Рынок земли: сущность, особенности и проблемы формирования в России

Таким образом, данный сегмент  земли характеризуется следующими основными характеристиками:

• расположенность большинства земельных участков на данном рынке в пределах городских агломераций, преимущественно в центре городов и в ближайших пригородах
• запутанная структура собственности данных участков, большая роль государственных органов (региональных или местных в принятии решений)
• затраты на приобретение данного участка включают не только его непосредственную цену, но и множество дополнительных статей: расселение ранее живущих на данном участке, лоббирование необходимых решений в государственных органах, юридическое оформление сделки

Ещё одной характерной  особенностью данного рынка являются существенные различия между ценой  спроса и ценой предложения, в  результате чего рынок способен достаточно долго не уравновешиваться, что мало соответствует традиционной экономической  теории. Это можно объяснить следующим  способом. Во-первых, владельцы участков на данном рынке, понимая их высокую ценность, не спешат с ними расставаться, формируя завышенную цену предложения и предпочитают ждать продолжительное время, оставляя объект непроданным. Во-вторых, покупатели не готовы платить эту высокую цену, так как она существенно снижает экономический результат от того проекта, для реализации которого земля и приобретается. В результате равновесие достаточно долго не наступает.

Развивая сказанное в  предыдущем абзаце, заметим, что такое  свойство данного рынка позволяет говорить о нем как о немного нетипичном экономическом рынке. Как известно, для существования экономических отношений необходима относительная однородность участников и достаточно большое число совершаемых сделок. На обсуждаемом же сегменте недвижимости каждый объект индивидуален, обладает своими характерными особенностями, в результате чего построить обобщенные функции спроса и предложения на подобную землю достаточно трудно. Очень часто возникают ситуации, когда схожие по параметрам объекты продаются за сильно отличающуюся цену. ¹⁸

Более того, многие объекты  данного рынка просто не попадают на открытый рынок (объявления о продаже  не попадают в Интернет, в базу агентств недвижимости и т.д.). Дело в том, что  активных участников рынка не так  много, зачастую они хорошо известны друг другу. Поэтому, к примеру, владельцы  крупных участков в центре города могут напрямую обратиться с предложением в девелоперские компании, действующие  в регионе. ¹⁹

Значительно более сильное  участие в деятельности рынка  принимают государственные органы. Иногда они владеют определенными  объектами недвижимости, а иногда активно участвуют в сделке между сторонами в качестве третьих лиц. Связано это с тем, что многие сделки по продаже рассматриваемой недвижимости определяют лицо региона (какие и где крупные объекты будут построены), а значит, по умолчанию нуждаются в государственном регулировании.

Ещё одной характерной  особенностью исследуемого рынка является сильная корреляция активности на нем  с фазой экономического цикла. В период экономического роста рынок активно развивается, на нем совершается много сделок, цены растут. В период же экономического кризиса данный рынок, как правило, застывает, на нем практически не совершается сделок. Дело в том, что покупатели в этот момент ожидают понижения цен и уже не готовы покупать по «докризисным» ценам, а продавцы, в свою очередь, стараются попридержать имеющиеся у них объекты недвижимости в ожидании более благоприятной конъюнктуры. ²⁰

Если говорить о предложении  земли на данном рынке, то оно не является константой. Как правило, серьезным  ресурсом для пополнения запаса «коммерческих земель» являются земли сельскохозяйственного назначения. Конечно, в большинстве стран такой перевод либо регламентирован, либо ограничен, однако, с учетом большой разницы в стоимости земельных участков разных категорий он является достаточно перспективным занятием. Например, традиционно наибольшей популярностью для перевода пользуются земельные участки сельхозназначения, расположенные вне городов вдоль крупных дорог (как для строительства коттеджных поселков, так и для размещения складов и строительства придорожных коммерческих предприятий – кафе, автозаправок и т.д.). ²¹

Отдельным сегментом исследуемого рынка являются земельные участки, продаваемые вместе с определенным пакетом документов. Например, в крупных городах активно формируется рынок земельных участков, которые продаются совместно с правом возведения на их территории какого-либо объекта (развлекательного центра, жилого дома). При этом если присутствует только разрешение на строительства, то цена будет одна. А если также предлагаются к продаже различные технические разрешения (у пожарной службы и других подобных органов), то и стоимость будет выше. Таким образом, стоимость такого объекта определяется не только его ценностью как земельного участка, но и наличием определенного пакета документов (при этом последний зачастую ценится даже больше). Особенно активно данный рынок развивается в странах и городах с сильной ролью государственного участия в экономике. ²²

Таким образом, в заключении данной главы постараемся кратко определить те переменные, от которых зависит цена участка на данном рынке:

• удаленность от центра города, от важной транспортной артерии
• площадь участка
• разрешительный пакет документов, предоставляемый совместно с земельным участком
• инфраструктура объекта (газ, электричество, дороги, другие коммуникации, подведенные к объекту)
• прочие факторы, специфические проблемы, которые придется решать будущему владельцу (расселение жильцов, инженерные работы по укреплению территории от оползней и т.д.)

