Российский земельный рынок: проблемы и особенности

 

Характерно, что данный вариант Земельного кодекса  содержит много норм, в разной форме  разрешающих неконтролируемое приобретение и использование земельных участков, снимающих какие-либо ограничения  на изменение функционального назначения любой земельной собственности. Именно с указанной целью Кодексом вводится режим так называемого  территориального зонирования (ст. 1, п. 9 и ст. 7, п. 2), кроме того, каждому  муниципальному образованию передается право устанавливать свои правила  землепользования (ст. 11, п. 1)[2]. Как некую "уступку" противникам бесконтрольного  изменения функционального назначения земельных участков надо расценивать  правовую норму, содержащуюся в статье 1, п. 7. Согласно ей, изъятие и изменение  функционального назначения земель ограничиваются или даже запрещаются  для "ценных земель сельскохозяйственного  назначения, земель лесного фонда, занятых  лесами первой группы, земель ООПТ, и  занятых объектами культурного  наследия". И хотя авторы Кодекса  заключают данную норму уверениями в том, что это положение не следует трактовать "как отрицание  или умаление значения других категорий  земель", вывод напрашивается  один: для менее ценных земель такого рода действия не ограничиваются и  тем более не запрещаются.

 

Рынок земли: Особенности, понятие, зарождение.

 

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей[3]:

 

Во-первых, земля  является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

 

Во-вторых, в  зависимости от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

 

В-третьих, в  следствие фиксированности площади  земельных угодий природой, предложение  земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность  увеличить имеющуюся у него земельную  площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли  в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных  участков, отдавая предпочтение сдаче  земли в виде аренды, они получают право получения стабильного  дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается  принципиальная особенность рынка  земли.

 

 Земельный  рынок формирует условия, стимулирующие  эффективное использование земли  и вынуждает отдельных субъектов  отказаться от части земли  или от всего участка, если  он не функционирует эффективно.

 

 Однако  рынок земли далек от совершенства  и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка  - важнейшая задача государства.  Государство обязано в первую  очередь создать условия защиты  прав собственности на землю,  соблюдения субъектами своих  договорных обязательств, целенаправленного  и разумного использования земельного  фонда страны, при этом политика  государства должна базироваться  на сочетании интересов всех  хозяйствующих субъектов аграрного  сектора. Любая государственная  система управления должна базироваться  на земельном кадастре - это официально  составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного  фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно  разрешение проблем аграрного  сектора.

 

 

 Под рынком  земли следует понимать не  только куплю-продажу земли, но  и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной  продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю. 

 

 Земельный  рынок — это одна из самых  прибыльных статей доходов бюджета  многих государств. В этот нелегкий  для нашей страны период, когда  в государстве растут внутренние  и внешние задолженности, спад  производства, увеличение безработицы  и ухудшение уровня жизни населения,  развитие рынка земли могло  бы стать дополнительным источником  бюджетных поступлений. 

 

В России в XIX в. земельные отношения развивались  весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было видеть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например, земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства. А церковные, монастырские, удельные и частновладельческие - нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

 

Спустя полвека  Россия была уже более развитой в  правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как  сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в  собственность. Этот факт сразу бы дал  огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более  бережного её использования. Так  земельные отношения в России, к началу ХХ столетия, стали приобретать  иной вид и перерождаться в более цивилизованные.

 

Земельный рынок  в России: проблемы, и методы их

 

 решения

 

Конституция РФ дает собственнику земельного участка, право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов  других лиц. Это означает возможность  заключения сделок, предусмотренных  государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г[4]. "О праве  граждан на получение в частную  собственность и на продажу земельных  участков для личного, подсобного, дачного  хозяйства и садоводства" прямо  говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков.

 

Попытка снять  разумные ограничения на сделки с  землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со стороны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса умалчивают важнейшее положение Конституции РФ, согласно которому земля является общенародным достоянием. Ведь если земля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением общества относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".

