Российский земельный рынок: проблемы и особенности

 

Сельская  местность, как правило, выступает  объектом экспансии несельскохозяйственных видов землепользования: строительства  промышленных объектов, транспортных и других коммуникаций; расширения застройки городов и иных населенных пунктов; организации заповедников, заказников и т.п. В данной связи  возникает потребность в принудительном изъятии у сельских землевладельцев  их земельной собственности.

 

 В процессе  правового регулирования рыночного  оборота сельскохозяйственных земель  необходимо снизить соответствующие  нагрузки на сельских участников  земельного рынка на основе  реализации следующих принципов:

 

- максимально  возможное по различным видам  сделок и категориям участвующих  в них земельных участков замещение  разрешительного принципа оформления  операций с землей уведомительным;

 

- стимулирование  льготного (за счет государства)  оказания посреднических услуг  в сфере организации рыночного  оборота земель сельскохозяйственного  назначения и использования.

 

Формирование  нового многоукладного земельного строя  в России потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практических мероприятий.

 

Рента: понятие  и ее виды

 

Термин «рента»  имеет два значения: правовое и  экономическое. В юриспруденции  рента — самостоятельное правоотношение, касающееся прямого взаимоотношения  между субъектами договора ренты, никак  не связано с арендой имущества. Экономическое же отношение между  получателем ренты и ее плательщиком непосредственно связано с использованием кредитных средств или арендой  имущества.

 

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с  прибылью, зарплатой и процентом. К. Маркс писал: «Какова бы ни была специфическая форма ренты, веем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, и что земельная рента, в спою очередь, предполагает земельную собственность...»[10]. На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели — арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

 

 В трактовке  теории факторов производства  и теории предельной производительности  рента является вознаграждением,  которое получает владелец природных  ресурсов, в частности земли, в  соответствии с предельной производительностью  этих факторов.

 

Суть одной  из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной  формой дохода, а представляет собой  ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.

 

В соответствии с теорией физиократов рента  — это чистый продукт природы, единственный доход, который реально  получает общество.

 

Существует  еще одна трактовка, которая считает  ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика  в адрес рентных платежей приняла  форму движения за единый налог, которое  получило значительную поддержку в  конце XIX века. Оно было порождено  нашумевшей книгой Генри Джорджа "Прогресс и бедность". Джордж считал, что существование ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

 

Виды ренты:

 

-Земельная  рента

 

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как  часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Земельная рента — это определенная сумма, которую земельный собственник  получает от арендатора — предпринимателя, взявшего земельный участок во временное  пользование за арендную плату.

 

Земельная рента  образуется не только в связи с  арендой земли для сельскохозяйственного  производства, рента имеет место  и в тех случаях, когда земля  арендуется предпринимателями для  постройки зданий и сооружений, разработки ее недр. Земельная рента выступает  в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено  существованием двух видов монополий  на землю: монополии частной собственности  на землю и монополии на землю  как объект хозяйствования.

 

Абсолютная  рента является результатом монополии  частной собственности на землю  со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник  земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем — для сельскохозяйственного  и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И  действительно, в английском языке  слово "рента" означало первоначально  аренду или арендную плату, и эта  категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества. В этой арендной плате  заключены две части: одна соответствует  проценту на капитал, уже вложенный  в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и  т.д. ); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей, или, как говорил Рикардо, пользования исходными и неразрушимыми свойствами земли.

Образование абсолютной ренты связано с тем  фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению  с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве  доля переменного капитала (идущего  на заработную плату) пропорционально  выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость  продуктов выше капиталистической  цены производства. Пропорциональному  распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает  разницу между стоимостью и ценой  производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она  взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

 

Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского  хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных  проявлений закона неравномерности  капиталистического развития, проистекает  не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов  в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной  стоимости, является одной из главных  причин этой отсталости. Объяснение возникновения  абсолютной ренты следует

 

из факта  более низкого органического  состава капитала в сельском хозяйстве  по сравнению с промышленностью.

