Оценка недвижимости теория и практика

Доходный  подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы  и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно вы делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1    подход – анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2    подход – анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

1 шаг – оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг  – анализ вероятного альтернативного  использования недвижимости, оценка  рыночной реакции на данный  вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод – заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй  метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1    шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступно го и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2    шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использова ния недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию не движимости.

Несмотря  на различную процедуру указанных  методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и  будущей рыночной поддержки по конкретному  виду пользования с учетом влияния  местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.

На начальном  этапе анализа рынка оценщик  должен решить две взаимосвязанные  задачи:

1) идентифицировать  объект недвижимости;

2) идентифицировать  рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение  задания на оценку характеристик  объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его  разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

9. Внешняя и внутренняя информация необходимая для оценки

В зависимости  от источников оценочную информацию можно подразделить на  два блока: внешний информационный блок и внутренний информационный блок.

Внешний информационный блок характеризует условия функционирования предприятия  в отрасли и экономики в целом. Объем и характер внешней информации различается в зависимости от  целей оценки.  Эта информация  должна отвечать требованиям необходимости и достаточности при ее сборе, изучении и анализе оценщиком.

К внешнему блоку можно отнести информацию, содержащую: 

• макроэкономические и региональные данные;
• данные по отраслям, продукцию которых производит данное  предприятие;
• данные по сопоставимым предприятиям.

Особое значение имеют следующие макроэкономические данные:

-       стадия экономического цикла, на которой находится страна;

-       занятость населения, уровень жизни; тенденции изменения численности населения;

-       инвестиционный климат в стране, процентные ставки и их динамика;

-       стабильность экономического и политического развития;

-       уровень и динамика инфляции, экологические стандарты; изменения курсов валют;

-       ставки налогов и возможности их изменения в будущем.

Для оценки предприятия, например, доходным способом, очень  важно определить среднюю ожидаемую  ставку дохода (или процент на вложенный капитал), которая, в свою очередь, зависит от риска инвестиций.

Основными источниками информации, вышеприведенных  макроэкономических данных по России являются:

• газеты «Экономика и жизнь», «Деловой мир», «Инвестиционные ведомости»;
• журналы «Эксперт», «Финансовый бизнес» и др.;
• базы данных различных организаций: государственных (Госкомстат РФ, Госкомимущество)  негосударственных (фирмы «Ко-инвест», «Анализ, консультации и маркетинг», информационно-аналитическое аганство «Финмаркет», АО «Международное бюро информации и телекоммуникации» и др.
• интернет; информационно-коммерческий бюллетень и др.

Следующая группа внешнего информационного блока  объединяет  отраслевые данные (или данные о состоянии соответствующего сектора экономики):

-        сдвиги в спросе и предложении на продукцию отрасли, прогнозируемый объем;

-        изменения в технологии;

-        уровень конкуренции;

-        виды продукции и цены на нее;

-        окружающая среда предприятия: город, район, местоположение;

-        размеры рынка (V реализации в отрасли) – факт размер. Р.= Норма потребления фактическая Х число потенциальных потребителей;

-        масштабы конкуренции: местная, региональная, национальная, международная;

-        темпы роста рынка, и стадия, на которой находится рынок (индексы роста объемов производства по отраслям);

-        число конкурентов и их относительные размеры;

-        количество покупателей и их финансовые  возможности;

-        барьеры входа  в отрасль;

-        нормативно-правовая база для вхождения и функционирования в данной отрасли.

Самый распространенный способ представления общих данных  - это разбивка их на подразделы, касающиеся отрасли или сектора рынка, на котором функционирует предприятие. Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что собрав и систематизировав информацию один раз, ее можно использовать для оценки других предприятий. При этом, особенно для крупных предприятий,  важна информация о конкуренции на рынке, где функционирует  предприятие. Эта информацию включает третья группа внешнего информационного блока. Данные по сопоставимым предприятиям включают:

-       список фирм, с которыми конкурирует предприятие по каждому виду продукции;

-       список фирм, с которыми конкурирует предприятие по каждому сегменту рынка;

-       сопоставление рыночных долей всех предприятий-участников;

-       выявляются тенденции поведения этих предприятий;

-       определяются (по возможности) направление и степень интеграционных процессов между предприятиями-конкурентами, поставщиками и дилерами и т.д.;

-       построение конкурентных профилей предприятий-участников;

-       количественную оценку преимуществ.

 

 

Внутренний  информационный блок – это информация об оцениваемом предприятии

На мой взгляд, целесообразно выстраивать полученные о предприятии сведения согласно следующему порядку:

1. Исследование рыночного положения предприятия:

-       изучение производимой  продукции или оказываемых услуг;

-       ситуационный анализ предприятия в отрасли (анализ стратегической позиции предприятия);

-       позиционный анализ предприятия (матрица  BСG; матрица AD Little; матрица Shell; деловой экран Mc Kinsey / GE; матрица Ансоффа и Портера;

Источники: аналитические материалы отдела маркетинга, конструкторского бюро, аналитические материалы касательно данной отрасли.

1. SWOT-анализ предприятия сфокусированном на отдельном сегменте или отрасли:

-            выявление и структурирование сильных и слабых сторон предприятия;

-            выявление и четкая фиксация потенциальных возможностей и угроз;

-            выявление взаимного влияния предыдущих  подпунктов;

Источники: аналитические материалы отдела маркетинга, финансового и коммерческого отделов.

1. Внутренняя информация о:

-       правовом статусе предприятия;

-       финансовом состоянии;

-       инвестиционной активности;

-       производственной программе;

-       организационной структуре;

-       кадровой политике;

-       информация о нематериальных активах и т.д.

Для прогнозирования  будущего дохода предприятия необходимо  знать программу капитальных вложений в развитие оцениваемого предприятия, так как она определяет использование финансовых ресурсов предприятия, в каком объеме и из каких источников они будут получены.

К специальным  данным, необходимым для оценки предприятия  относится также информация, содержащаяся в  документах, удостоверяющих права собственности на это предприятие, свидетельства о собственности на пакеты акций, объекты недвижимости и земельные участки,  документы, в которых дается описание и физические характеристики активов предприятия и/или формулируются  ограничительные условия на владение, использование и распоряжение  этими активами.

Далее собирается информация о производстве и его  эффективности: о производственной мощности и ее использовании; контрактах на поставку материала, контрактах по сбыту готовой продукции; о договорах аренды (или владения) помещений, машин оборудования.

Важнейший фактор, определяющий  оценку предприятия – это уровень менеджмента на нем. Поэтому собирается вся информация о кадрах, управляющих высшего и среднего звена.

Источники: производственная программа предприятия, финансовый план, бизнес-план, инвестиционный план, устав, свидетельства о правах собственности, план по персоналу, маркетинговый план, анкетирование персонала, кадровая политика предприятия.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

10.   Сравнительный подход к оценке недвижимости.

 

  Сравнительный подход – подход, основанный на методе сравнения продаж. Данный метод базируется на осведомлённости покупателя об аналогичных продаваемых объектах. И поэтому, используя этот метод, вносят поправки в предыдущей цене объекта и только после этого делают вывод об окончательной цене. Сравнение осуществляется на основании следующей информации: о недавних сделках с аналогичными объектами о среднесрочных ставках арендной платы; о рыночных ценах на материалы и о средних величинах рентабельности. Этот метод применяется в условиях развитого рынка, активных реальных продажах, наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, а также наличии квалифицированных экспертов-оценщиков.