Рынок земли: сущность, особенности и проблемы формирования в России

При этом 97,32% площади всей продаваемой в сентябре — начале октября земли приходилось на территорию Нижегородской области и лишь 2,68% — на Нижний Новгород.

Как видим, в этом списке не фигурируют земли сельскохозяйственного  назначения, что говорит о невысокой  значимости данного земельного рынка  в Нижегородской области.

Средняя стоимость земельных  участков под ИЖС, расположенных  на территории Нижнего Новгорода, составила 230 864 рубля за сотку. При этом значительную часть объема предложения — 65,14% от общей площади продаваемой в Нижнем Новгороде земли под ИЖС — составили участки Нижегородского и Советского районов.

В сентябре — начале октября 2010 г. сотка земли с подведенными коммуникациями продавалась по городу в среднем на 30% дороже сотки земли  без коммуникаций. Размеры большинства (свыше 70%) продаваемых участков под  ИЖС, расположенных на территории Нижнего  Новгорода, находились в диапазоне 6 — 15 соток.

Самая высокая стоимость  сотки земли наблюдалась в  Лысковском направлении (в особенности — в Кстовском районе) и составила 77 418 рублей, самая низкая — 14 883 рубля — в Семеновском направлении. ³⁰

Размеры большинства (свыше 75%) продаваемых земельных участков под ИЖС, расположенных на территории Нижегородской области, в сентябре — начале октября 2010 г. находились в  диапазоне 8 — 20 соток.

Среди самых популярных земельных участков, реализуемых агентством, отмечает участки на Горьковском водохранилище. В этом месте цены весьма сильно разнятся — от 25 до 150 тысяч рублей за сотку. Земля к продаже предлагается разная — и под дачное строительство (вызывает повышенный интерес со стороны клиентов), и сельхозназначения. К землям под ИЖС выдвигаются особые требования, среди которых — живописная местность, наличие рядом водоема или речки, соснового бора.

Коттеджные поселки тоже спрашивают, но крайне редко. Эксперты рынка уверены, что люди с действительно высоким уровнем доходов стремятся выбрать участок под ИЖС в отдалении, чтобы была возможность побыть в тишине и отдохнуть. А коттеджный поселок сам по себе подразумевает наличие соседей. Уединенности он не дает.

На данный момент покупатели настроены на минимально низкие цены покупки земельных участков. По Богородску покупательский спрос ограничивается примерно 300 тысячами за участок, по деревням — ещё меньше (так, некоторые агентства предлагает участки в 4 км от Богородска за 200 и 250 тысяч, куда входят и агентские комиссионные, но они пока не востребованы). При этом предложений на рынке хватает.

В основном участки приобретаются  с целью строительства собственного дома, в том исполнении, на которое  будет достаточно финансовых возможностей хозяев. В Богородском районе и Богородске землю зачастую приобретают жители Нижнего и Дзержинска, а, например, в Заволжье, которое географически удалено от Нижнего Новгорода, спрос на землю обеспечивают в основном местные жители. Богородчане предпочитают покупать в пределах города, редко кто из них переезжает жить в деревню. Также эксперты подчеркивают, что многие ищут землю сами, без участия посредников: мало кто хочет платить комиссионные за услуги, поэтому так и происходит, покупатели сами разъезжают по деревням, договариваются напрямую с хозяевами.

Образно говоря, земельные участки на нижегородском рынке можно разделить на две категории: участки в городе и участки за городом. В городе традиционно пользуются спросом участки площадью 5-12 соток, обеспеченные централизованными коммуникациями — газом, электричеством, водоснабжением, канализацией. Излюбленные места жителей нагорной части — ТСЖ «Верхнепечерское», ТСЖ «Долина», «Лагуна» (микрорайон Верхние Печеры) и ТИЗ «Надежда» (микрорайон Щербинки-2), жители заречной части предпочитают зоны коттеджной застройки в Сормово (Высоково), Гнилицах, Стригино. ³¹

За городом наибольшим спросом пользуются участки площадью 10-20 соток, расположенные в Кстовском, Богородском районах в непосредственной близости от города (до 20-30 км от Нижнего Новгорода). Наиболее востребованы участки в поселках и коттеджных поселках, имеющих следующие элементы инфраструктуры: газ, электричество, дороги с твердым покрытием.

Требования, который выдвигают клиенты к земельным участкам в коттеджных поселках, можно свети к следующим основным моментам:

• наличие коммуникаций (минимум — электричества и газа)
• если расстояние от Нижнего Новгорода превышает 50 км, то цена должна быть не выше 100-150 тысяч за 10-12 соток (средний размер участка под коттедж).

