Разработка мероприятий по развитию жилищно-ипотечного кредитования

Отказав клиенту в  предоставлении кредита, банк может  не объяснять причины отказа. Как  правило, уже при первичном консультировании становится ясно, что заемщик не соответствует требованиям программы. Отказ при рассмотрении документов - достаточно редкое событие.

3. Согласование помещения  как предмета залога. Необходимо  внимательно ознакомиться с требованиями  к приобретаемому жилому объекту,  затем выбрать риэлтера из  списка аккредитованных агентств недвижимости (если заемщика уже сопровождает ипотечный брокер или он намерен искать квартиру самостоятельно, этого не требуется).

При самостоятельном  поиске придется обязательно ознакомиться с условиями оформления ипотечной  сделки, поскольку клиенту нужно будет самостоятельно объяснять процедуру ее проведения продавцам жилья.

Как правило, заемщики не владеют процедурой проведения сделки с использованием средств ипотечного кредита. И поэтому при самостоятельном  поиске могут возникнуть трудности, даже в случае, если продавца квартиры представляет риэлтер (часто его интересы не совпадают с интересами заемщика). 
Когда подходящая жилплощадь найдена, необходимо представить в банк пакет документов для согласования предмета залога: документы по жилому помещению и отчет о независимой оценке, который производится за счет средств заемщика в одной из аккредитованных оценочных компаний. Банк проводит анализ документов и рассчитывает параметры ипотечной сделки (определяется окончательный размер кредита и размер собственных средств заемщика). Окончательный размер кредита должен соответствовать условиям программы, при этом под рыночной стоимостью квартиры понимается минимальная между договорной стоимостью и стоимостью, указанной в отчете оценщика.

После утверждения предмета залога необходимо согласовать процедуру проведения сделки: определить даты подписания кредитного договора и договора купли-продажи квартиры; согласовать порядок расчетов с продавцами квартиры; уточнить тарифы банка за проведение ипотечной сделки.

В случае, если заемщик не может договориться по процедуре проведения сделки с конкретным банком (продавца не устраивает порядок расчетов, длительная процедура согласования сделки и т. п.), при согласовании с Санкт-Петербургским ипотечным агентством клиент может перейти для получения кредита в любой другой аккредитованный по программе банк. При этом банк, из которого Клиент уходит, обязан по его письменному заявлению отдать полный пакет документов (как по заемщику, так и по квартире). Так как все банки работают по единой программе Агентства, дополнительного утверждения не потребуется. 
До одобрения банком квартиры и согласования параметров сделки не рекомендуется вносить авансы за покупаемую квартиру. Если же какие-либо расчеты с продавцом квартиры произведены заранее, нужно понимать, что покупатель это делает на свой страх и риск. И в случае, если сделка не состоится, банк не сможет помочь клиенту в возврате этих средств.

4. Порядок оформления  сделки. На этом этапе осуществляется  заключение кредитного договора (заемщик - банк). В качестве приложения к кредитному договору составляется информационный расчет (график платежей по кредиту), привязанный к дате выдачи кредита. Далее в такой последовательности:

- заключение договора страхования жизни и закладываемого имущества (страховая компания - заемщик - банк). Договор страхования рекомендуется заключать в день подписания кредитного договора;

- заключение договора купли-продажи квартиры (заемщик - продавец) или договора купли-продажи и ипотеки квартиры (заемщик - продавец - банк), или договора ипотеки (заемщик - банк). Оформляется в простой письменной форме, рекомендуется составление непосредственно сотрудниками банка;

- составляется закладная (оформляется одновременно с заключением вышеуказанных договоров). Закладная составляется в банке;

- производится закладка в сейфовую ячейку денежных средств (либо первоначального взноса, либо первоначального взноса и средств кредита), в зависимости от выбранной схемы расчетов;

- проводится регистрация сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО;

- производятся расчеты с продавцом квартиры, что удостоверяется единой распиской по установленной форме;

- подписывается акт приема-передачи квартиры по установленной форме.

