Разработка мероприятий по развитию жилищно-ипотечного кредитования

Банк обеспечивает формирование экономической политики и оказывают  влияние на макроэкономические процессы в стране, осуществляет реализацию экономически эффективных государственных программ развития. Значительная филиальная сеть банка и использовании передовых технологий призваны обеспечить доступность банка в любой точке страны.

По организационной структуре Сберегательный банк РФ является акционерным коммерческим банком. Он учрежден Центральным Банком России как акционерное общество открытого типа и зарегистрирован в ЦБ РФ 20 июня 1991 г. Органы управления Сберегательного банка включают:

- Общее собрание акционеров;

- Совет банка;

- Совет директоров  банка;

- Президента Сберегательного  банка.

Компетенция органов  управления банка определена в его  уставе. Уставный капитал Сберегательного  банка РФ как акционерного общества формируется путем выпуска и размещения обыкновенных и привилегированных именных акций (т.е. имя владельца регистрируется в специальном реестре, ведущемся в банке).

Одним из территориальных  банков Сбербанка РФ является Северо-Западный банк РФ.

Северо-Западный банк является мощным кредитным учреждением в Северо-Западном регионе. В составе банка функционируют более 1500 офиса и более 400 банкомата. Северо-Западный банк продолжает вносить активный вклад в экономику региона и сотрудничает со многими крупными организациями региона.

Кадровая политика банка направлена в первую очередь на повышение эффективности деятельности персонала и решение задач стратегического развития. Численность персонала Северо-Западного банка на 1 января 2008 года составила 19,1 тысячи человек. Свыше 90% специалистов банка имеют высшее образование, более 500 специалистов получают высшее образование в профильных вузах. Треть персонала имеет стаж работы в системе Сбербанка России свыше 10 лет, средний возраст работающих - 38 лет. Высокий уровень квалификации персонала неизменно является важнейшим условием продвижения и реализации на региональном рынке как традиционных, так и новых банковских продуктов.

Целью деятельности банка  является привлечение денежных средств  от юридических и физических лиц  и размещение их на условиях возвратности, платности и срочности; осуществление расчетно-кассового обслуживания клиентов, а также других банковских операций; обеспечение сохранности денежных средств и других ценностей клиентов, вверенных банку.

Миссия банка - удовлетворять  потребность каждого клиента банка на всей территории Российской Федерации в банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивать устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Стратегическая цель банка - выйти на качественно новый  уровень обслуживания клиентов, сохранить  позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего  банка Восточной Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Северо-Западный банк СБ РФ - это социально-значимый банк. Являясь единственной банковской организацией, предоставляющей услуги на всей территории Российской Федерации, банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной культуры, науки, образования и здравоохранения. Лидерство банка на финансовом рынке региона ко многому обязывает: чем большим объемом ресурсов оперирует бизнес-структура, тем выше ее ответственность за экономическое развитие всей страны. Необходимым условием деятельности банка является постоянное совершенствование предоставляемых финансовых услуг - как предприятиям, так и населению. Многолетний опыт работы, мощная ресурсная база, готовность учитывать интересы каждого клиента, высококачественные технологии, разветвленная филиальная сеть - все это предопределяет успех банка.

Северо-Западный банк Сбербанка  РФ - это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг, как  традиционных, связанных с привлечением средств во вклады, кредитованием, расчетно-кассовым обслуживанием, так и сравнительно новых для банка - дилинговых, операций с фондовыми ценностями, посреднических и т. д.

Приоритетным направлением в работе Северо-Западного банка  Сбербанка России является развитие операций по кредитованию населения.

Банк предоставляет  кредиты физическим лицам - гражданам  РФ в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет на приобретение, строительство (в т.ч. на участие в долевом строительстве), реконструкцию, ремонт (отделку) жилой недвижимости, находящихся на территории Российской Федерации по договору инвестирования на срок от 5 до 30 лет, кредитная ставка от 9,75%-12% годовых (в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса). Кредит предоставляется в рублях и иностранной валюте.

Банк активно сотрудничает с администрацией Санкт-Петербурга в реализации ипотечной программы  в рамках национального проекта  «Доступное жилье». Хотя необходимость  национальных проектов, связанных с образованием, медициной и развитием сельского хозяйства, очевидна, все же самой актуальной на сегодняшний день является жилищная проблема. Невзирая на увеличение объемов строительства, развитие и совершенствование системы кредитования, до полного решения пресловутого квартирного вопроса очень далеко. По оценке специалистов, ипотечными кредитами в настоящее время могут воспользоваться лишь 10% трудоспособного населения.

Чтобы повысить доступность  ипотеки, принимаются специальные программы, в рамках которых из местных бюджетов выделяются субсидии на приобретение и строительство недвижимости или на погашение процентов по кредиту.

