е) Особенности ценообразования.
Цены на фондовом рынке являются прямым
следствием сделок с ценными бумагами,
прежде всего корпоративными. Ценообразования
на рынке недвижимости - результат
последней продажи и переговоров
между участниками сделки. Отсюда
- ценообразования на рынке ценных
бумаг динамичнее, а колебания
цен - чаще, чем на рынке недвижимости.
ж) Сохранность инвестируемых
средств. Земля - неуничтожима (если не
учитывать возможность ухудшения
ее качеств). Здания и сооружения - долговечные
конструкции, но обеспечение сохранности
недвижимости может требовать дополнительных
усилий (например: страхование). Недвижимость
может рассматриваться как часть
общего инвестиционного портфеля и
как самостоятельный актив, может
приобретаться как товар, необходимый
для производства или личного
потребления.
С другой стороны недвижимость
можно рассматривать как товар
особого рода - дорогостоящий и
подверженный государственному воздействию.
К специфическим характеристикам
недвижимости как товара в первую
очередь относится его стационарность
неотделимость от местности, на которой
он находится, а так же неповторимость,
разнородность, уникальность, долговечность,
длительность создания.
Согласно нормативным
актам, принятым в период с 1990 по 1996
гг. уже можно говорить о недвижимости
как о товаре, который повсеместно
продается и покупается. Сущность
недвижимости как товара проявляется
в присущих ему свойствах: физических,
юридических (права на объект), экономических
(рыночная стоимость, ремонт, аренда).
Объект недвижимости в
отличие от любого другого товара
в процессе своего существования
проходит несколько жизненных циклов:
создание, оборот прав на ранее созданную
недвижимость, управление объектами
недвижимости.
Недвижимость является
недешевым товаром, потому для его
приобретения зачастую используются сложные
финансовые расчеты и схемы, которые
включают в себя разные виды ипотек,
залог или зачет стоимости
прежнего объекта недвижимости. Низкий
уровень ликвидности как товара
устанавливается именно вследствие
сложности передачи прав на объекты
недвижимости.
Для определения соотношения
между спросом и предложением
на конкретный вид товара в конкретный
момент времени, необходимо проводить
исследование рынка недвижимости. Низкое
качество аналитической работы может
привести к кризисам на рынке недвижимости.
Еще один подход к изучению
социально-экономической сущности
рынка недвижимости увязывает его
с рынком услуг. Назначение рынка
услуг, как известно, является создание
условий для жизнедеятельности
и жизнеобеспечения человека.
Любые объекты недвижимости предназначены
для обслуживания конкретных процессов:
Жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;
Промышленные объекты - для организации производственно - технологических процессов.
Земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен
для оказания определенных услуг
и по своей социально-экономической
природе близок к рынку услуг.
Однако не совсем правильно утверждать,
что рынок недвижимости - это составной
элемент единого рынка услуг.
Обычно услуга обладает
рядом отличительных черт: неотделимостью
от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью,
непостоянством качества и полезна не
как вещь, а как определенная деятельность.
Услуги, предоставляемые объектами недвижимости,
не обладают этими чертами.
Развитие рынка недвижимости
напрямую зависит от принятия инвестиционных
решений базирующихся на его исследовании
и анализе.
Соответственно анализ
рынка недвижимости должен выполняться
профессиональными аналитиками
на основе разработанных стандартов,
обеспечивающих состоятельность и
достоверность исследования на основании
единых критериев, исключающих различные
толкования.
Профессиональное исследование
рынка недвижимости пока не является
самостоятельным и независимым
видом предпринимательской деятельности,
но дальнейшее бурное развитие приведет
к формированию его прикладного
анализа.
Рынок недвижимости имеет
сложную, разветвленную структуру и
дифференцировать его можно по различным
признакам:
а) На рынке недвижимости
можно выделить три сектора:
развития (создания) недвижимости;
оборота недвижимости;
управления и эксплуатации
недвижимости.