Какое жилье можно  приобрести в рамках программы

- отдельную квартиру на вторичном рынке недвижимости Петербурга; 
- отдельную квартиру на первичном рынке недвижимости Петербурга (долевое участие в строительстве) при готовности дома не менее 70%; 
- комнату или комнаты у соседей, если в результате такого приобретения коммунальная квартира становится отдельной.

Документы, необходимые  для участия в программе

- заявление;

- справка о регистрации (форма 9);

- характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7);

- уведомление банка о возможности предоставления участнику программы ипотечного кредита;

         - копия свидетельства о заключении брака (при наличии брачных отношений);

          - копия свидетельства о рождении детей (при их наличии);

        - копии паспортов совершеннолетних членов семьи заявителя.

 

Проблемы реализации программ

 

1. Низкий уровень доходов граждан.

2. Нестабильность платежеспособности населения.

3. Значительный удельный вес не декларируемых  доходов граждан (документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12 % потенциальных заемщиков).

4. Высокий уровень процентной ставки по жилищным ипотечным кредитам.

5. Высокий первоначальный  взнос.

6. Доминирование кредитов в иностранной валюте.

7. В структуре предложения жилья наибольшей удельный вес занимает так называемый первичный рынок, за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

8. Недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам.

9. Не подготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на Санкт-Петербургском рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.

10. Проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк самостоятельно стремящийся привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет.

11. Не подготовленность российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

 

 

Рекомендации

Проблема: Высокий первоначальный взнос

 

Для того чтобы получить ипотеку, нужен первоначальный взнос.

Если изучать ипотечные  программы банков, то кроме ставок и сроков кредитования, обязательно  будет присутствовать пункт с  информацией о первоначальном взносе.

Впрочем, сейчас, хотя и  сложнее, чем до кризиса, но можно  найти ипотеку с очень низким и даже нулевым первоначальным взносом. Но вот пользоваться этими предложениями вряд ли стоит.

Большой взнос  – залог успеха

Как правило, большинство  банков требуют, чтобы заемщик внес не менее 15% средств в качестве первоначального взноса. Чем больше собственных сбережений вы можете использовать при покупке квартиры – тем лучше. Банки благосклоннее относятся к обеспеченным клиентам.

Чем выше первоначальный взнос заемщика, тем лояльнее банк при рассмотрении заявки на кредит. При определении платежеспособности клиента банк рассматривает заемщика по различным критериям – существуют негативные и компенсирующие факторы, к последним, в том числе относится наличие большого первоначального взноса по кредиту. Помимо этого, платить по кредиту заемщикам с крупным первоначальным взносам придется меньше. Заемщики, сделавшие первоначальный взнос в размере от 30% от стоимости приобретаемого жилья, могут оформить ипотечный кредит по ставке на 0,5 п.п. ниже, чем ставка при минимальном первоначальном взносе.

 

 

 

 

 

 

Разница в стоимости  кредитных средств может достигать и больших величин. В качестве примера приведу действующее предложение одного из банков.

Первоначальный  взнос	Процентная  ставка
От 70% и выше	10,50%
От 40% до 69,99%	12,00%
От 30% до 39,99%	12,50%
От 20% до 29,99%	12,75%
От 15% до 19,99%	13,25%

 

Некоторые банки, допуская возможность внесения низкого первоначального  взноса (например, 10%), выдвигают дополнительные условия. В частности, требуют наличия  у заемщика дополнительного залога. Им может быть уже имеющаяся в  собственности клиента недвижимость. Обременение с нее снимется после того, как размер кредитных средств уменьшится до 80% от стоимости ипотечной квартиры.

Что касается программ с  нулевым первоначальным взносом, то ими не стоит слишком обольщаться. Они подходят преимущественно обеспеченным заемщикам. Размер ежемесячных платежей в этом случае будет больше по двум причинам. Во-первых, потому что ставка по данным программам – выше. Во-вторых, возвращать банку придется весьма крупную сумму денег, ведь кредит брался немаленький.

