Рынок земли: сущность, особенности и проблемы формирования в России

Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичность предложения  земли, то спрос на нее выступает  определяющим фактором формирования ренты.

Существует два типа рынка  земли.

1. Купля-продажа земли  во временное пользование, т.е.  аренда услуг земли, при которой  собственность на данный экономический  ресурс не отчуждается от владельца.  При этом составляется арендный  договор, в соответствии с которым  арендодатель передает землю  во временное пользование арендатору  по определенной цене, которая  называется арендной платой. ⁷

2. Купля-продажа земли  как актива в полную собственность,  при которой она отчуждается  от владельца. 

Ниже рассмотрим в первую очередь первый вариант, так как  именно он лучше объясняет факторы  образования цены на землю, а потом путем обобщения рассмотрим вопросы формирования цены на землю как на объект купли-продажи.

Плата за пользование  землей называется рентой, которая является своеобразной ценой, уплачиваемой арендатором земельному собственнику. Взаимозависимость спроса на землю и ренты при фиксированном предложении представлена на рисунке:

Рис. 1 Ценообразование на рынке земли⁸

Скольжение по любой кривой спроса выражает функциональную зависимость  спроса на землю от ренты. Рента выступает  в качестве независимой переменной. Обратная функциональная зависимость  между спросом и рентой, когда  независимой переменной выступает  спрос, а зависимой — рента, выражается смещением кривых спроса в плоскости  оси ординат. Если спрос на землю  или на любые другие природные  ресурсы возрастает, а предложение  остается фиксированным, то соотношение  между спросом и предложением уравнивается путем повышения рентных  платежей. В частности, при превышении спроса на землю над ее предложением рента поднимается с уровня R_А на уровни R_Б, R_В, R_R путем смещения кривой спроса вверх и вправо. ⁹

При рассмотрении рентных  отношений необходимо обратить внимание на отличие ренты от арендной платы  за землю. Арендная плата и рента  совпадают, если на арендуемой земле  ранее не осуществлялись капиталовложения, связанные с определенными сооружениями, постройками и т.п. В противном  случае арендная плата, помимо ренты, включает в себя выплату процента на вложенный капитал, а также амортизационные отчисления на основной капитал. Таким образом, рента – это плата именно за землю, в то время как арендная плата – это плата за пользование всем имущественным комплексом, то есть землей и построенными на ней неотделимыми объектами. Это можно записать в следующем виде:

Таким образом, арендная плата (АП) – это сумма ренты R (плата за пользование землей), основным капиталом А_{основной капитал} и некоторая норма прибыли r.

Включение в арендную плату  процента и амортизационных отчислений на основной капитал или отчислений, связанных с износом средств труда и переносом их стоимости на произведенную продукцию, обусловлено следующими обстоятельствами.

Во-первых, если на данном земельном  участке имеется какое-либо сооружение (допустим, складское помещение или  гараж), то совершенно очевидно, что  оно обладает определенной стоимостью. Сооружение в сущности представляет собой материализацию определенной денежной суммы, величину авансированного капитала. Собственник данного сооружения мог бы положить эту сумму в банк и получать проценты. Однако в данной ситуации он фактически передает арендатору эту сумму денег в материализованной форме — в виде сооружения, за пользование которым тот обязан выплачивать процент. ¹⁰

Что касается амортизационных  отчислений, то также совершенно очевидно, что данное средство труда (сооружение), т.е. основной капитал, в процессе эксплуатации, изнашиваясь, будет ежегодно переносить часть своей стоимости на производимую продукцию. После ее реализации арендатор  обязан передать собственнику сооружения эту часть стоимости для формирования амортизационного фонда. Амортизационный фонд предназначен для возмещения (восстановления) основного капитала, который принадлежит землевладельцу.

