Экономика недвижимости

 

2.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ УСЛОВИЙ

 

При составлении отчета оценщик  ограничивается следующими условиями  и допущениями:

1. Настоящий отчет достоверен  лишь в полном объеме и лишь  в указанных в нем целях;

2. Оценщик не несет  ответственность за юридическое  описание прав оцениваемой собственности  или за вопросы, связанные с  рассмотрением прав собственности.  Право оцениваемой собственности  считается достоверным;

3. Исходные данные, используемые  в отчете, считаются достоверными;

4. Выдержки из отчета  и сам отчет не могут копироваться  без письменного согласия оценщика;

5. Оценщик основывается  на информации, включающей в себя, но не ограниченной отраслевой  статистикой, соответствующим рынком, финансовыми данными, а также  информацией, представленной владельцами.  Оценщик исходит из того, что  представленная ему информация  является точной и правдивой.  Перед оценщиком не ставится  задача, и он не проводит специальные  проверки данной информации, поэтому  он не может гарантировать  ее точность и полноту;

6. От оценщика не требуется  и он не принимал на себя  ответственности за описание  правового состояния имущества  и вопросов, подразумевающих обсуждение  юридических аспектов права собственности.  Оцениваемая собственность считается  свободной от таких либо претензий,  либо ограничений кроме тех,  которые оговорены в отчете;

7. Любые чертежи и рисунки,  содержащиеся в отчете, могут  отражать приблизительные размеры,  и призваны помочь получить  визуальное представление о собственности.  Пользователю не следует полагаться  на эти чертежи и рисунки  в случае любого другого их  использования. Оценщик не проводил  измерительной работы на местности  и не принимал на себя ответственности  за результаты таковой;

8. Ни заказчик, ни оценщик  не могут использовать отчет  иначе, чем это предусмотрено  договором об оценке;

9. Мнение Оценщика относительно  рыночной стоимости Еврооблигации  Минфина РФ действительно только  на дату оценки, Оценщик не  принимает на себя никакой  ответственности за социальные, экономические, физические или  нормативные изменения, которые  могут произойти после этой  даты, отразиться на влияние рыночных  факторов, и таким образом повлиять  на суждение оценщика;

10. При оценке объекта  финансовых вложений предприятия,  методом определения текущей  стоимости доходности купонных  облигаций, по мнению оценщика, более объективно характеризует  вклад стоимости Еврооблигации  в общую финансово - хозяйственную  деятельность предприятия;

11. При определении фактического  дохода от использования Еврооблигации  используются коэффициенты пересчета,  рассчитанные в сопоставимых  ценах;

12. Отсутствие необходимых  исходных данных на предприятии  не позволили Оценщику использовать  все три подхода, традиционно  применяемых при оценке;

13. Ставки капитализации  Оценщиком были установлены исходя  из мировой практики, а также  с учетом установившихся традиций  экономики и хозяйствования;

14. Отчет об оценке содержит  профессиональное мнение Оценщика  относительно стоимости Еврооблигации.  Это не является гарантией  того, что собственность будет  продана, заложена, согласно величины  оцененной стоимости;

15. Ни заказчик, ни оценщик  не могут разглашать содержание  настоящего отчета об оценке  без предварительного письменного  согласования.

 

 

2.5. СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Основными стандартами оценочной  деятельности являются:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. от 30.06.2008);
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256;

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.
5. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулирующейся организации «Российское общество оценщиков».

 

2.6. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА И ВИДЫ ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.6.1. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости. При оценке исходим из того, что субъект права собственности на дом обладает полными правами собственности. Под «правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36) и в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые  действия, не противоречащие закону и  иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

 
2.6.2. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В процессе оценки определяется рыночная стоимость квартиры. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для  аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект оценки и принуждения  к совершению сделки в отношении  сторон сделки с чьей-либо стороны  не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при  этом срок экспозиции объекта на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку. (Федеральный закон  от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

 

2.7. ИНФОРМАЦИОННВЕ ИСТОЧНИКИ ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКИ

 

Для оценки использовались информационные источники представленные в таблице 7.

