Российский земельный рынок: проблемы и особенности

 

Аренда земли  возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой крестьянского землепользования в слаборазвитых странах. При  капитализме получила распространение  предпринимательская аренда, при  которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал  с целью получения прибыли  и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии  и многих других государствах. 

 

На протяжении всего ХХ столетия наблюдается тенденция  к соединению земельного собственника и предпринимателя в одном  лице. Однако и при этом рентные  отношения не исчезают. В стоимость  продукции сельского хозяйства  включаются наряду с материальными  затратами, зарплатой, нормативная  прибыль и плата за землю (рента) как за собственный производительный ресурс, вовлеченный в производство. 

 

Специалисты давно утверждают, что всякая земельная  рента есть не заработанный доход, ибо  земля является бесплатным даром  природы и не требует никаких  затрат на ее производство. Земля, по их утверждению, должна находиться в собственности  государства. 

 

В СССР земля  была национализирована и предоставлена  на условиях аренды (на вечное пользование) колхозам, совхозам, многочисленным предприятиям, организациям и лицам. Арендодателем  выступало государство, но это не повлекло за собой ликвидации рентных  отношений. Через систему налогов  и цены на сельскохозяйственную продукцию, государство изымало значительную часть доходов колхозов, совхозов и граждан. 

 

Рентные отношения  складываются между собственника-ми земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. 

 

Рентные отношения  исследовались крупнейшими экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.) и несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков. 

 

Арендная  плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме  того, процент на капитал, вложенный  в имущество землевладельцами. Это  могут быть жилые и хозяйственные  постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

3. Виды земельной  ренты 

 

Землевладелец (частный собственник, кооператив или  государство) обладает монополией собственности  на землю и передает свое право  использования невоспроизводимого фактора производства предпринимателю, который на условиях арендного договора временно становится обладателем монополии  хозяйствования на земле. С монополией на землю как на объект хозяйствования и связан механизм превращения части  дохода в дифференциальную ренту. 

 

В своем анализе  мы до сих пор исходили из предложения  об одинаковом качестве земли. На практике такого не бывает. Различные земельные  участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход  продукции с единицы земельной  площади будет неодинаков. Разница  в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в  плодородности почвы и таких  климатических факторов, как осадки и температура. 

 

Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки  земли. Рассмотрим это на примере (Таблица 1). 

 

Таблица 1.

 

Условия образования  дифференциальной ренты 

Участки земли   

Затраты капитала  

Средняя норма  прибыли  

Индив. цена произ. всей продукции  

Урожай пшеницы (тн)  

Индивид. стоим. 1 тн  

Общественная  цена произ. 1 тн  

Выручка от продаж всей продукции  

Сверх прибыль

 

I  

100  

20%  

120  

6  

20  

30  

180  

+60

 

II  

100  

20%  

120  

5  

24  

30  

150  

+30

 

III  

100  

20%  

120  

4  

30  

30  

120  

 

 

 

С лучшего  земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При  урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница  получена на худшем участке - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой  цене будет продаваться пшеница  на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии  потерпел бы банкротство. 

 

Сельскохозяйственных  продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. В результате возникают  особые условия образования цен  на зерно и другую продукцию: общественная цена производства за единицу складывается по условиям ее производства на худших землях. Поэтому предприниматели, при  условии получения обычной (средней) прибыли, берут в аренду и самые  худшие земельные участки. А поскольку  фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства  на лучших и средних землях обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница  между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты  на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях. 

 

Точно также  сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные  участки стратегически выгодно  расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к  наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль. 

 

Таким образом ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. 

 

Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель. Поэтому  вся сверхприбыль (над средней  прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной ренты. В  арендном договоре сразу же предусматривается  соответствующая арендная плата. 

 

Арендатор в  течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое  плодородие земли: применяет новые  технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические  мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход  продукции с единицы площади  и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию  по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более  высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается  арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец  учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит  ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким  образом, дифференциальная рента бывает двух видов. 

 

На пути второго  вида дохода есть определенные преграды. Человек может воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие  не безгранично. Рано или поздно наступает  время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать  человека за его прилежание. Применительно  к земле действует закон убывающей  отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в  обработку земли, порождает в  общем пропорционально меньшее  увеличение количества получаемого  продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием  агротехники" (Маршалл А. Принципы экономической науки. т.1, М. 1993 г. с. 220). 