2. Практические  особенности функционирования рынка  земли в России

2.1 Законодательное  регулирование земельного рынка

Земельный рынок является особенно важным для страны, поэтому  основы его функционирования задаются обычно государством в форме законов. Российская Федерация здесь – не исключение. Земельный рынок в России регламентируется двумя основными законами – Земельным кодексом и Федеральным законом №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Необходимость отдельного регулирования сельскохозяйственных цель вызвана желанием государства защитить данный сегмент рынка от активного перехода в более привлекательный и более «дорогой» статус. Таким образом, закон №101 – это своего рода попытка гарантировать населению производство определенного количества сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с Земельным  кодексом, земли в России делятся  на семь основных категорий (статья 7 ЗК РФ): ²³

• земли сельскохозяйственного назначения
• земли населенных пунктов
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
• земли особо охраняемых территорий и объектов
• земли лесного фонда
• земли водного фонда
• земли запаса

Однако последние четыре группы, по существу, выведены из открытого  оборота. Поэтому, рассуждая о российском рынке земли, следует рассматривать  лишь три первых приведенных сегментов. Отметим также, что эта классификация  соответствует той, что была предложена в первой части работы.

Пункт 2 той же самой статьи устанавливает, что все категории  земель должны использоваться строго по своему назначению. Иными словами, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться только для выращивания растений и выгула животных, земли населенных пунктов – с целью проживания на них, возможно, ведения небольшого подсобного хозяйства, а третья категория земель – в коммерческих целях. Кроме того, в законе отмечено, что выбор направления использования в рамках установленной категории земель определяется владельцем самостоятельно.

Перевод земель из одной  категории в другую регламентируется статьей 8 Земельного кодекса. Если земли  находятся в собственности соответствующего уровня власти (федерального, регионального, местного), то перевод их категории  осуществляется органами исполнительной власти соответствующего уровня. Другой случай – если земли находятся  в частной собственности. В таком  случае земли сельхозназначения разрешается переводить в другую категорию с разрешения региональных властей, а другие категории земель могут менять свою категорию с разрешения местных властей. Таким образом, в рамках данной статьи прослеживается желание защитить сельскохозяйственные земли от перевода в более «коммерчески привлекательные» категории. Сведения о категории хранятся в различных нормативных актах, в договорах купли-продажи земли, а также в государственном кадастре недвижимости.

Объектом купли-продажи  на российском рынке земли является земельный участок. При этом под  земельным участком понимается «часть земной поверхности, границы которой  определены федеральными законами». Для земельного участка в законе определяются понятия раздела, выдела и объединения земельного участка. При разделе земельного участка старый участок прекращает свое существование и образуется несколько новых. При объединении происходит обратная операция – из нескольких старых земельных участков, прекращающих свое существование, образуется один новый. Наконец, при выделе земельного участка образуется новый меньший по размеру земельный участок, а при этом старый продолжает свое существование, у него только изменяются границы (участок становится меньше). Также в законе установлено несколько ограничений к образованию земельных участков. Например, запрещается (статья 11.9) образование участка, если он закрывает доступ к другим объектам недвижимости в рамках данной местности, также не допускается вклинивание, изломанность границ земельных участков, вкрапливание и т.д. Кроме того, один земельный участок не может находиться на территории двух населенных пунктов, то есть границы участков устанавливаются в том числе по границам населенных пунктов. ²⁴

Согласно статье 15 ЗК РФ, собственниками земельных участков могут быть как физические, так  и юридические лица. Для иностранных  лиц ограничена возможность приобретения земельных участков в приграничных территориях, список которых устанавливается  отдельно. Также земельные участки  могут находиться в собственности  различных уровней власти. При  этом право собственности возникает  либо из определенного нормативного акта, либо как результат передела земель между уровнями власти, либо в результате покупки земли в  соответствии с гражданским законодательством.

В главе 4 Земельного кодекса  также обозначено несколько специфических прав граждан по отношению к земельным участкам:

Во-первых, это право постоянного  бессрочного пользования. На таком праве земля может принадлежать государственным органам, но не может принадлежать физическим и юридическим лицам. При этом если это право возникло у данных лиц до введения действующего Земельного кодекса, оно сохраняется.

Во-вторых, это право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Особенность данного права заключается  в том, что человек может владеть  данным участком, однако не имеет право  им распоряжаться, то есть не может  его продать. Единственная возможность  распорядиться своим участкам –  завещать его по наследству. После  введения нового Земельного кодекса  запрещено предоставление новых  земельных участков с правом пожизненного наследуемого владения, однако у лиц, у которых это право вступило до введения в силу нового Земельного кодекса, оно сохраняется. ²⁵

В-третьих, существует ещё  одно специфическое право на земельный  участок – это право сервитута. Сервитут – это право пользования чужим земельным участком. Речь идет о том, что в некоторых случаях нельзя удовлетворить интересы владельца одного объекта, не задействовав при этом территорию другого земельного участка. Например, проезд на свой земельный участок может осуществляться по территории чужого земельного участка, аналогично проведение линий электропередач также может осуществляться по территории чужого земельного участка. В этом случае владелец данного участка обязан предоставить право пользования своим участком для данных целей (сервитут), при этом он может взимать определенную плату за пользование своим участком. Это пример частного сервитута. Также возможен публичный сервитут, когда определенные лица имеют право пользоваться чужим земельным участкам в установленных законом целях (ремонт коммунальных сооружений, забор воды, прогул скота, сенокошение травы, свободный доступ к прибрежной полосе и т.д.). Согласно закону, сервитут должен осуществляться наименее обременительным для владельца участка способом, а если сервитут препятствует нормальному использованию участка, владелец вправе требовать выкупа участка.