Жители, не ставшие участниками  подобных программ, могут обратиться в Сбербанк России за одним из его  жилищных кредитов.

В настоящее время  Северо-Западный банк Сбербанка РФ предоставляет следующие виды долгосрочных кредитов: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+». В 2004 году банк предложил свом клиентам новый продукт - кредит «Молодая семья», отличительной особенностью которого является возраст ссудозаемщика. Кредит «Молодая семья» предоставляется на условиях кредитных программ: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+».

 

 

 

 

 

 

Ипотечное кредитование в зарубежных странах

 

В мировой практике существуют две основных модели ипотечного кредитования - германская (одноуровневая) и американская (двухуровневая). Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Немецкая модель ипотечного кредитования

Такая система доминирует в Германии, Дании, Швеции и Канаде, также очень  развиты в Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Франции и Испании.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов путем выпуска  специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и  ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Германская модель отличается от американской подходом к недвижимости как к единичному товару, который нельзя унифицировать как финансовый продукт. А раз так, то вторичный рынок таких закладных весьма ограничен. Поэтому немецким ссудным банкам и компаниям приходится создавать большие уставные фонды для выпуска собственных ценных бумаг. Это значительно снижает возможности спекуляции, а значит и активность рынка.

С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая «классическая  форма контрактных сбережений». Она работает по принципу кредитных союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных «стройсбережений».

Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть  специальный накопительный счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в  оговоренном контрактом размере, когда  на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.

Государство поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения  жилищного кредита выплачивает  ежегодные премии, предоставляет  дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного «воспомоществования» зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.п. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

Нетрудно понять, что такая схема  ориентирована на людей с доходом  среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют  поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. В Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

Американская модель ипотечного кредитования

Американцы чаще всего покупают готовое жилье, оплачивая сначала  небольшую сумму наличными, а  остальную стоимость - деньгами ипотечного банка под залог купленной  недвижимости. Срок погашения таких  кредитов - 15 - 20 лет. Государство выступает гарантом ипотеки, благодаря использованию посредничества больших фирм. Все эти сделки совершаются на основе стандартных финансовых составляющих, их продукт - недвижимость, ценные бумаги, закладные.

Вся схема такой ипотеки функционирует  благодаря четырем субъектам рынка - заемщик, ипотечный банк, государство и инвестор. Государство выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, которые продаются инвестору. Он получает по ним небольшой, но постоянный обеспеченный доход. Различные страховые компании по законодательству обязаны выкупать определенное количество закладных. И когда заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о кредите, последний, выдав кредит, создает ипотечный пул - совокупность закладных (выданных кредитов), включая в игру остальных участников рынка. Американец в таком случае платит 10% вначале и 10 % при заселении, остальные средства, отдавая по ипотеке.

Один из самых популярных вариантов - покупка квартиры в доме, как  говорят американцы, «с чертежной  доски». До начала строительства девелоперские компании начинают реализовать квартиры дешевле рыночной стоимости - так финансирующим банкам демонстрируется жизнеспособность проекта. Полученные деньги не вкладываются в строительство, а лежат на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию. Как правило, по заниженным ценам продается 10-20% квартир, после чего - через одну-две недели - стоимость повышается. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от ее стоимости.

После реализации 30-40% квартир  происходит второй решающий скачок цен, а затем стоимость квадратного фута медленно и плавно ползет вверх вплоть до окончания строительства. Второй 10-процентный взнос инвестор делает по завершении строительства этажа облюбованного дома. Последний же взнос - также 10% - делается покупателем при завершении строительства. Тогда же оплачивается и цена закрытия с оформлением прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. И уже на оставшиеся 70% стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на срок до 30 лет. Так что для того, чтобы получить квартиру по минимальной цене, нужно попасть в первые 10-20% покупателей.

Таким образом, суть двухуровневой  модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

На сегодняшний день более 90% российского ипотечного рынка  развивается по законам американской двухуровневой модели кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Программы (мероприятия) направленные на развитие жилищно-ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге

Ипотеку в Санкт-Петербурге представляют 65 ипотечных банков, которые  предлагают заемщикам 467 ипотечных  программ для приобретения жилья  в кредит как на первичном так  и на вторичном рынках недвижимости. Основными ипотечными программами в Санкт-Петербурге являются: ипотека первичного жилья, ипотека вторичного жилья, ипотека элитного жилья, ипотека загородной недвижимости, ипотека земли и земельных участков.

Ставки по ипотеке  в Санкт-Петербурге находятся в диапазоне 13.5 – 19.5 % годовых по рублевым кредитам и 5.98 – 16.49 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Санкт-Петербурге составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге может достигать 50 лет.