 

Выше рассматривалась  ситуация, когда землевладение и  землепользование разъединены и  рентные отношения строятся между  землевладельцем и арендатором. В мире широко распространена практика, когда фермер сам является собственником  земли. Справедливо ли в этом случае присвоение фермером-собственником  ренты? Он не создавал земельного участка, не приложил усилий для появления  на свет этого фактора производства, а присваивает ренту как "божий  дар". На самом деле рента как  экономическая категория не "растет из земли", она есть результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Точно также, как владелец капитала присваивает процент, фермер-собственник имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность. 

 

Принцип установления ренты, или арендной платы как  уравновешивающей цены таков же, как  и в случае других факторов производства. 

 

Неэластичность  предложения - это одна из проблем, которая  исследуется при определении  уровня ренты. Другая проблема заключается  в том, что сам спрос на землю  является производным спросом. Например, если цена на пшеницу снизилась, то и производный спрос на землю  для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и  ставки арендной платы будут снижаться.

4. Цена земли 

 

До сих  пор мы рассматривали сверхприбыль, которая образуется на лучших участках земли и собственники худших земель не получают дифференциальной ренты  первого и второго вида. Но если бы землевладелец таких земель не имел никакого дохода от их передачи в  аренду, то его собственность теряла бы всякий смысл. Между тем в аренду сдаются не только хорошие, но и плохие земли. Обладая монопольным правом присвоения земли, собственники собирают с худших земель своеобразную дань - ренту. Она включается в рыночную цену. Покупая продукцию сельского  хозяйства, мы все выплачиваем земельным  собственникам эту дань за передаваемое на время право использовать их собственность - землю. 

 

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом  купли и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе" цены земли?" Земля продается как  носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту  своему владельцу. Поэтому цена земли  есть капитализированная рента. При  продаже участка его собственник  заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать  землю за такую сумму, которая  будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем  стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с  банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное  и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

 

 

Рынок земли. Рента

 

Курсовая  работа по курсу 

 

Экономическая теория

 

 

 

ПЛАН:

 

Введение……………………………………………………………………….3

 

 

1. Рынок земли:  особенности, понятие, сущность………………………5 

 

2. Земельный  рынок в России: проблемы, и методы  их решения……8 

 

 

 

3. Рента: понятие  и ее виды……………………………………………….21

 

 

Заключение…………………………………………………………………...29

 

Список литературы………………………………………………………….31

 

 

 

Введение.

 

Сегодня можно  констатировать, что процесс становления  земельного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного  назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли  данной категории, причем преимущественно  на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость рыночной конъюнктуры и ценообразования  от определяющих их условий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного  оборота сельскохозяйственных земель.

 

В числе мер, призванных исправить сложившееся  положение, важную роль играет создание полноценной правовой базы регулирования  земельного рынка, в концепции которой  должны быть учтены и реальная экономическая  ситуация, и особенности земельных  отношений в переходной экономике. Типичной в этом отношении можно  считать ситуацию и с Земельным  кодексом - главным земельным законом  России.

 

На своем  заседании 14 июля 1998 г. Государственная  дума РФ рассмотрела во втором чтении и приняла в дополнение к двум уже ранее принятым ею вариантам  Земельного кодекса еще одну, третью его версию. Но данный документ по-прежнему вызывает много вопросов. Известно, что земля представляет собой "многоликий" фактор жизнеобеспечения общества. Авторы нынешнего варианта Земельного кодекса  не отвергают такой "многоликости" содержания категории "земля", но фиксируют ее в "усеченном" виде. Ничего не говорится в нем о  том, что земля - это "кладовая" полезных ископаемых и необходимых  для людей природных технологий, условие национально-этнической идентификации  и государственного самоопределения[1].

 

Но это  не главное. Авторы проекта Кодекса  просто обязаны были определить правовой режим реализации комплекса отношений, возникающих по поводу земли во всех ее социо-экологических качествах. Следовало сформулировать правовые основы функционирования земельного фонда не только как товара, но и как природного тела, производственного ресурса и технико-экономического фактора общественного воспроизводственного процесса, причем с учетом специфики земель разного функционального назначения и хозяйственного использования. К сожалению, кроме общих фраз и ни к чему не обязывающих ремарок, в принятом варианте Земельного кодекса каких-либо соответствующих конкретных правовых норм практически нет. Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, правовой режим использования которых требует жесткой юридической регламентации.