Оценка недвижимости теория и практика

     Содержание:

         Введение…………………………………………………………...….3

1. Недвижимость – специфический объект оценки……………...….4
2. Особенности недвижимости как объекта оценки………………....5
3. Правовое обеспечение оценочной деятельности……………….…7
4. Виды стоимости определяемые при оценке……………………….8
5. Принципы стоимости оценки недвижимости…………………….10
6. Особенности функционирования рынка недвижимости………...13
7. Сегментация рынка недвижимости для цели оценки…………....18
8. Анализ рынка недвижимости для цели оценки…………………..21
9. Внешняя и внутренняя информация необходимая для оценки…23
10. Сравнительный подход к оценке недвижимости……………..….26
11. Затратный подход к оценке недвижимости……………………...27
12. Ипотека в оценке недвижимости………………………………....29
13.   Доходный подход к оценке недвижимости……………………..32

               Заключение …………………………………………………………33

         Список литературы……………………………………………………..34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение.

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. С развитием рынка недвижимости в России повысился спрос на профессию оценщика. Основная задача оценщика связана с оценкой стоимости. Стоимость имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки. Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным. Юридические и физические лица также заинтересованы в услугах оценки при определении стоимости земли и строений при спорах в суде, при заключении договора страхования недвижимости, а при совершении

многих операций с недвижимостью заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Профессиональная оценка помогает более обоснованно совершать различные сделки, в частности купли-продажи и аренды недвижимого имущества. Оценка необходима также в случае раздела имущества при

разводе, при  составлении брачных договоров. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной. В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные

ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Для проведения качественной оценки стоимости недвижимости необходимы теоретические знание и получение практических навыков определения стоимости недвижимости на практических примерах. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Недвижимость  – специфический  объект оценки

  Объект  недвижимости – физический объект, с фиксированным местом положения в пространстве и всё, что неотделимо связано как под поверхностью земли, так и над нею, а также права, интересы и выгоды владением объектами.

  Гражданским кодексом РФ   к объектам недвижимости отнесены:

1. Земельные участки
2. Участки недр
3. Водные объекты (озёра, реки, моря и т.д.)
4. Леса
5. Многолетние насаждения
6. Здания и сооружения

     ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

7. Воздушные суда
8. Суда внутреннего плавания
9. Морские суда
10. Космические объекты

ПОДЛЕЖАТ  ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ

Чтобы установить стоимость и цену на объекты недвижимости нужно провести обоснованную и достоверную  оценку.

  Цена  – это денежное выражение стоимости товара (недвижимости). Цена означает совершённое действие и представляет собой сумму, о которой конкретные стороны договорились и готовы совершить данную сделку в данный момент времени, в конкретных условиях отражающих рыночную стоимость. Цена, достигнутая в результате договорённости, называется договорной. Она фиксируется протоколом или договором – это документы, которые фиксируют цену и определяют права и обязанности сторон. Договорная цена устанавливается, когда одна из сторон передаёт право собственности другой, или когда стороны сделки хорошо осведомлены о её предмете и действуют в своих интересах, или когда объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (объект представлен на аукцион, биржу).

      Оценочная деятельность – это деятельность субъектов направленная на установление стоимости и цены объектов недвижимости. Она осуществляется на основании Федерального закона об оценочной деятельности РФ.

Функция оценки: установление стоимости и области  последующего её использования. Она может быть использована для определения стартовой цены для осуществления сделки, купли-продажи, оформления кредита, страхование, налогообложение.

 
 
 
 
 
 

2.   Особенности недвижимости  как объекта оценки

 

     Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и вы годы, обусловленные владением объектами. Под физическими объекта ми понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

       Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

     Недвижимость  может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

     Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

     Недвижимость  относится к низколиквидным товарам  в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

     Физические  характеристики объекта недвижимости как особенного товара включает ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

     Из  отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

     - специфический характер оборота  недвижимости (через оборот прав  на него);

     - высокий уровень трансакционных  издережек при сделках с недвижимостью;

     - более низкая по сравнению  с другими товарами ликвидность;

     - формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;

- место взаимодействия  спроса и предложения – не  национальная экономика в целом,  а регион (национальный рынок  недвижимости – совокупность  локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Правовое  обеспечение оценочной  деятельности

 Оценочная деятельность в области объектов по недвижимости в нашей стране контролируется Федеральным законом «По оценочной деятельности в РФ» а также принимаемыми по соответствию с ним федеральными законами и каким-либо другими нормативными правовыми актами России и всех ее субъектов. А также оценочная деятельность контролируется международными договорами РФ.

 
Федеральный закон «По оценочной  деятельности в РФ» был принят Государственной думой и, соответственно, одобрен Советом Федерации в июне 2001 года.  
Этот закон должен определять правовые основы по регулированию всей оценочной деятельности по отношению объектов разнообразных форм личной собственности.

В нем обозначены разные формулировки по оценочной деятельности, а также рыночной цены, субъектов по оценочной деятельности, и, собственно, объектов по оценке; определены права РФ и всех ее субъектов, также физических и юридических лиц по проведению оценки каких-либо объектов недвижимости.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Виды стоимости, определяемые при оценке

  

      В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых  факторов оценщик рассчитывает различные  виды стоимости. Существуют следующие группы³:

 

      I. По степени рыночности различают следующие виды стоимости: 

1. Наиболее часто требуется определить рыночную стоимость объекта. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и  продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка.
2. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -  стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат. Эту стоимость может потребоваться найти, если например собственник не хочет придавать огласке факт продажи имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна – более длительный период необходимого для продажи маркетинга (объект не пользуется спросом).

 

  II. В зависимости  от характера аналога различают:

1. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
2. Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

 

      III. В зависимости  от конкретных  целей и ситуаций  существует такой  вид стоимости как инвестиционная. 

Инвестиционная  стоимость — это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.