Гражданский кодекс
РСФСР 1922 г. под страхом недействительности
устанавливал необходимость нотариального
удостоверения с последующей
регистрацией в коммунальном
отделе сделок купли-продажи строений.
В Гражданском кодексе
РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР
1964 г.) аналогичный порядок предусматривался
для договоров купли-продажи (ст.
239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при
условии, что предметом их были
жилой дом или дача, расположенные
в городе, рабочем, курортном или
дачном поселке, и, по крайней
мере, одной стороной выступал
гражданин. Аналогичное требование
предъявляла ст. 195 указанного кодекса
к договору залога жилого дома,
а ст. 201 предписывала регистрировать
прекращение залога. Статьи же 135
и 197 устанавливали, что право
собственности и право залога
по договорам, подлежащим регистрации,
возникает с момента такой
регистрации.
Начало коренному изменению
ситуации в данной области
положил Закон СССР "О собственности
в СССР". Этот закон впервые
в ст. 7 провозгласил членов кооперативов,
образованных для создания объектов
недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных,
гаражно-строительных) собственниками
предоставленных им в пользование
объектов (квартир, дачных домов,
гаражей) при условии полной
выплаты ими паевых взносов
Эту же норму в
ст. 13 продублировал Закон РСФСР
"О собственности в РСФСР".
Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала
перечень объектов права собственности,
среди которых назывались предприятия,
имущественные комплексы, здания
и сооружения, земельные участки.
Собственность на земельные участки
получила закрепление в п. 2 ст.
6, на строения - в п. 1 ст. 13 закона.
С принятием и введением
в действие Закона « о государственной
регистрации недвижимого имущества
и сделок с ним» наступил
новый этап в развитии правового
регулирования регистрации прав
на недвижимость. Закон определил
значение и правовые последствия
регистрации, установил основные
начала, определяющие порядок регистрации
и основания для принятия решений
регистрирующим органом. Вместе
с тем принятие этого закона
не завершило процесс создания
правовой базы регистрации прав
на недвижимость. Само содержание
Закона о регистрации, его концепция
свидетельствовали о том, что
он, с одной стороны, был ориентирован
на существование определенного
перехода от применения отдельных
его положений к созданию системы,
в полном объеме отвечающей
его содержанию, а с другой
стороны, предусматривал принятие
большого количества нормативных
актов, определяющих механизм
практической реализации более
общих норм данного закона.
Таким образом, на
основе исторических наблюдений
можно сделать вывод о том,
что придание публичности гражданскому
обороту недвижимого имущества
является объективной закономерностью
любой правовой системы, которая
признает возможность оборота
недвижимости.
Вполне подтверждает
этот вывод и дальнейшее развитие
законодательства в сфере недвижимости
в России.
Анализ истории новейшего
периода развития законодательства
о недвижимом имуществе и государственной
регистрации прав на нее позволяет
прийти к выводу о том, что
процесс формирования этого законодательства
вновь служит доказательством
объективного характера существования
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество. Как
только изменилась экономическая
ситуация и недвижимость была
вовлечена в оборот, система регистрации
стала формироваться.
1.2 ЦЕЛИ ГОСУДАРСТВЕНОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Среди исследователей
вопроса о государственной регистрации
прав на недвижимость при выделении
целей государственной регистрации
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним нет единого
мнения.
Так, классифицируя
цели государственной регистрации
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, М.Г. Пискунова
указывает: "основной правовой
целью является обеспечение устойчивости
гражданского оборота путем подтверждения
и государственной гарантии прав
на недвижимость. Социальная цель
заключается в обеспечении законности
оборота недвижимости, защите прав
и законных интересов участников
сделок и третьих лиц. Экономическая
цель - обеспечение благоприятного
инвестиционного климата, "прозрачности"
рынка недвижимости, снижения экономических
рисков, упорядочения сборов налогов.
Информационно-управленческая цель
- обеспечение физических и юридических
лиц, органов государственной
власти и местного самоуправления
достоверной информацией о гражданских
правах на недвижимость".11 В.В.
Чубаров, характеризуя систему
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок
с ним, уточняет, что "введение такой
системы преследует несколько целей: а)
придать предельную открытость (прозрачность)
правам на недвижимое имущество, а также
информации об этих правах; б) ввести государственный
контроль за совершением сделок с недвижимым
имуществом (переходом прав на нее) и тем
самым максимально защитить права и законные
интересы граждан, юридических лиц и публичных
образований (РФ в целом, субъектов РФ,
муниципальных образований); в) внести
единообразие в процедуру регистрации
на недвижимость на всей территории РФ".
Целью государственной регистрации
прав на недвижимое имущество является
защита имущественных прав участников
оборота недвижимого имущества.
Все участники гражданского
оборота, включая государство,
при рассмотрении вопроса о
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество имеют
равные права. Изъятия из данного
правила могут устанавливаться
только законом.
Без регистрации прав
на недвижимость ни один участник
гражданского оборота не может
быть уверен в действительности
своих прав, а равно и прав
других участников рынка недвижимости.
Будучи актом признания государством
зарегистрированного права, регистрация
(в зависимости от ее системы
и уровня организации) дает
определенную степень уверенности
в стабильности прав на недвижимость,
степень всегда значительно большую,
чем в условиях отсутствия
регистрации.
Функция государства по защите
прав граждан и юридических лиц
всегда сочетается с функцией контроля
исполнения ими своих обязанностей.
Одной из основных обязанностей как
физических, так и юридических
лиц является уплата налогов на содержание
государства. В свою очередь доходы
государства от налогов, связанных
с владением и распоряжением
недвижимостью, составляют существенную
часть государственных доходов.