Если участок (не обязательно  в коттеджном поселке) расположен на более близком расстоянии от города, то наблюдается явный перекос  между спросом и предложением: то, что продавцы предлагают за миллион-миллион  двести, покупатели готовы приобретать  за 700 тысяч; предлагают за 700 тысяч —  готовы купить за 400, максимум 500. То есть в том виде, в каком предлагаются, земельные участки практически  не востребованы.

Представители агентств недвижимости заявляют, что они не чувствуют  массового желания нижегородцев выехать на постоянное место жительства за город: слабый спрос и требование низкой цены, при этом идея загородного жительства не актуальна среди нижегородцев.

Практика показывает, что предпочтения нижегородцев на земельном рынке почти не меняются. Для строительства домов под постоянное проживание они выбирают более тихие и экологически чистые зоны Нижнего Новгорода, а также пригородные территории в Кстовском и Богородском направлениях с хорошей транспортной доступностью и развитой инженерной инфраструктурой. «Большая вода» Горьковского моря - один из определяющих факторов приобретения участков под дачную застройку.

Что касается участков в  коттеджных поселках, то низкий спрос, отмечаемый отдельными риэлторами, во многом связан с тем, что качественных предложений не достаточно. Как свидетельствует практический опыт, риск оказаться на «вечной» строительной площадке (соседние участки в поселках, которые продаются без строительного подряда, могут осваиваться много лет), да еще без заявленной девелопером проекта инженерной и социальной инфраструктуры, высок. Поэтому состоятельные люди предпочитают уже готовое жилье на освоенных территориях, в том числе и за рубежом. Ситуация постепенно меняется в лучшую сторону, но окончательно в этот сегмент рынка потребители поверят, когда будет успешно реализовано несколько проектов.

Существенный разброс  между ценами спроса и предложения  демонстрирует, что рынок окончательно не сформировался. Позиция продавцов  понятна — «землю больше не делают», да и владение ей не очень обременительно. Покупатели стали более рациональными  и ждут «справедливой» с их точки  зрения цены. Кто дрогнет первым, покажет время.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Перспективы  развития рынка земли в России

3.1 Государственное  регулирование рынка

Как можно заметить как  на российском примере, так и на нижегородском, состояние рынка земли по-прежнему остается проблемным. Какие меры следует  предпринять государству для  того, чтобы сделать ситуацию более  привлекательной?

Во-первых, сильная защита сельскохозяйственных земель от смены  категории не предоставляется оптимальным  решением. В конце концов, если в России строится рыночная экономика, то и ситуация на рынке земли во многом должна определяться рыночными факторами. Ясно, что после либерализации законодательства в области сельскохозяйственных земель следует ожидать их активный переход (особенно это касается тех земель, которые расположены в пригородной зоне) в качество земель в первую очередь дачной и ИЖС-застройки, а также в качество земель коммерческого профиля. В конце концов, ничего страшного в этом нет, и проблема России, очевидно, не в том, что в нашей стране мало сельскохозяйственных земель, а в том, что они используются неэффективно. Те земли, которые наиболее эффективны для сельского хозяйства (например, черноземы) очевидно, останутся в руках фермеров (так как приносят высокую отдачу). Кроме того, для сельского хозяйства не критично положение близко к городам, во многих странах оно вполне успешно развивается в периферийных районах.

Во-вторых, местные органы власти должны составить комплексные  планы развития территорий, чтобы  стало понятно, где и какие земли планируется развивать, то есть проведение разумной политики территориально-экономического зонирования. Это позволит сделать объекты на рынке земли более стандартизированными, продавцу и покупателю станет более понятен объект сделки (например, на сегодняшний момент в продаже очень много бывших городских дачных участков, которые с одной стороны, обладают выгодным местоположением, а с другой – перспективна развития того или иного дачного поселка остаются туманной).

Вообще говоря, наследие советской эпохи во многом мешает цивилизованному становлению земельного рынка во многих городах страны. Многие города развиваются некомплексно, не редки ситуации, когда крупный жилой комплекс соседствует со старыми советскими дачами на шести сотках и небольшим сараем, на них построенным. Кроме того, права собственности на данные объекты не до конца ясны. Права собственников такой недвижимости должны быть учтены, безусловно, однако и необходимость более комплексной и современной политики развития территорий это не отменяет.

В-третьих, достижение открытости сделок по продаже коммерческой земли, борьба с коррупцией, сращиванием  интересов крупных земельных  чиновников и крупных девелоперских  компаний, преодоление нынешний ситуации, когда весь рынок оказывается  в руках ограниченного числа  людей.