 

Анализируя  такое понятие, как чистая экономическая  рента, мы сознательно рассматривали  землю и земельные угодья, полностью  абстрагируясь от способов их использования  в практической хозяйственной жизни. Естественно, что различные участки  земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. Земля  в Краснодарском крае имеет массу  преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской области - для строительства лыжных курортов. По этой причине (здесь, наблюдалось поразительное единодушие абсолютно всех экономистов, начиная с Давида Рикардо) не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты на рынках конкурирующих продавцов.

 

Дифференциальная  рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Это разница  между общественной и индивидуальной стоимостью сельскохозяйственной продукции. Образование дифференциальной земельной  ренты вызвано различием в  плодородии и местоположении земли  и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю. Дифференциальная рента — это понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства сельскохозяйственной продукции; она возникает как  экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными  в каждом их классе. Так, адвокаты в  среднем зарабатывают больше, чем  водители грузового автотранспорта, что сопрягается с соответствующими в этих случаях вложениями в человеческий капитал. Конечно, в каждом конкретном случае существуют свои тонкости. Например, адвокат, обладающий особым даром убеждать присяжных заседателей и смягчать судейские сердца, получает дифференциальную ренту, намного превосходящую альтернативную стоимость полученного им образования.

 

В сельском хозяйстве  есть еще одна разновидность ренты  — монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают  возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов —  особых сортов винограда, некоторых  видов цитрусовых, чая и т.д. Такие  товары продаются по монопольным  ценам, верхний предел которых нередко  определяется лишь уровнем платежеспособного  спроса. В результате монопольные  цены могут значительно превышать  индивидуальную стоимость таких  продуктов. Это и позволяет землевладельцам  получать монопольную ренту.

 

Итак, монопольная  рента — эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных  ценах на исключительно редкие и  невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

 

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в  других отраслях, капиталисты-предприниматели  получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам  осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с  ним. Однако поскольку конкуренции  не удается преодолеть барьер частной  собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной  стоимости в виде ренты.

 

Экономическая рента определяется как любой  доход, отнесенный к производственным затратам, который превосходит его  альтернативную стоимость. Классическая теория экономической ренты восходит к трудам экономистов XVIII века. Сторонники классической школы рассматривали  землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли. Они считали, что предложение земли в этом смысле совершенно неэластично. Однако нельзя не согласиться со следующим  тезисом: как бы ни была высока цена земельной ренты, количество земли  строго определено. С другой стороны, даже самая низшая рента не способна изменить физическое количество земли, находящейся в распоряжении общества.

 

В общеэкономическом  смысле экономическая рента есть разница между реальной ценой  ресурса и той минимальной  ценой, которую необходимо уплатить, чтобы побудить владельца этого  ресурса его продавать. Минимальную  цену предложения какого — либо ресурса на данном отраслевом рынке определяют альтернативные издержки продавцов ресурса. Если цена падает ниже минимальной цены, то владельцы ресурса предпочтут, либо предлагать его на других рынках, либо вообще воздержаться от продажи. Таким образом, превышение получаемого дохода над альтернативными доходами образует экономическую ренту владельцев ресурсов.

 

Строительная  рента

 

Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом  рента с этой земли, как и с  других не землевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента  характеризуется, во-первых, тем преобладающим  влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при  возделывании винограда и для  строительных участков в больших  городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда в Англии, земельный собственник и строительный спекулянт суть совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой — земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.

 

Лесная рента

 

Земельная рента  в лесопользовании специфична. Лесные земли как объект лесопользования  в экономическом смысле ценны  не сами по себе, а коммерческими  ресурсами - древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между  сельским и лесным хозяйствами и  обусловлено оно единственной причиной - чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются  в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием - лесной фонд. Платежи  за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому  земельную ренту в лесопользовании  правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной  собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование  есть рентный налог. Рентный налог  может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается  меньше ренты или не берется совсем в случаях[11]: 1) на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; 2) помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору-лесопользвателю доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие). Рентный налог устанавливается равным ренте, если: 1) воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; 2) часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.