Рынок земли: сущность, особенности и проблемы формирования в России

В-четвертых, следующее право  на земельный участок – безвозмездное  срочное пользование земельным  участком. На таком праве земельный участок может предоставлять как государство, так и организации и частные лица. Частый случай предоставления земельного участка на этом праве – предоставление участка государством на время проведения каких-либо работ. Также часто участки на этом праве предоставляются работником удаленных от города предприятий – лесных хозяйств, заповедных парков и т.д. ²⁶

В-пятых, земельный участок  может предоставляться на праве  аренды. В отличие от предыдущего  пункта речь идет о возмездном срочном пользовании земельным участком, то есть собственник за пользование данным участком получает плату. При этом размер арендной платы и срок аренды определяются договором аренды.

Таким образом, на сегодняшний  момент на рынке есть множество земельных  участков, относящихся к разнообразной  категории, а особенность прав на данный участок иногда ограничивает возможность их продажи для нынешних владельцев.

2.2 Основные тенденции  российского рынка земли

Одним из самых заметных законодательных актов конца 1990-х  и начала 2000-х стал новый Земельный  кодекс и другие законы о земле. Можно  ли после его введения сказать, что  рынок на сегодняшний момент сформировался, что появилась возможность спокойно совершать с землей сделки купли-продажи, а роль государства как главного собственника земли снизилась?

Пожалуй, все же нет. Ниже представлена диаграмма, которая отображает распределение земельных участков в соответствии с тем, кому они принадлежат, её можно увидеть в Приложении 1.

В соответствии с информацией, которую предоставляет сайт «Благовест»  на конец 2009 года большая часть (свыше 90%) земельного фонда России по-прежнему находится в собственности государства, а доля земли в собственности юридических лиц и вовсе минимальна. Очевидно, что государство не совершает активных сделок с землей, поэтому можно сказать, что в оборот введено лишь незначительное число земель из общего земельного фонда. Ясно, что далеко не все из этих земель интересны людям (они могут являться землями труднопроходимых лесов, удалены от мест жительства, находиться в плохих климатических условиях), однако все равно такая низкая доля вовлеченных в оборот земель говорит о том, что рынок в России находится ещё в состоянии становления.

Представляет интерес  определить структуру земельного рынка  России по категории земель. Сделаем  это на примере рынка Московской области (только для данного рынка  удалось найти информацию в открытом доступе). Данную структуру можно увидеть в Приложении 2.

Информация взята из ежегодного обзора рынка недвижимости на сайте  sarov-realty. Как видно, большую часть предложения земельных участком представляют земли под индивидуальное строительство (именно их на рынке абсолютное большинство). Земли сельскохозяйственного назначения находятся на втором месте с долей чуть выше 10%.

Таким образом, в России землю  предлагают в основном с целью  ведения дачного хозяйства или  строительства собственного дома. Отметим, что с точки зрения законодательства «дачные» земли (сюда включаются также земли коттеджных поселков) относятся к категории сельскохозяйственных земель, однако на них не распространяются все ограничения, накладываемые ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (данные участки регулируются отдельным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Проанализируем «дачный» сегмент рынка более подробно. На следующем графике представлена динамика цен на дачные участки в той же самой Московской области за последние 10 лет:

Рис. 2.2.3 Динамика цен на дачные участки²⁷

Как видим, на протяжении всего  периода времени цены росли достаточно активно и устойчиво, хотя темп роста год от года менялся. Так как, очевидно, что предложение земли не меняется слишком сильно, можно сделать вывод, что в последние годы значительно увеличивался спрос на земельные участки под дачное и индивидуальное жилищное строительство. В период кризиса рост цен несколько приостановился, однако в последнее время он снова набирает обороты.