В-четвертых, проведение политики дотации сельхозпроизводителей, обеспечение  им устойчивого развития, что во многом способно подстегнуть интерес  к сельскохозяйственным территориям.

Ещё одной попыткой власти регулировать рынок земли является её стремление более эффективно использовать имеющийся земельный фонд. Ни для  кого ни секрет, что сегодня огромные запасы земельных ресурсов принадлежат государственным предприятиям, при этом не используются по назначению, можно даже сказать, что вообще не используются. Цель недавних предложений Владимира Путина – добиться эффективного использования этих земель: «У нас огромные земельные ресурсы. Надо ввести их в строительный оборот. За счёт развития местной дорожной и коммунальной сети, расширения «агломерационного радиуса» вокруг крупных городов... Также будем изымать неэффективно используемые земли у государственных учреждений и ведомств - и отдавать под застройку». Кроме то го, как заявил Путин, власть активно будет бороться с установлением административных барьеров, которые сегодня сопровождают любую выделяемую землю под застройку.

Таким образом, на данный момент в серьезном государственном  регулировании нуждаются абсолютно  все сегменты рынка, причем основной элемент данного регулирования  – законодательно-нормативный.

 

3.2 Перспективы  развития рынка земли в России

Выше были сформулированы основные тенденции развития и современное  состояние земельного рынка в  России. Что можно ожидать от данного  рынка в ближайшем будущем? Постараемся  сформулировать основные тенденции.

Во-первых, сохранится интерес  к дачному и индивидуальному  жилищному строительству в ближайших  пригородах, причем к такому жилью  будут по-прежнему предъявлять достаточно высокие требования.

Во-вторых, будут набирать популярность проекты коттеджных поселков, когда компания приобретает участок  земли, возводит коттеджи и продает  их. На данный момент такие предложения  пока встречаются рынком настороженно (так как нет гарантии, что компания-застройщик полностью выполнит свои обязательства, а сам коттеджный поселок не будет находиться в состоянии вечной стройки из-за участков, проданных без строительного подряда). Однако после успешного завершения ряда проектов можно ожидать рост покупательского интереса к подобным сделкам. Кроме того, можно ожидать рост числа бюджетных предложений на данном рынке.

В-третьих, ожидается сближение  цен спроса и цен предложения. Очевидно, что вечно большой разрыв между спросом и предложением продолжаться не может, поэтому рынок будет стремиться к состоянию долгосрочного равновесия. Цена, скорее всего, установится где-то посередине.

В-четвертых, продолжится  тенденция вывода земель из категории  сельскохозяйственных. Связано это  с тем, что резкого роста производительности сельскохозяйственного производства в России не ожидается, а цены на земли других категорий более высокие, поэтому собственники и продолжат менять категорию земель.

В-пятых, на рынке земель коммерческого назначения вряд ли что-то изменится. Строительный рынок уже  сформировался, на нем обычно присутствуют в каждом регионе несколько крупных  игроков, также достаточно стабильна  руководящая верхушка во многих регионах. Поэтому ожидать, что число участников данного рынка вырастет, вряд ли стоит.

Таким образом, согласно прогнозам  можно ожидать сохранения и развития большинства намеченных сегодня  тенденций. Конечно, если в экономике  в ближайшие годы начнется масштабный кризис, развитие рынка на несколько лет заморозится, активность участников заметно снизится. Однако это (судя по опыту кризиса 2008-2009) не означает, что тенденции развития рынка изменятся, скорее всего они просто будут отложены на несколько лет.

 

 

 

 

 

 

Заключение

Цель данной работы –  исследовать взаимосвязь теоретических  предпосылок о функционировании рынка земли с практической информацией, реальной деятельностью анализируемого рынка.

Для того, чтобы выполнить эту цель, мы поставили перед собой определенные задачи.

В теоретической части  работы показано, что основная особенность  рынка земли заключается в  том, что предложение на него является неэластичным в долгосрочном периоде, поэтому цена на землю определяется в основном колебаниями спросами. Вместе с тем, данный рынок сам  по себе является очень неоднородным, для него характерно наличие нескольких крупных сегментов – рынка  земель сельскохозяйственного назначения, рынка земель под дачное и ИЖС строительство, рынка земель коммерческого назначения.

Практический анализ современного состояния рынка земли в России показал, что сам рынок в нашей стране находится ещё в состоянии становления. С законодательной точки зрения многие виды земли ещё не описываются отношениями собственности, поэтому их купля и продажа затруднены. Кроме того, возможности роста рынка земель для дачного и индивидуального жилищного строительства ограничено тем фактом, что потенциальные земли, пригодные для этих целей и находящиеся в категории сельскохозяйственных земель, законсервированы в этой категории законодательными органами.