Российский земельный рынок: проблемы и особенности

Содержание

 

Введение 3

1. Сущность  и значения понятия «рынок  земли» 4

1.1. История  развития 4

1.2. Сущность, функции, особенности рынка земли  5

1.3. Формирование  рынка земли в России 6

2. Рента как  экономическая категория 10

2.1. Особенности  рентных отношений. Рента и  арендная плата 10

2.2. Разновидности  ренты. Рента в экономике 18

2.3. Цена земли  21

2.4. Особенности  рентных отношений в условиях  современного капитализма 26

3. Российский  земельный рынок: проблемы и  особенности. 29

3.1. Земельные  отношения 29

3.2. Споры  о земле 33

Заключение 39

Список литературы 40

Приложение 41

 

 

Введение 

 

Земля как  место расположения любого предприятия  предстает всеобщим условием производства. Но земельный участок для сельского  хозяйства, рудни-ка, шахты, лесхоза, гидростанции уже является основным ресурсным фактором производства. Почвенные, климатические, геологические, гидрологические ха-рактеристики земельных участков, их географическое местоположение – вся совокупность природных разностей в этих условиях приобретает первостепен-ное экономическое значение. Природные различия – основа разной производи-тельности труда в отраслях, где природные ресурсы являются главным вещест-венным фактором производства.

Различия  эффективности производства обуславливают  получение пред-принимателями разных доходов, что в свою очередь накладывает печать на от-ношения между собственниками ресурсов и их пользователями, определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов. Земельная рента – это цен-тральная экономическая категория, регулирующая экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю для ведения сельского хозяйства на капиталистической основе.

Анализ образования  ренты и позволяет выяснить источники  доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы  собственности на механизм возникновения  ренты.

Цель работы – рассмотрение вопроса связанного с рынком земли и земель-ной рентой.

 

1. Сущность  и значения понятия «рынок  земли»

1.1. История  развития

 Рассмотрение  такого вопроса как купля-продажа  земли я бы хотел на-чать с истории развития как земельных отношений вообще, так и земельного рынка в частности.

 В России  в девятнадцатом веке земельные  отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собствен-ности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находив-шихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило раз-ными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодатель-ства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но по-ложение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое пла-та за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих на-делах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, толь-ко за то чтобы остаться на своей земле.

 Спустя  полвека Россия была уже более  развитой в правовом смысле  страной и крестьяне, которые  работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность.  Этот факт сразу бы дал огромный  стимул и для сохранения плодородия  земли и для более бе-режного её использования. Так земельные отношения в России, к началу два-дцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

 

1.2. Сущность, функции, особенности рынка земли

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли  обладает целым рядом специфических  особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля  является объек-том купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в  зависимости от тех или иных природно-климатических  усло-вий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное пло-дородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение эконо-мического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Одна-ко оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убываю-щего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в  следствие фиксированности площади  земельных угодий при-родой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совер-шенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело об-стоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, по-скольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него зе-мельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земель-ных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок  формирует условия, стимулирующие  эффективное ис-пользование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части зем-ли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок  земли далек от совершенства и  не является гарантом ста-бильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собствен-ности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целе-направленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяй-ствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально со-ставленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

 Под рынком  земли следует понимать не  только куплю-продажу земли, но  и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной про-дукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственно-сти на землю.

 

1.3. Формирование  рынка земли в России

 Специфические  черты развития российской цивилизации,  о которых пой-дет речь в данном разделе, неоднократно отмечались в литературе. Здесь важно лишь еще раз их обозначить. Это позволит лучше подойти к пониманию осо-бенностей российской мысли с древнейших времени до наших дней.

Одной из главных  особенностей формирования российской школы эконо-мической мысли было изучение эволюции крестьянского хозяйства и отноше-ния к земле в связи с оценкой будущего развития страны. До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II, до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный вопрос рассматривался в рамках общих пред-ставлений о положении трудящихся.

 К тому  же в России, в отличие от  большинства западных стран, до  конца XVI века практика свободной  заимки земель была главным  господствующим обычаем в экономической  жизни и отношениях русского  народа. Затрата труда на месте  заимки служила в большинстве  случаев определяющим фактором  ее владения. Здесь с давних  времен очень твердо было понимание  держания, заня-тия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.

