Оценка недвижимости теория и практика

• неотделимостью от производителя;
• неосязаемостью;
• несохраняемостью;
• непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или  не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму  выражения, но и в том и в  другом случае она полезна не как  вещь, а как определенная деятельность.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской  точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная  с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости - интегрированная категория  и предполагает наличие характерных  черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. Сегментация рынка недвижимости для цели оценки

 

Сегментация рынка недвижимости - разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. Например: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Конкретные  сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ  рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные  сегменты рынка недвижимости:

•      в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

•      в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

•      в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

•      в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

•      первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По  типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивнооздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По  различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По  инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности

•      готовые объекты;

•      объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

•      незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и  ее привлекательности для различных  участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в  соответствии с предпочтениями покупателей  и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные  сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями  участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими  характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы  классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры  оценки и требуют всестороннего  учета характеристик оцениваемой  недвижимости.

В зависимости  от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно  разделить на пять сегментов:

1.   Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2.   Коммерческая недвижимость (офисные,торговые, производственнопромышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная  недвижимость (промышленные предприятия,  здания НИИ).

4. Незастроенные  земельные участки различного  назначения (городские земли, сельскохозяйственные  и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость  специального назначения (объекты,  имеющие ограничения по их  использованию в силу специфики  конструктивных характеристик, например  церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на :

1.   Застроенные земельные участки.

2.   Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3.   Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера  полезности недвижимости (ее способности приносить  доход) подразделяются:

1.   Доходная недвижимость.

2.   Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная  недвижимость.

В зависимости от степени  представленности объектов:

1.   Уникальные объекты.

2.   Редкие объекты.

3.   Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической  активности регионов:

1.   Активные рынки недвижимости.

Пассивные рынки недвижимости. В зависимости  от степени готовности: 

1.   Незастроенные земельные участки.

2.   Готовые объекты.

3.   Не завершенные строительством объекты.

4.   Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый  из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта  в рамках более крупного рынка  называется сегментацией. Процесс сегментации  рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок  делится на меньшие сегменты в  результате определения различных  предпочтений покупателей и продавцов  относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики  недвижимости изучают географические, демографические, социальноэкономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической  и региональной ситуации.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

8. Анализ  рынка недвижимости для цели оценки.

Анализ рынка  недвижимости включает его идентификацию  и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

 Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного  предложения недвижимости на текущий  момент и в будущем. Рыночная стоимость  недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной ин формации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.