 

Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земельную собственность в искусственной  форме "единого объекта недвижимости". В этом случае земля перестает  существовать как самостоятельный  объект управления, что открывает  широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные нормативы выделения такого рода "единых объектов".

 

Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой  идет речь о приобретении земельного участка без предварительного согласования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в  городах, что потом что-либо исправить  будет невозможно. Конечно, на дачах  и садово-огородных участках согласовывать  размещение дачного домика, может  быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания подобное согласование, очевидно, просто необходимо.

 

Важным представляется вопрос о том, когда следует оформлять  право собственности на земельный  участок - до постройки объекта или  после его возведения? Вопрос принципиальный и требует однозначного ответа. Если авторы - сторонники передачи участка  в собственность до строительства  на нем объекта, тогда хотелось бы спросить, а как события будут  разворачиваться дальше? Что, если заявитель  окажется недобросовестным застройщиком? Обращаться в суд? Это может занять большое количество времени, к тому же и результаты судебного разбирательства  могут быть непредсказуемыми.

 

Противоречиво сформулирована статья 16 в п. 1 говорится, что к землям государственной  собственности не относятся земли  муниципальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государственная  собственность на землю разграничивается на федеральную, субъектов Федерации и собственность муниципальных образований. Вызывает недоумение и п. 1 статьи 37[5]. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3[6] появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и, ни слова не говорится об иностранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех остальных территориях закрепляется полное равенство прав российских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иностранных претендентов на российское землепользование?

 

 Сторонники  данного варианта Земельного  кодекса успокаивают взбудораженную  общественность тем, что, хотя  в предложенной версии и снимается  мораторий на куплю-продажу земельных  участков, однако поводов для  беспокойства нет, так как речь  идет всего лишь о 2% территории  страны.

 

Если быть точнее, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-продажу которых  в новом Кодексе снимаются  ограничения, составляли на начало 2000 г., по данным Госкомзема РФ (ныне Росземкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% .общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.

 

Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего, отметим, что в городах  и населенных пунктах застроенная  часть составляет в среднем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре  следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под  дороги, улицы, площади. Итого активно  используемых земель в городах и  поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная  территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов  и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).

 

Возникает вопрос, по каким ценам будут продаваться  эти территории, не оснащенные инженерными  коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сложившихся центров  социально-трудовой активности городского населения? Ясно, что по демпинговым.

 

Кроме того, в составе застроенной части  территории городов и населенных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных  построек, то определенная их часть  должна быть выведена за пределы поселений  из-за негативного воздействия на экологию городской среды. Очевидно, и такие участки городской  территории станут продаваться по бросовым ценам. Теперь представим себе, что  эти земли будут скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.

 

Слабость  аргументации в защиту данного варианта Земельного кодекса просто поражает. В частности, депутат Государственной  думы РФ Б. Немцов считает, что с принятием  кодекса будет положен конец  разгулу так называемой "земельной" мафии, которая сегодня якобы  продаст землю в престижных районах  Московской области по цене до 20 тыс. долл. за 1 сотку. Но причем здесь земли  области, если в нем снимаются  ограничения па куплю-продажу земель, только городов населенных пунктов? И откуда взялась цифра в 20 тыс. долл., если, по нашим многолетним  наблюдениям, цена 1 сотки земли в  Подмосковье не превышала 6 тыс. долл., при этом участок имел отличный подъезд  и был оснащен' централизованным водопроводом, канализацией, теплоснабжением, электрическими и телефонными сетями? Напомним в данной связи, что аукцион  по продаже городских земельных  участков в г. Зеленограде, расположенном в Московской области, фактически провалился, поскольку па нем был куплен всего один участок, да и то иностранным инвестором. Что касается сельскохозяйственных земель, то приведем такой пример: в Самарской области на аукционной распродаже в 1999-2000 гг. за 1 га великолепной черноземной пашни платили от 150 до 200 руб.!