в период 2005-2008гг.

В 2008 году прирост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно увеличился с 2005-2006гг на 500%, с 2006- 2007гг на 111%, то показатель по выдаче ипотечных кредитов с 2007- 2008 году достиг лишь 13% рубежа.

Условия кредитования значительно  усложнились, в результате чего сузился  круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки.

В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.

Кроме того, причиной ужесточения  условий российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей. В результате этого, российским банкам стало проще осуществлять реализацию накопленных пулов закладных за счет секьюритизации.

Ставки по ипотечным  кредитам повысились в среднем на 1,5%.

Рис.2.Минимальные и  максимальные «ставки предложения» по ипотечным кредитам.

Остается очевидным, что  Сбербанк предлагает самые низкие ставки по ипотечным кредитам от 13% до 15.5%.

Следует отметить, что  на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных  кредитов.

Появление подобных выгодных условий на рынке ипотечного кредитования связано с тем, что банки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования средств на международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банки имеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.

Многие эксперты прогнозировали вытеснение с российского рынка  ипотечного кредитования мелких банков. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.

Для привлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые интересные программы и предлагать всевозможные дополнительные услуги. Банки заключают соглашения с некоторыми агентствами недвижимости, а также брокерскими компаниями. Благодаря этому, клиентам банка соответствующими агентствами и компаниями предоставляется полный перечень услуг по ипотечному кредитованию.

С заемщиками ситуация сегодня  достаточно сложная. Условия ипотеки  для заемщиков стали довольно суровыми. Даже к тем клиентам, которые  в прошлом году могли без проблем получить кредит, сегодня банки относятся крайне осторожно. И в ряде случаев такие клиенты получают отказ со стороны банков на выдачу кредита. Особенно это касается людей, занимающихся малым бизнесом. С точки зрения банков малые компании обладают большим риском банкротства, поэтому получить им кредит довольно сложно. Из-за высокого первоначального взноса и низкого уровня доходов около 80% населения не имеют возможность получить кредит. В сложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья могла бы быть незаменима помощь правительства. Например, значительным толчком для развития рынка ипотечного кредитования могли бы быть соответствующие программы с поддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение налогов для заемщиков и т. д. Конечно, на сегодняшний день бюджету это не под силу.

Но не смотря на тенденцию  роста ставок по ипотечным кредитам, российский рынок ипотечного жилищного  кредитования в 2012 году активно рос, полностью преодолев последствия  кризиса 2008 года.

По итогам 2012 года населению  предоставлено 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд. рублей, что  в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза в  денежном выражении. Такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдения показателей ежегодной выдачи ипотечных кредитов в России. Для сравнения, в предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд. рублей, что почти в два раза уступает уровню 2012 года в количественном и в 1,6 раза – в денежном выражении.

Основной тенденцией 2012 года стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. С января по декабрь 2012 года месячные ставки выдачи ипотечных кредитов в  рублях выросли с 11,8 % до 12,7%.

При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся  конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению  требований к заемщикам.

По результатам проведенного анализа рынка ипотечного кредитования в РФ, можно выделить следующие тенденции: рост ставок на кредит, снижение объема выдачи кредитов, приостановку банками ипотечных программ, сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

 

 

 

 

Анализ развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге

 

 

В Петербурге выделяют три  вида ипотечного брокериджа: в одном  случае услугу оказывают банковские структуры, в другом - департаменты при агентствах недвижимости, в третьем - независимые компании.

Показатель количества жилой площади на человека, по состоянию  на середину 2012 года в России составил 23,0 кв. м, по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США.. Рост доходов населения привел к тому, что большая часть жителей России, удовлетворив текущие потребности, начала улучшать свои жилищные условия.

На сегодня с помощью  ипотечного кредита совершается  не более 8-10% сделок, а объем задолженности  по жилищной ипотеке в Санкт-Петербурге не превышает 2% ВВП.

Основными потребителями  на рынке ипотечного кредитования являются руководители среднего звена и служащие в возрасте 28-45 лет, имеющие высшее образование и проживающие с  супругами.

Рассмотрим развитие ипотечного кредитования в СПБ на примере Северо-Западного банка Сбербанка России.

Северо-Западный банк Сбербанка  России работает на территории 7 субъектов  РФ - Санкт-Петербурга, Ленинградской, Калининградской, Мурманской, Псковской, Новгородской областей, а также Республики Карелия. В настоящее время Северо-Западный банк Сбербанка России располагает самой развитой филиальной сетью в регионе - из более 1 тыс. филиалов.

В рейтинге 1000 крупнейших банков мира по размеру собственного капитала первого уровня по версии журнала The Banker Сбербанк России занимает 66-е место (в 2006 году - 82-е). По рейтингу газеты Financial Times банк вошел в Top-25 крупнейших по капитализации банков мира, заняв 24-е место (в 2006 году - 43-е), а в рейтинге 500 крупнейших по капитализации компаний мира Сбербанк занял 103-е место (в 2006 году - 232-е), попав в список компаний, совершивших самый значительный скачок в рейтинге.

Северо-Западному банку  присвоено звание «Банк года-2008»  Ассоциацией банков Северо-Запада.

Сбербанк России - это  лидер банковской системы России, основа ее стабильности и надежности. Присутствие Банка во всех секторах рынка банковских услуг делают его альтернативой любому другому банку России и обеспечивает функционирование банковской системы страны в любых условиях.

Сберегательный банк РФ является членом Московской Межбанковской валютной биржи, Московской и Санкт-Петербургской фондовых бирж, Ассоциации Сберегательных банков и Ассоциации Российских банков, Международного института сберегательных банков (Швейцария), ряда обществ и ассоциаций по распространению пластиковых карт: Ассоциации VISA International, (Великобритания), Общества Международных Межбанковских Финансовых Телекоммуникаций-СВИФТ (Бельгия).