Каждый из
секторов имеет свою структурную
определенность и специфику. Их привлекательность,
объем, динамика зависят от связанных
с ними финансовых потоков, подразделяемых
на инвестиции (развитие недвижимости);
доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости);
налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор
оборота недвижимости формирует
рыночную цену объектов недвижимости.Сектор
управления и эксплуатации отслеживает
степень влияния товарных характеристик
объектов недвижимости на их доходность.
Именно отсюда исходит запрос к сектору
развития на создание наиболее доходных
типов объектов недвижимости. При недостаточном
развитом секторе управления (что характерно
для отечественного рынка недвижимости)
запрос сектору развития передается непосредственно
из сектора оборота.
Основными
признаками сектора развития недвижимости
на сегодняшний момент являются:
преобладание
внебюджетных источников инвестирования;
большая
альтернативность потенциальных инвесторов
(различные предложения по наилучшему
местоположению и назначению инвестируемых
объектов недвижимости)
высокая
сложность поиска управляющего инвестиционным
проектом (от заключения договора о
намерениях до сдачи объекта недвижимости
в эксплуатацию).
слабая
изученность рынка развития (маркетинг
лишь некоторых секторов).
Отсутствие
качественно отработанных технологий
эффективного экономичного строительства
и следовательно долгосрочного спроса
на строительное оборудование и материалы.
б)
По способу совершения сделок рынок
недвижимости можно разделить на
первичный и вторичный.
Под
первичным рынком недвижимости принято
понимать совокупность сделок, совершенных
с вновь созданными, а также приватизированными
объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости
в экономический оборот.
Под
вторичным рыком недвижимости понимают
сделки, совершаемые с уже созданными
объектами, находящимися в эксплуатации
и связанные с перепродажей или другими
формами перехода поступивших на рынок
объектов от одного владельца к другому.
Первичный
и вторичный рынки влияют друг
на друга. Например, цены вторичного рынка
представляют собой особый ориентир,
который показывает, насколько рентабельно
новое строительство при существующем
уровне затрат.
Взаимное
влияние спроса и предложения
на первичном и вторичном рынках
недвижимости существенно осложняет
анализ сферы обращения и выбор
правильных решений относительно инвестирования
в недвижимость. Кроме того, сделки
на рынке недвижимости носят частный
и зачастую конфиденциальный характер,
что серьезно затрудняет сбор необходимой
информации.
Рынок
недвижимости испытывает влияние экономической
ситуации. Возможности реагирования
на изменение этой ситуации на первичном
и вторичном рынках недвижимости
различны. Так вторичный рынок
недвижимости может достаточно гибко
реагировать на снижение спроса уменьшением
предложения и падением цен, нижняя
граница которых определяется по
сути тремя факторами: ценой приобретения
объекта, финансовым положением продавца
и соответствием уровня его доходов
уровню текущих затрат на содержание
недвижимости. Диапазон снижения цен
или предложения может быть довольно
широким.
На
первичном рынке недвижимости ситуация
иная. Нижняя граница цены определяется
уровнем затрат на строительство
при ее падении ниже этого уровня
застройщик несет прямые убытки. Вместе
с тем здесь сложнее как
уменьшить, так и увеличить предложение.
В строительном процессе задействован
ряд организаций, и прекратить строительный
процесс мгновенно невозможно. Невозможно
и быстро увеличить предложение,
так как процесс создания объектов
недвижимости занимает месяцы и даже
годы.
Предложение
на первичном рынке является абсолютно
неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный
рынок недвижимости является более
инертным, поскольку решения на нем
принимаются множеством лиц, а мотивация
к продажам более размыта, чем
на первичном рынке, где продажа
- это необходимая фаза, обеспечивающая
возврат вложенных средств.
Дополнить
виды рынка недвижимости по этому
признаку можно следующими: организованный
и неорганизованный (уличный), биржевой
(аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.