 В западноевропейских  странах население, занятое промышленностью  и торговлей, преобладало, а  в России дело обстояло наоборот. Четыре пятых ее населения  составляли крестьяне - земледельцы,  а число фабрично-заводских рабочих  не превышает 900 тыс. человек  при 120-милионном населении. «По-этому, благосостояние крестьян у нас есть благосостояние всех классов обще-ства и цветущего положения государственных финансов».

 К этому  времени обнаружились и те  «язвы пролетариатства», о которых остро писали их свидетели. Это вызвало резкий подъем революционно- социа-листических движений, позволивший остановить безжалостное наступление капитала и перенести его давление за пределы Европы. Происходящие процес-сы стали мощным импульсом поиска другой альтернативы для определения бу-дущего России. Они породили многочисленные идеи крестьянского социализма и других реформ и продолжались во всю вторую половину XIX века и до 30-х годов XX столетия.

По мнению академика РАН Л.И. Абалкина, именно в зависимости от ре-шения аграрного вопроса история развития человеческой цивилизации, в том числе и России, могла бы пойти совершенно по другому пути. Опираясь на тео-рию социальных альтернатив, считает он, можно утверждать, что такая воз-можность - вполне реальная, а не надуманная, но, к сожалению, не реализован-ная на практике - существовала.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после перио-да, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение поро-дило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою оче-редь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стерео-тип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность поль-зования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использо-вания в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

 Только  в этих условиях могла сформироваться  ситуация, когда при мас-совом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неисполь-зуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых мало-ценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодо-родные пригодные для сельхозодработки земли.

 Сегодня  в России уровень интеллектуальной  проработки аграрных про-блем на два порядка ниже, чем сто лет назад, считает Л.И. Абалкин. Вся их сложность сведена к чисто митинговому спору «За» или «Против» частной соб-ственности на землю. А как может российский фермер в Сибири, на Севере или даже в условиях европейского бездорожья работать без транспорта и электри-чества, которые он сам никогда без государства не создаст? Как можно без нау-ки, без селекции и семеноводства, при постоянно повторяющихся в России за-сухах конкурировать с мировым рынком?

 У автора  нет готового ответа на эти  и другие связанные с ним  вопросы. Важно поднять уровень  их интеллектуальной проработки  до того, каким он был в российской  школе экономической мысли. Нужно  по-новому взглянуть на многие  предлагавшиеся ранее рецепты,  на периодически возникавшие,  но от-брошенные идеи создания агрогородов, на сохранение российского чернозема, на борьбу с эрозией почвы и планы лесозащиты страны.

 От этого  зависит будущее России, а также  решение столь остро вставших  перед ней демографических проблем,  взгляд на завтрашний день  нашей армии и проблемы экономической,  в том числе продовольственной  безопасности страны.

 

2. Рента как  экономическая категория

2.1. Особенности  рентных отношений. Рента и  арендная плата

Земля либо выступает  как непосредственный фактор производства (в сель-ском хозяйстве и в добывающей промышленности), либо используется в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и дру-гих помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большин-ства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства.

 В современных  условиях не воспроизводимый  фактор производства стано-вится более значимым. Таким фактором теперь выступает вся природная среда, ко-торая превращается в условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом. Впрочем, природная среда во многих своих проявлениях еще только начинает ши-роко включаться в реальные экономические отношения, влияющие на воспроиз-водство как отдельного, так и всего общественного капитала. Ниже мы рассматри-ваем один из главных невоспроизводимых факторов производства – землю.

Главная особенность  экономических отношений, связанных  с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, - существова-ние земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Именно ограниченность, неэластичность предложения земли  является важ-нейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов отличают рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Особенно  большое внимание экономическая  теория уделяет земельной ренте, то есть ренте в сельском хозяйстве. Это объясняется тем, что на протяжении дли-тельного периода времени сельское хозяйство было ведущей отраслью экономики. Рассмотрим некоторые трактовки земельной ренты в различных экономических теориях.

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превра-щенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процен-том. На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впе-чатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым тру-дом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабо-чих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели – арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.