Разработка мероприятий по развитию жилищно-ипотечного кредитования

Внесение первоначального  взноса по ипотечному кредиту –  это гарантия того, что заемщик  решил купить квартиру не спонтанно  и понимает все возможные последствия  этого шага. Как правило, кредиты, выданные с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, чаще всего имеют статус дефолтных.

Вложившись собственными деньгами, заемщик не хочет их терять, а не вложивший ни копейки может  легко перестать платить – «легко пришло – легко ушло. При нулевом первоначальном взносе может возникнуть так называемый «эффект арендных платежей» для заемщика. Заемщик, не вложивший в покупку жилья собственные накопленные средства, может воспринимать ежемесячные платежи по ипотеке как арендные платежи за съемную квартиру и, при ухудшении финансового состояния, допускать просрочки.

Относительно комфортным с точки зрения последующего обслуживания ипотеки считается соотношение  кредита к собственным средствам как 70/30. В таком случае заемщик получает пониженную на 0,5 п.п. процентную ставку, а также берет на себя меньшую финансовую нагрузку.

Ну конечно, чем больше собственных средств внесет заемщик  – тем легче будет ему нести  кредитное бремя в последующем.

С точки зрения заемщика оптимальным соотношением собственных  средств к кредитным средствам  можно назвать 50% от стоимости недвижимости. Тогда при покупке желаемой квартиры заемщик может позволить себе оформить кредит на меньший срок, снизив процент переплаты по кредиту.

Тем не менее, каждый желающий может найти программу для  себя. Главное, понимать последствия и ответственность принятых кредитных решений и помнить, что, вероятно, требования к заемщикам станут жестче в связи с принятием Государственной думой поправок к Закону об ипотеке. Они касаются взаимоотношений банка и дефолтного заемщика. В том случае, если при продаже залоговой квартиры полученных средств не будет хватать для расчета с кредитором, то долговые обязательства заемщика перед банком все равно будут аннулированы. Можно предположить, что это приведет к увеличению размера первоначального взноса и процентных ставок по ипотеке.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

На протяжении последних  лет развитие системы долгосрочного  жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной  экономической ситуации, решающее воздействие  на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь только недавно наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Из всего сказанного в становлении и развитии ипотечных  отношений в России, можно сделать  следующие выводы:

1. Обеспечение населения  жильем является главной социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние населения, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В настоящее время  в жилищном фонде России, сохраняется  значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами. При этом основная часть  вновь вводимого жилья сооружается  на основе технических и архитектурно-планировочных  решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго - и материалоемки.

В связи с этим идет тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, следовательно, и объема производства. В конечном итоге все это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение населения, и государственные  интересы которых сейчас более, чем  когда-либо ранее, сходятся в том, что  в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой  оборот выдачи кредитов на  покупку жилья гражданам, имеющим  надежное обеспечение их возврата  в виде реальной собственности  (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья и подъем экономики страны в целом;

оживить строительство  и сопряженные с ним секторы  промышленности;

сохранить и расширить  рабочие места;

повысить доходы населения  и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

высокий % годовых;

малый срок для погашения  кредита;

отсутствие государственной  поддержки и льготного налогообложения  для инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредиты;

недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем  развития ипотечного кредитования, а также сложность при использовании  программного подхода, предпринимать  максимально быстрые действия всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех данной программы  будет зависеть от привлечения в  эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных  ресурсов, ипотечных и универсальных  банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. Для развития ипотеки  в России нужно создать систему  ипотечного кредитования и систему  управления рисками, как альтернативного  способа страховой защиты от  рисков, возникающих при ипотечных  операциях

Система управления рисками  необходима для равномерного распределения  бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.

В настоящее время  ипотечные программы явно выделяют стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков, при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования.

Что же касается развития непосредственно системы ипотечного кредитования, на данном этапе необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-нибудь одного звена работа системы может оказаться неэффективной.

Для полноценной работы системы должны быть развиты такие  обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, согласно реальной стоимости жилья страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее  время. Прежде всего, должна быть разработана  федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

Основное значение будет  иметь практика рассмотрения судебными  органами дел по заложенному недвижимому  имуществу, где должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно, чтобы выбор тех или других схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависел от особенностей налоговой системы. Разные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим нужно пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Немало зависит и  от Центрального банка РФ.

Должна быть создана  система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное  установление статуса ипотечных  банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также  при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования Российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, вследствие чего улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

1. http://ru.wikipedia.org
2. http://www.ipoteka.spb.ru/
3. А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО 2004
4. М.П. Логинов. Ипотечное жилищное кредитование в России.// ЭКО 2004