в)
По видам сделок в рамках всего
рынка недвижимости можно выделить
рынки:
купли-продажи
аренды
ипотеки
вещных
прав (доверительное управление)
г)
По степени готовности к эксплуатации
различают рынки незавершенного
строительства;
нового
строительства
подлежащего
реконструкции
д)
По форме собственности существуют рынки
частных либо государственных и муниципальных
объектов недвижимости.
е)
По отраслям выделяют рынки промышленных
и сельскохозяйственных объектов; общественных
и рекреационных зданий и сооружений
и т.д.
ж)
По функциональному назначению принято
различать рынки: жилой недвижимости;
производственных зданий; непроизводственных
зданий и помещений (офисы, склады, гаражи
и пр.); гостиниц; торговых помещений
общественного питания и т.д.
з)
По виду объектов недвижимости выделяют
рынки:
- земельный
- зданий и сооружений
- помещений
- предприятий как имущественных комплексов
- кондоминиумов
- вещных прав
- многолетних насаждений.
В результате проделанной
работы можно сделать следующие
выводы:Во-первых, рынок недвижимости
в России в настоящее время находится
в стадии формирования. Его развитие отличается
неравномерностью. Причинами неравномерного
развития рынка недвижимости являются:
отсутствие до настоящего времени системной
законодательной базы в этой сфере, необоснованная
приватизация, нестабильность экономики
и инфляция, рискованность инвестиционной
деятельности, отсутствие полной информации
о рынке недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости
является существенной составляющей в
любой национальной экономике, в
том числе и в России, поскольку
недвижимость - важнейшая составная
часть национального богатства,
на долю которого приходится более 50% мирового
богатства.
В-третьих рынок недвижимости
тесно связан с другими рынками. Без рынка
недвижимости не может быть рынка вообще,
так как рынок труда, рынок капитала, рынок
товаров и услуг и т.д. для своего существования
должны иметь или арендовать соответствующие
помещения, необходимые для их деятельности.
Тогда как, рынок недвижимости не может
существовать, например, без рынка капитала,
так как недвижимость не на что было бы
строить, приобретать или арендовать и
т.д.
Кроме того, недвижимость
- это выгодное вложение капитала (инвестиций),
так как средства, вложенные в
недвижимость, защищены от инфляции. Купленный
дом, квартира, земельный участок
через некоторое время можно
продать по более высокой цене
или сдавать в аренду и иметь
от этого дополнительный доход. Покупка
предприятия приносит покупателю (инвестору)
доход в результате работы предприятия.
Спрос на недвижимость в России только
зарождается, и с ростом доходов
населения он будет увеличиваться.
В частности, увеличению спроса на рынке
жилья будет способствовать ипотечное
кредитование, которое, надеюсь, в скором
будущем наберет обороты и
сделается более доступным для
большинства населения.
Таким образом, следует
отметить, что эффективное совершенствование
экономики недвижимости в условиях
современной России - это перспективное
направление и его необходимо
изучать, используя отечественный
и зарубежный опыт, совершенствовать
и развивать.
Обобщив все вышеизложенное
можно сделать несколько выводов.
Недвижимость включает в себя объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения. Рынок недвижимости
- это совокупность отношений вокруг
операций с объектами недвижимости
(продажи, покупки, аренды, залога и
т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует
свободный переход прав собственности
на недвижимость. С переходом России
к рыночным отношениям недвижимое имущество
становится товаром, и рынок недвижимости
набирает обороты. Разумеется, и сегментация
рынка, и позиционирование продукта
- все это лишь инструменты, которые
используются для достижения главной
задачи - принятия оптимального экономического
решения, приносящего максимальный
доход предпринимателю. Их значение
состоит прежде всего в том, чтобы физические
характеристики (качество) создаваемых
(продаваемых) объектов соответствовали
их экономическим характеристикам (цене,
доходу) и представлениям потребителей
предлагаемых к реализации объектов. Однако
сегодня горожанам, улучшающим свои жилищные
условия, предоставляется широкий выбор
квартир во всех городских районах. В связи
с кризисом 2009 года, стагнация, вызванная
резким падением покупательского спроса,
привела к тому, что объем продаж упал
на 20-25%.