На нуле

Многие заемщики вносят в качестве первоначального взноса средства, полученные от продажи имеющейся  в собственности недвижимости. Эти  сделки – когда продается одна квартира и тут же покупается другая – получили название альтернативных, и сейчас довольно широко распространены.

Но что делать тем, у кого сбережений нет, и квартира, которую можно продать, – тоже отсутствует? Копить!. Но, боюсь, в нашей стране, делать долгие накопления – дело весьма рискованное. Инфляция «съедает» сбережения. Да и недвижимость может подорожать так стремительно, что денег, которых еще вчера хватало на первый взнос для покупки в кредит трехкомнатной квартиры, сегодня может не хватить даже на одну комнату в коммуналке.

Однако можно попробовать  копить в том числе для того, чтобы испытать свои финансовые возможности. В процессе накопления первоначального взноса клиент «тестирует» свою способность ежемесячно откладывать определенную сумму денег и решает для себя, готов ли он жить в таком режиме достаточно долгий срок.

Тем, у кого нет собственных  сбережений, можно попробовать взять  потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального  взноса. Можно, но нужно ли?

Смысла брать потребительский  кредит, на первоначальный взнос нет. Во-первых, потребительский кредит, равный минимальному первоначальному взносу, – это достаточно крупная для такого кредита сумма. Потребительские кредиты выдаются на небольшие сроки под достаточно высокий процент. Как следствие, ежемесячный платеж очень сильно сказывается на финансовой нагрузке клиента. Кроме того, банк обязательно учтет имеющиеся у заемщика кредитные обязательства, что отразится на одобренной сумме ипотечного кредита. В результате, как правило, в таких ситуациях одобренная сумма ипотечного кредита оказывается недостаточной для клиента, либо банк просит заемщика досрочно погасить потребительский кредит до подписания кредитного договора.

Иногда получение потребительского кредита может быть единственным выходом, но при одобрении ипотеки  банк учтет платеж по этому кредиту, а он будет более короткий и более дорогой, чем кредит ипотечный. Иногда лучше немного подождать и накопить на первоначальный взнос или отдать банку в залог дополнительную недвижимость. Даже если клиенту разрешат обслуживать оба кредита одновременно, ничего хорошего в этом нет. Ведь тогда долговая нагрузка заемщика возрастет в разы. При этом следует учитывать, что ставки по потребам гораздо выше, чем по ипотеке.

 

 

Деньги на пользу

Часто, так уж сложилось  исторически, заемщики и банки находятся  по разные стороны баррикад. Хотя по большому счету кредиторы лишь помогают людям решать их материальные проблемы. Не в убыток для себя, конечно, но ведь тот, кто не согласен покупать деньги, от услуг банков может отказаться.

Впрочем, все равно  можно жаловаться на дороговизну кредитов, комиссии и пр. Но только не стоит осуждать банки за требования первоначального взноса. Ведь они полезны и для самих заемщиков.

Ипотека категории сабпрайм уже доказала свою несостоятельность. Развивалась она в Америке, а  закончилось финансовым кризисом, затронувшим в том числе и Россию. А как это касается меня лично, думает какой-нибудь человек, желающий взять ипотеку, но не имеющий собственных сбережений. Непосредственно касается. Ведь если ваши доходы не позволили накопить на какой-нибудь (пусть хотя бы 10%-й взнос), возникает подозрение в том, что вы имеете невысокие доходы. Тогда каким образом будете возвращать долг банку, если тот все-таки выдаст ипотечный кредит?

Конечно, требуя от заемщика внести первоначальный взнос, банки  думают в первую очередь о себе. Ведь чем больше собственных средств вложил заемщик – тем больше шансы, что при его дефолте средств, полученных от продажи квартиры, хватит на погашение всей суммы кредита. Кроме того, как показывает практика, большее количество дефолтов приходится на кредиты с низким (или нулевым) первоначальным взносом. Если человек взял кредит и купил квартиру, не израсходовав ни копейки собственных средств, то у него формируется отношение к этой квартире не как к своей: то есть потерять ее, конечно, жалко, но не слишком страшно.