Но для того, чтобы собирать налоги
в полном объеме, государство в
лице налоговых органов должно располагать
исчерпывающей информацией как о собственниках
объектов и владельцах иных прав на них,
так и о фактах распоряжения этими объектами,
связанными с извлечением дохода (продажа,
сдача в аренду, получение в дар и пр.).
Еще одной целью системы
регистрации должно стать предупреждение
и пресечение правонарушений и преступлений
в сфере отношений, связанных
с недвижимостью.
Речь в данном случае
идет и о форме социальной
профилактики правонарушений, и
о конкретной деятельности по
пресечению начатых и раскрытию
уже совершенных преступлений. При
этом не случайно говорится
о предупреждении не только
преступлений, но и других правонарушений,
и, в первую очередь, нарушений
гражданского права. В области
недвижимости как нигде очень
тонка грань между недобросовестным
или неправильным поведением
участника гражданского оборота,
за которое предусмотрена гражданско-правовая
ответственность, и умышленным
преступлением, состав которого
содержится в уголовном законодательстве.
Система же регистрации, будучи,
ориентированной на пресечение
гражданских правонарушений, не
может одновременно не оказывать
профилактическое воздействие на
криминальную ситуацию, поскольку
можно сказать, что при совершении
любого преступления, предметом
которого является недвижимость,
в составе этого преступления
обязательно "содержится" и
нарушение гражданского законодательства.
Поэтому, анализируя содержание
правоустанавливающих документов
с точки зрения их соответствия
гражданскому законодательству, регистрирующий
орган способен выявить и предупредить
уголовное правонарушение.
Трудно переоценить
роль системы государственной
регистрации в получении информации
о преступных посягательствах
на недвижимость и на граждан
в связи с недвижимостью. Нет
такого преступления, направленного
на завладение чужим недвижимым имуществом,
которое не оставило какой-либо след в
регистрирующем органе. Завладеть недвижимостью
без составления необходимых документов
невозможно, а эти документы (либо поддельные,
либо полученные помимо воли владельца)
рано или поздно оказываются в регистрирующем
органе. Кроме того, регистрирующий орган,
как показывает практика, в ряде случаев
получает информацию о совершенном или
готовящемся преступлении раньше, чем
правоохранительные органы.
Действующая сегодня
система государственной регистрации
должна быть ориентирована не
только на более или менее
добросовестных участников рынка,
но и на борьбу с преступными
проявлениями в данной сфере.
Это должно найти отражение
как в нормах, устанавливающих
порядок регистрации, так и
в организации взаимодействия
между регистрирующими и правоохранительными
органами.
Таковы, по нашему мнению,
основные цели, из которых нужно
исходить при установлении системы
государственной регистрации прав
на недвижимость.
1.3 ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕНОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В научной литературе
приводится весьма широкий перечень
всевозможных принципов. При этом
взгляды различных авторов на
перечень этих принципов и
их систему весьма различаются.
А.И. Кирсанов выделяет
шесть основных, по его мнению,
принципов: законности, гласности,
достоверности записей в Едином
государственном реестре прав, приоритета
ранее зарегистрированных прав,
двойной регистрации, единства. При
этом первые два принципа он называет
общими, а остальные – специальными.16
А.Б. Карлин выделяет
следующие принципы государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
в Российской Федерации:
- принцип оценки, означающий,
что внесению записи должна
предшествовать оценка соответствия
заявленного для государственной
регистрации титула или права
на недвижимость (сделки, сервитута,
ограничения (обременения)) требованиям
законодательства, то есть их
действительности;
- принцип приоритетности,
означающий, что, если заявленное
для регистрации право несовместимо
с уже зарегистрированным правом
на этот же объект недвижимого
имущества, такое право не подлежит
государственной регистрации;
- принцип индивидуализации,
состоящий в том, что объекты
недвижимости получают при государственной
регистрации такие характеристики,
которые позволяют однозначно
выделить их из других объектов
недвижимости;
- принцип независимости
регистратора при осуществлении
своих полномочий.17
Одним из важнейших
принципов осуществления регистрации
прав на недвижимость является
государственный характер этой
регистрации.
Используя в ГК РФ
словосочетание "регистрация прав
на недвижимость" всегда с определением
"государственная", законодатель
сам однозначно определяет эту
регистрацию как функцию государства.
Государство же может осуществлять
свои функции исключительно через
свои органы и учреждения. Делегирование
государственных функций коммерческим
структурам, пусть даже учрежденным
государством и находящимся в
его собственности, является недопустимым.
Тем более является недопустимым
придание государственной функции
характера коммерческой деятельности.
Государство, осуществляя свои
функции через свои органы, не
предоставляет даже этим органам
права непосредственно получать
платежи от граждан и юридических
лиц в виде пошлин и сборов. Эти платежи
подлежат зачислению в бюджет. Получение
же коммерческими структурами платы за
осуществление государственных функций
является правонарушением, влекущим для
государства весьма существенный ущерб.
Следующий принцип
- принцип самостоятельности функции
регистрации прав на недвижимость.
Речь в данном случае идет
о самостоятельности регистрации
как в организационном отношении,
так и в функциональном смысле.
Функция регистрации
прав на недвижимость, представляя
собой разновидность деятельности
государства в рамках государственного
управления в широком смысле
этого слова, вместе с тем
не может быть сведена к
какой-либо другой функции государства,
поскольку имеет самостоятельную
систему целей и специфическую
форму осуществления этой деятельности.
Законом о регистрации
эта проблема в целом решена -
в качестве регистрирующих органов
указаны "федеральный орган исполнительной
власти, уполномоченный в области
государственной регистрации (далее
также - федеральный орган в области
государственной регистрации, орган,
осуществляющий государственную регистрацию
прав), и его территориальные органы,
действующие в соответствующих
регистрационных округах" (ст. 9 Закона
о регистрации).