Сегментация рынка

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин "недвижимое имущество" был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).

Так, ст.384 гласит: "Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст.387 к принадлежностям земель относятся: "состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые".

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное  деление имущества было признано "буржуазным", не соответствующим  основам советского общества и в  связи с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст.21 введенного в  действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст.22 названного кодекса национализированные  и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и  их подвижной состав, национализированные  суда, строения "являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а  также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и  муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке".

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") впервые введено в экономический  и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи  с установлением статуса частной  собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст.1) и окончательно законодательно закреплен  Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.2

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Любой объект недвижимости можно рассматривать как единство социальных, физических, правовых и  экономических свойств. Каждое из этих свойств может служить основным в зависимости от целей и жизненных  ситуаций.

Географическая концепция  представляет собой все технические  характеристики недвижимости: размеры, материал и конструкцию строения, климат, местоположение, окружающую среду, плодородие почвы и другие параметры. Все объекты недвижимости подвержены воздействию ан них химических, физических, биологических, техногенных и других процессов. В результате этого подвергаются изменениям их функциональная пригодность  и потребительские качества, состояние  которых имеет немаловажное значение при пользовании, владении имуществом и совершении сделок.

Недвижимость при экономической  концепции рассматривается как  надежный инструмент генерирования  дохода и эффективный объект инвестирования. Основные экономические элементы недвижимого  имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности  удовлетворять различные потребности  и интересы людей. За счет налогообложения  владельцев недвижимости формируются  муниципальные бюджеты и реализуются  социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие  их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в  состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

 

2.1 Общая характеристика  рынка недвижимости

Рынок недвижимости осуществляет передачу прав на собственность и  связанных с ней интересов, а  также устанавливает цены и распределяет пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Рынок  является взаимосвязанной системой механизмов, которые обеспечивают создание, финансирование, эксплуатацию и передачу объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в России можно охарактеризовать несовершенством  законодательной базы, неравномерностью развития сегментов и низкой инвестиционной активностью как юридических, так  и физических лиц. Но несмотря на это, рынок является перспективной базой для вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает:

-создание новых объектов;

-передачу прав на недвижимость;

-установление равновесных цен на объекты недвижимости;

-эксплуатацию (управление) объектов недвижимости;

-распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

-инвестирование в недвижимость.

Для рынка недвижимости характерны классические условия - спады и подъемы  экономики, так как это является составной частью экономического пространства.

Когда происходит перенасыщение  рынка недвижимости построенными зданиями, то можно наблюдать спад, когда  количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта  недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

При возрастании спроса на построенные объекты, наступает  поглощение созданных объектов недвижимости, при котором характерно почти  полное отсутствие предложения новых  объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

При повышении спроса на вновь созданные объекты, новое  строительство достигает своего апогея, который характеризуется  повышением цен на объекты строительства. Это рынок продавца.

При создании излишка строительных мощностей и перепроизводстве строительной продукции, наступает насыщение  рынка недвижимости, но при этом строительная деятельность и рост продаж объектов недвижимости сокращается.

Основные особенности  рынка недвижимости:

-низкая ликвидность;

-высокая степень регулирующего государственного воздействия;

-наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени;

-высокий уровень трансакционных издержек.

Главнейшей особенностью рынка недвижимости считается ограниченное число покупателей и продавцов. Емкость рынка может быть очень  высокой при высокой рыночной стоимости объектов.

Достижение рыночной пропорциональности и сбалансированности затрудняется вследствие спроса на объекты недвижимости. Условия на рынке недвижимости при  долгосрочных и краткосрочных изменениях управляют спросом и предложением.

Спрос на объекты жилой  недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением  объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного  и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости - необходимость  постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами  недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность  и цену. Независимо от функционального  назначения объекта он нуждается  в коммунальном обслуживании жилых  и нежилых помещений, текущем  ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз  преимуществ и недостатков с  точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

• Преимущества:

-Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости.

-Достаточно устойчивый потребительский спрос.

-Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

-Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

• Недостатки:

-Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций.

-Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках.

-"Жесткая" зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

возможностей строительного комплекса и потребительского спроса.

-Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

Рынок недвижимости можно  рассматривать как разновидность  инвестиционного рынка, потому что  на нем присутствуют агенты, характерные  для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических  отношений между продавцами и  покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность  получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных  особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Обычно недвижимость достаточно тяжело приобрести в том количестве, в котором  желалось бы инвестору. Для этого  нужны значительные средства, что  с одной стороны, может потребовать  уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться  достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в  АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

б) Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени  нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов  от инфляции. Недвижимость в большей  степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату  или цену инфляция переносится в  доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать. Причина очень проста - при средней стоимости такого объекта недвижимости 18-22 тыс. рублей все действия по передаче прав на него обходятся в сумму до 10 тыс. руб. в лучшем случае и занимают по времени до трех и более месяцев.