Проанализируем, какие дачные земельные участки более всего  интересуют граждан (понятно, что спрос  на дачные участки предъявляют практически  исключительно физические лица):

Рис. 2.2.4 Структура рынка  «дачных» земель²⁸

Данные взяты вновь  по Московской области, так как именно они являются наиболее распространенными  в свободном доступе. Будем считать, что в целом тенденции земельного рынка Москвы в целом характерны и для России в целом, хотя, возможно, Москва на несколько лет опережает  остальную Россию, во многом определяя  рыночные тенденции.

Так или иначе, можно увидеть  из приведенной диаграммы, что у  москвичей наиболее популярны участки, расположенные в 15-30 километрах от города. Очевидно, что данные участки представляют собой разумное сочетание цены и качества, то есть не так дороги, как участки в Ближнем Подмосковье, но все ещё обладают хорошей транспортной доступностью. По мере удаления от черты города интерес к земельным участкам постепенно снижается, даже несмотря на дальнейшее снижение цены на них.

Далее проанализируем тенденции  развития следующего по размерам сегмента российского рынка земли –  рынка земли сельскохозяйственного  назначения. Структура рынка земли сельскохозяйственных назначений по размеру надела можно увидеть в Приложении 3.

Отметим, что вся дальнейшая информация, посвященная сельскохозяйственному  сегменту рынка земли, взята из исследования сайта land-in.ru «Анализ рынка земли. Использование земельных ресурсов».

Видим из приведенной диаграммы, что на рынке преобладают либо средние наделы (от 200 до 1000 гектаров), либо очень крупные наделы (свыше 10000 гектаров). Возможно, это можно связать с колхозным прошлым нашей страны – большинство из угодий прежних колхозов сохранило свои земли, хотя далеко не все из них находятся в хорошем состоянии. Так или иначе, класс мелких собственников сельскохозяйственной земли до сих пор не сформировался, что, вполне возможно, связано с ограниченностью возможности продажи сельскохозяйственной земли, сложными процедурами совершения сделок.

Второе последствие принятия закона заключается в том, что  там, где сельским хозяйством заниматься неэффективно, а переводить земли в другие категории проблемно, многие из них оказываются заброшенными, зарастают бурьяном, при этом чисто формально продолжают числиться в качестве сельскохозяйственных земель. По числу заброшенных земель не ведется точная статистика, но то, что эта проблема для российского рынка земли существенна, легко убедиться, просто отъехав на автомобиле от большого города на 30-40 километров и свернув с центральной магистрали. При этом зачастую такая земля оказывается вне правового поля – старый хозяин умер, а его наследники либо не знают о данном участке, либо абсолютно в нем не заинтересованы. В других странах действуют механизмы, что если сельскохозяйственная земля не используется на протяжении определенного срока, то её можно продать с аукциона. Такие механизмы есть и в России, однако проблему они не решают.

Россия обладает очень  большой территорией, следовательно, и её земельные запасы являются самыми большими, поэтому и возможности  для производства сельскохозяйственной продукции самые высокие. Пожалуй, это так, когда речь идет об абсолютных показателях сельскохозяйственных земель. Однако, заметим, значительная часть земельного фонда в России не пригодна для сельскохозяйственного использования (в силу холодных климатических условий, малого числа черноземных регионов, большого размера лесного хозяйства и т.д.). Поэтому сравним нашу страну по относительной доли сельхоз земель к общему размеру территории страны с другими странами Европы. Данное сравнение можно увидеть в Приложении 4.

Как видим, по данному показателю Россия занимает одно из последних  мест в мире и это ещё с учетом того, что значительная часть сельскохозяйственных земель в России засеивается далеко не каждый год. Опережает наша страна только Швецию (со скалистой природой территории) и Финляндию (с озерным ландшафтом).

Также представляет интерес  определить, каким образом используются российские сельскохозяйственные земли и сравнить эту структуру с фондом земель зарубежных стран. Подобная информация предоставляется на  диаграмме, которую можно увидеть в Приложении 5.