Необходимо отметить специфику  образования цен на продукцию  сельского хозяйства. В противоположность  другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются  худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат  цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних  землях в силу большей урожайности  появляется возможность получить больший  доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен  худших по своему плодородию и местонахождению  земельных участков обусловлен тем, что земля — ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием  населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обусловливает  вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие  земельные участки»  носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе  данный земельный участок был  непригоден для земледелия, на другом — в результате появившихся новых  технологий и средств обработки  земли его вовлекли в хозяйственный  оборот. Следовательно, те земельные  участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а  их место занимают другие, худшие по сравнению с ними. ¹¹

Если хозяйственный субъект  и собственник персонифицированы в одном и том же лице, то со средних и лучших земель владелец урожая, продав продукцию, получит избыточную прибыль. В случае когда субъект ведет хозяйство на земле, арендуемой у собственника, эта дополнительная прибыль трансформируется в ренту и присваивается земельным собственником. Данная рента называется дифференциальной. Она получается с лучших и средних земель и по своей величине дифференцирована в зависимости от плодородия почвы.

Дифференциальная рента  может выступать в двух формах. Дифференциальная рента I может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. Худшие земельные участки дифференциальной ренты I типа не приносят. В этой ренте находит свое проявление более высокая продуктивность лучших и средних земельных участков при вложении равновеликих капиталов и труда по сравнению с продуктивностью худших земельных участков, которые являются базой для формирования рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию. Следовательно, изъятие дифференциальной ренты I типа, рассматриваемой как результат проявления сил природы, ставит всех товаропроизводителей в равные условия хозяйствования, ибо по своей естественной продуктивности лучшие и средние земельные участки тем самым приравниваются к худшим. ¹²

Дифференциальную ренту  II типа в принципе можно получить с любого земельного участка — лучшего, среднего или худшего. Предпосылкой ее появления выступает повышение экономического плодородия почвы, или та продуктивность земельного участка, которая вызвана дополнительными вложениями в него капитала и труда. Наличие дифференциальной ренты II указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий. Это свидетельствует об интенсивном типе ведения сельскохозяйственного производства: увеличение продукции достигается не за счет расширения земельных угодий (экстенсивный тип хозяйства), а благодаря совершенствованию агротехнических приемов, дополнительных вложений капитала и труда в уже вовлеченные в хозяйственный оборот земельные площади.

В связи с тем, что своим  происхождением дифференциальная рента  II типа обязана дополнительным вложениям труда и капитала, для товаропроизводителей возникает заинтересованность в получении дополнительного дохода, дополнительной прибыли. Дело в том, что товаропроизводитель, заключив договор об аренде с собственником, допустим, худшего земельного участка на 20 лет, обязуется выплачивать стабильную ренту (абсолютную). Однако, вступив в право хозяйствования, арендатор может начать усиленно заниматься мелиорацией земли, проведением агромероприятий с использованием новых технологий и техники, т.е. осуществлять наращивание капитала и труда. В результате по своей продуктивности земельный участок может перейти в разряд средних. Получаемый дополнительный урожай после продажи обеспечит получение арендатором добавочной прибыли, которой он не обязан делиться с собственником земельного участка. ¹³

И только по истечении срока  арендного договора собственник  земельного участка может повысить ренту на ту величину, которая равна  добавочной прибыли. В этом случае добавочная прибыль арендатора трансформируется в дифференциальную ренту II типа собственника земельного участка. И это вполне законно, так как предоставляемый в аренду на новый срок земельный участок обладает уже более высоким плодородием и продуктивностью по сравнению с имевшимися 20 лет назад. В этом отчетливо проявляются прямо противоположные интересы собственников земли и арендаторов: первые стремятся к заключению соглашения об аренде на относительно непродолжительные периоды времени с целью добиться присвоения дифференциальной ренты II; вторые — к заключению арендного договора как можно на более длительный срок с тем, чтобы иметь свободу хозяйственного маневра с расчетом на перспективу и на присвоение добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования.