Таблица 7 – Наименование документа и источник получения

Наименование раздела	Наименование документа  и источник получения
Общие сведения	Свидетельство о государственной  регистрации права
Описание объекта оценки	Технический паспорт
Анализ рынка объекта  оценки и его местоположения	Сайт http://www.avito.ru
Отказ от использования доходного  подхода
Отказ от использования затратного подхода
Оценка объекта сравнительным  подходом
Согласование результатов

 

 

2.8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.8.1. ОБЩИЕ СВЕДИНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

Таблица 8 – Общие характеристики объекта оценки

Тип оцениваемого имущества	Жилое помещение
Адрес местоположения	п.Пальцо,Бр-я  область,Бр-й район,ул.Ленина,дом 5,кв 13
Сведения об имущественных правах	Субъектом права является Сазонова Анастасия Владимировна
Собственник	Сазонова Анастасия Владимировна, дата рождения 04.03.1994 г., место рождения: г. Паспорт: Серия 15008 №676847; 15.04.2008 МО УФМС России по Брянской области в городе Брянске, гражданство РФ, пол: женский, паспорт гражданина РФ: серии 15 08с № 674847
Правоустанавливающие документы (на здание)	Договор участия в долевом строительстве 3-х этажного жилого дома по ул. Ленани 5 (долевое участие в строительстве жилья)
Ограничения
Балансовая стоимость, тыс. руб.
- по первоначальной стоимости
- по остаточной стоимости

 

2.8.2. КОЛЛИЧЕСТВЕННАЯ И КАЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Адрес (местоположение) объекта:	Брянская  область, г. Брянск, ул. Романа Брянского, д.2 корп. 1, кв. 111
Место нахождения объекта оценки:
Транспортная доступность	Средняя
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Средняя
Расстояние от остановок общественного  транспорта:	600м.
Расстояние от основных магистралей  города:	100м.
Типичное окружение	Жилые дома, магазины
Типичное использование ближайшего окружения	Жилые дома и магазины
Основной тип застройки	Многоэтажные дома
Основной тип зданий	Кирпичные
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона  в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Дет.сад, завод
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Средняя
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Среднее

 

В приложении 1 приведены  фотографии объекта оценки

 

2.9. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

1. АНАЛИЗ СИГМЕНТА РЫНКА НДВИЖИМОСТИ, ОТНОСЯЩЕГОСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ

Таблица 9 - Анализ предложений продажи жилой недвижимости (квартир) по улице Романа БрянскогоСоветского района, г. Брянск

Месторасположение	Характеристика объекта-аналога	Площадь, м2 Общая/	Цена предложения, руб.	Цена предложения в расчете  на 1 м2, руб	Источник информации
Город Сельцо	1-комнатная квартира,5-ый этаж	30/16/6	980 000	32666,6	www.bgr32.ru
Город Сельцо	1-комнатная квартира,2-ой этаж	170	5000000	29411,76	www.bgr32.ru
Город Сельцо	4-х комнатная квартира,4-ый этаж	74/56/10	1900000	25675,6	www.bgr32.ru
Город Сельцо	3-х комнатная квартира,1-ый этаж	154.7/130 /12	2 600 000	16806,7	www.bgr32.ru
Город Сельцо	1-комнатная квартира,1-ый этаж	28/19 /5	500 000	17857,14	www.bgr32.ru
Город Сельцо	1-комнатная квартира,1-ый этаж	72	1 600 000	22222,22	www.bgr32.ru
Город Сельцо	1-комнатная квартира,2-ой этаж	31/18/6.5	1 130 000	36451,6	www.bgr32.ru
Город Сельцо	3-х комнатная квартира,2-ой этаж	56/38.9/6.5	1 650 000	28571,42	www.bgr32.ru
Город Сельцо	3-х комнатная квартира,2-ой этаж	61/46.5/6.5	1 550 000	25409,83	www.bgr32.ru
Город Сельцо	1-комнатная квартира,1-ый этаж	60	650 000	10833	www.bgr32.ru
Город Сельцо	2-х комнатная квартира,2-ой этаж	180	3 500 000	19444,4	www.bgr32.ru
Город Сельцо	2-х комнатная квартира,2-ой этаж	44/32/6.5	1 230 000	27954,54	www.bgr32.ru
Город Сельцо	3-х комнатная квартира,1-ый этаж	59	900 000	15254,23	www.bgr32.ru
Город Сельцо	1-комнатная квартира,1-ый этаж	108	2 000 000	18518,51	www.bgr32.ru
Город Сельцо	3-х комнатная квартира,5-ый этаж	79/53/7.1	1 600 000	20253,16	www.bgr32.ru