Большую часть сельскохозяйственных земель в России занимает пашня, что  в целом соответствует ситуации в большинстве европейских стран. Доля пастбищ в земельном фонде России также достаточно высокая и соответствует примерно четверти от общего фонда земель сельскохозяйственного назначения. Обратим также внимание на то, что значительная часть земель попала в категорию «другие», содержание которой авторы исследования не проясняют, однако можно предположить, что это сельскохозяйственные земли, не используемые в активном хозяйственном обороте.

А как в России обстоит  дело с эффективностью использования  земельного фонда? Ведь, как было показано выше, в значительной мере цена сельскохозяйственной земли определяется тем урожаем, который можно с её помощью получить. Таким образом, если предприниматели будут надеяться получить более высокий урожай и более высокую прибыль, они будут готовы в среднем заплатить более высокую цену за пользование землей.

На следующем графике, представленном в Приложении 6, можно увидеть, сколько евро заработал каждый гектар земли в разных странах, иными словами, производительность земли в России:

Из приведенного рисунка  видно, что Россия занимает последнее  место в Европе по эффективности  использования национального земельного фонда. Конечно, объем сельскохозяйственных территорий в нашей стране самый  больший среди европейских стран, возможно, именно это предопределило преобладание экстенсивных технологий над интенсивными.

Ещё один, пусть и небольшой, но самый дорогой рынок недвижимости – земли под коммерческое использование. Здесь на рынке можно наблюдать несколько характерных тенденций.

Во-первых, максимальная близость государственных органов и покупателей  такой недвижимости. Во многом, в большинстве регионов деятельность этого рынка регулируется небольшой группой людей – наиболее влиятельные чиновники и крупные бизнесмены в сфере девелопмента.

Во-вторых, продажа земельных  участков в городах на аукционах далеко не всегда эффективна, во многих аукционах участвует только одна компания (она и становится победителем), а в некоторых аукционах никто не участвует и вовсе.

В-третьих, наблюдается слабое, но становление вторичного рынка  «коммерческих» участков. Впрочем, разброс  цен здесь очень большой, многие участки продаются уже совместно с полученными разрешениями на строительство различных объектов, причем стоимость разрешений порой едва ли не выше стоимости земли.

В-четвертых, наблюдается  активный процесс пополнения фонда  «коммерческих» земель за счет земель сельхозназначения, особенно расположенных близко к черте города, причем собственников не отпугивает достаточно сложный процесс смены категории земель, который сполна окупается ростом их стоимости.

Таким образом, резюмируя  все сказанное выше, выделим основные тенденции развития современного российского рынка земли:

• наблюдается активное развитие «дачного» сегмента рынка и рынка земли под индивидуальное жилищное строительство, сопровождающийся ростом цен на подобные объекты
• также продолжается формирование рынка земель коммерческого использования, но о полном формировании открытого рынка пока говорить рано, многие сделки совершаются напрямую, без опубликования предложения о продаже в открытых источниках. Кроме того, этот рынок характеризуется наиболее высоким уровнем административного участия.
• сельскохозяйственный сегмент рынка находится в глубоком кризисе, многие земли оказываются незасеянными, другие меняют категорию земель в пользу более дорогой. Кроме того, российские сельскохозяйственные земли обеспечивают предпринимателям наименьшую в Европе норму отдачи, что также напрямую влияет на то, что цены на них остаются низкими.

2.3 Рынок земли  в Нижегородской области

По данным сайта «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода  и области» в сентябре — начале октября 2010 г. структура предложения  земельного рынка Нижегородского региона выглядела следующим образом: ²⁹

• земельные участки под индивидуальное жилищное строительство — 75,3% от общего количества объявлений о продаже, 1,75% от общей площади продаваемой земли.
• участки под коммерческое использование –19,25% от общего количества объявлений, 81,5% от общей площади продаваемой земли.
• участки под строительство коттеджных поселков — 5,45% от общего количества объявлений, 16,76% от общей площади продаваемой земли.