Наконец, дифференциальные ренты I и II типа, с одной стороны, — это составляющие издержек сельскохозяйственного предпринимателя, так как ему приходится их выплачивать из выручки как затраты, связанные с арендой земли, а с другой — это излишек стоимости, возникающий из более высокой производительности силы природы, труда и капитала.

Передача в аренду худших земель также приносит ренту. Эта  рента называется абсолютной. Так  как она получается абсолютно  со всех земельных участков и абсолютно  одинаковой величины, если размеры  земельных участков одинаковы. Изъятие  дохода в виде дифференциальной ренты  с лучших и средних участков как  бы приводит их по своему плодородию, продуктивности к состоянию худших земельных  участков. Поэтому абсолютная рента  взимается также с лучших и  средних участков. ¹⁴

Арендатор, уплатив ренту, должен получить прибыль, которая соответствовала  бы средней норме прибыли, формируемой  в других сферах хозяйственной деятельности, или которая получается в соответствии со средними издержками. В противном  случае он не будет заниматься сельскохозяйственной деятельностью.

Наличие монополии на землю  как объект хозяйствования и монополии  на землю как объект собственности  становится препятствием на пути свободного перелива капиталов и равноправного  участия сельского хозяйства  в формировании средней нормы  прибыли, в соответствии с которыми формируется равновеликая прибыль на равновеликие капиталы. Однако, несмотря на то, что земельный капитал не принимает участия в формировании средней нормы прибыли, его функционирование предполагает среднюю норму прибыли в качестве критерия эффективности применения капитала в сельском хозяйстве.

Неучастие земельного капитала в формировании средней нормы  прибыли указывает на то, что в  основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию лежит не цена производства (K + Р ср), а стоимость (С + V + m), создаваемая на худших земельных участках. При этом если цена производства и используется в процессе исследования рентных отношений и ценообразования, то исключительно в аналитических целях, для сопоставления цен, формируемых на основе цен производства и стоимости. ¹⁵

Выше было много сказано  об определении цены земли при  сдаче последней в аренду. Однако земля может не только сдаваться  в аренду, но и продаваться. Поэтому  важным вопросом является также определение  общей стоимости земли при  сделках купли-продажи.

В определении цены земли, несомненно, последнее слово за спросом  и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. Как известно, определяющим ориентиром эффективного вложения капитала выступает процентная ставка. Субъект всегда имеет право выбора: положить деньги в банк или купить земельный участок. Поэтому при всех неизменных условиях цену земли можно выразить следующей формулой: ¹⁶

Таким образом, цена земли  должна быть приблизительно равна стоимости  ренты, деленной на ставку процента. В самом деле, цена земли — это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

1.3 Особенности других сегментов земельного рынка

Как уже было сказано, земля  используется не только в сельскохозяйственных целях, но и в целях проживания и ведения предпринимательской  деятельности (несельскохозяйственного  бизнеса). Важность этих сегментов рынка  в последние десятилетия становится все выше, а принципы формирования цены несколько отличаются, поэтому  рассмотрим их отдельно и достаточно подробно. ¹⁷

Ключевая характеристика данного сегмента рынка земли  – это его очень серьезная  ограниченность. Причем имеется в  виду не ограниченность предложения  подобной земли в целом, а именно ограниченность земли с теми параметрами, наличие которых требует покупатель. Например, если земля приобретается  с целью строительства коттеджного поселка, то такая земля, с одной стороны, должна быть недалеко от города (а в идеале находиться в черте города), но при этом располагаться в уединенном спокойном месте с хорошей экологией, сосновым бором, чистым водоемом. Земля, приобретающаяся с целью строительства склада должна находиться недалеко от крупнейших транспортных путей, недалеко от крупных городов и при этом быть достаточно просторной, чтобы можно было организовать подъезды для крупногабаритной техники. Аналогично высокие требования предъявляются и к земле под строительство жилого дома, офисного или торгового центра. Ясно, что существует достаточно мало объектов, удовлетворяющих всем необходимым требованиям. Поэтому и цена на них обычно значительно выше.